13 kroków zamknięcia nieruchomości

Zamknięcie umowy dotyczącej nieruchomości może być długim i stresującym ćwiczeniem, które wymaga wielu kroków i formalności proceduralnych. Zamykanie następuje po podpisaniu dokumentów, które sprawiają, że dom jest twój. Ale zanim nadejdzie ten fatalny dzień, musi wydarzyć się długa lista rzeczy. Ten artykuł zawiera ważne wskazówki dla nabywcy nieruchomości, których należy przestrzegać podczas procesu zamykania od momentu przyjęcia oferty do momentu otrzymania kluczy do nowego domu.

12 kroków do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości

1. Otwórz konto depozytowe

Depozyt jest rachunkiem prowadzonym przez stronę trzecią w imieniu dwóch głównych stron uczestniczących w transakcji. Ponieważ sprzedaż domu obejmuje wiele etapów, które mogą zająć wiele tygodni, najlepszym sposobem na ograniczenie ryzyka oszustwa ze strony sprzedawcy lub kupującego jest posiadanie przez neutralną stronę trzecią wszystkich pieniędzy i dokumentów związanych z transakcją do wszystko zostało ustalone. Po zakończeniu wszystkich formalności proceduralnych pieniądze i dokumenty są przenoszone z rachunku powierniczego na sprzedawcę i kupującego, gwarantując w ten sposób bezpieczną transakcję.

2. Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie

Wyszukiwanie tytułów i ubezpieczenie tytułu zapewniają spokój ducha i gwarancję prawną, dzięki czemu przy zakupie nieruchomości nikt inny nie będzie mógł ubiegać się o nią później, czy to odtrącony krewny, który został pozostawiony bez woli, czy pobór podatków agencja, która nie spłaciła swoich należności. Wyszukiwanie tytułów to badanie publicznych rejestrów w celu ustalenia i potwierdzenia prawnej własności nieruchomości oraz ustalenia, jakie ewentualne roszczenia dotyczą nieruchomości. Jeśli istnieją jakiekolwiek roszczenia, może być konieczne ich rozwiązanie, zanim kupujący otrzyma nieruchomość. Ubezpieczenie własności to ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które chroni posiadacza przed stratami finansowymi wynikającymi z wad tytułu prawnego do nieruchomości oraz chroni zarówno właścicieli nieruchomości, jak i pożyczkodawców przed utratą lub szkodą wynikającą z zastawu, obciążeń lub wad tytułu lub rzeczywistej własności nieruchomości .

3. Zatrudnij adwokata

Chociaż uzyskanie pomocy prawnej jest opcjonalne, zawsze lepiej jest uzyskać profesjonalną opinię prawną na temat dokumentów końcowych. Złożony żargon często wymieniany w dokumentach majątkowych jest trudny do zrozumienia nawet dla osób dobrze wykształconych. Za odpowiednią opłatą opinia doświadczonego prawnika może zaoferować wiele korzyści, w tym wskazówki dotyczące wszelkich potencjalnych problemów w dokumentacji. W niektórych stanach udział prawnika może być ostatecznie wymagany przez prawo do przeprowadzenia zamknięcia.

4. Wstępne zatwierdzenie hipoteki

Chociaż uzyskanie uprzedniej zgody na kredyt hipoteczny nie jest konieczne do zamknięcia transakcji, może pomóc ci szybciej ją zamknąć. Z kolei uprzednie zatwierdzenie może dać ci większą siłę przetargową podczas negocjacji, ponieważ sygnalizuje sprzedawcy, że masz silne wsparcie finansowe. Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny pozwala również poznać limit, do którego można przejść na zakup nieruchomości. Pomaga zaoszczędzić czas i wysiłek podczas wyszukiwania nieruchomości, które pasują do Twojego budżetu.

5. Zablokuj swoje oprocentowanie

Stopy procentowe, w tym oferowane na hipotece, mogą być zmienne i mogą ulec zmianie. Wzrost stopy procentowej o 0, 25 procent może znacznie zwiększyć kwotę spłaty, okres spłaty lub jedno i drugie. Wskazane jest wcześniejsze zablokowanie oprocentowania pożyczki, zamiast być na łasce wahań rynku, co może stanowić duże ryzyko, jeśli stopy wzrosną przed sfinalizowaniem zakupu nieruchomości.

Wstępnie zatwierdzony kredyt hipoteczny oferuje blokadę oprocentowania, co oznacza, że ​​możesz uzyskać korzystne oprocentowanie kredytu. Chociaż stawki podlegające opłacie zależą od wielu czynników, takich jak ocena zdolności kredytowej wnioskodawcy, region geograficzny, nieruchomość i rodzaj wnioskowanej pożyczki, próby uzyskania korzystnych stóp procentowych mogą być korzystne.

6. Negocjuj koszty proceduralne

Od rachunku powierniczego do prawnika, wszystkie zaangażowane usługi i podmioty kosztują pieniądze i mogą znacznie wzrosnąć. Wiele takich usług wykorzystuje ignorancję konsumentów, pobierając wysokie opłaty. Opłaty śmieciowe, szereg opłat nakładanych przez pożyczkodawcę przy zamykaniu hipoteki i często nieoczekiwanych przez pożyczkobiorcę i niewyjaśnionych przez pożyczkodawcę, są dużym kosztem.

Opłaty śmieciowe obejmują takie elementy, jak opłaty administracyjne, opłaty za rozpatrzenie wniosku, opłaty za ocenę oceny, opłaty dodatkowe, opłaty za przetwarzanie i opłaty rozliczeniowe. Nawet opłaty za legalne usługi zamykania mogą być zawyżone. Jeśli chcesz zabrać głos i nie sprzeciwić się, zwykle możesz wyeliminować lub ograniczyć opłaty śmieciowe i inne opłaty.

7. Ukończ inspekcję domową

Kontrola domu, badanie stanu nieruchomości, jest niezbędnym krokiem nie tylko do poznania problemów z nieruchomościami, ale także do zapoznania się z otoczeniem. Jeśli podczas inspekcji znajdziesz poważny problem z domem, będziesz mieć możliwość wycofania się z umowy lub poproszenia sprzedawcy o naprawę lub zapłacenie za naprawę (o ile oferta zakupu obejmuje dom) - nieprzewidziane inspekcje).

8. Ukończ inspekcję szkodników

Kontrola szkodników jest oddzielna od kontroli w domu i obejmuje specjalistę, który upewnia się, że w domu nie ma owadów niszczących drewno, takich jak termity lub mrówki stolarskie. Problem szkodników może być druzgocący dla nieruchomości wykonanych głównie z drewna, a wiele firm hipotecznych nakazuje naprawienie nawet drobnych problemów szkodników przed zamknięciem umowy.

Nawet niewielka plaga może się rozprzestrzeniać i stać się bardzo destrukcyjna i kosztowna w naprawie. Szkodniki niszczące drewno można wyeliminować, ale przed dokonaniem zakupu domu należy upewnić się, że problem zostanie rozwiązany za rozsądny koszt (lub za koszt, który sprzedawca jest gotów i jest w stanie zapłacić). Inspekcje szkodników są prawnie wymagane w niektórych stanach, aw innych opcjonalne.

9. Ponownie negocjuj ofertę

Nawet jeśli oferta zakupu została już zaakceptowana, jeśli kontrole ujawnią jakiekolwiek problemy, możesz ponownie wynegocjować cenę zakupu domu, aby odzwierciedlić koszt wszelkich koniecznych napraw. Możesz również utrzymać tę samą cenę zakupu, ale postaraj się, aby sprzedawca zapłacił za naprawy. Chociaż możesz nie mieć zbyt wiele możliwości żądania napraw lub obniżki ceny w przypadku zakupu nieruchomości „tak jak jest”, nie ma nic złego w pytaniu. Możesz również wycofać się bez kary, jeśli okaże się, że poważny problem polega na tym, że sprzedawca nie może go naprawić lub go nie naprawi.

10. Usuń nieprzewidziane wydatki

Jeśli Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami pomógł ci przygotować dobrą ofertę zakupu, powinno być uzależnione od kilku rzeczy, które obejmują:

• Pozyskiwanie finansowania według stopy procentowej nie przekraczającej określonego procentu, na jaki możesz sobie pozwolić
• Kontrola domu nie ujawniła żadnych poważnych problemów z domem
• Sprzedawca w pełni ujawnia wszelkie znane problemy z domem
• Inspekcja szkodników nie ujawnia żadnych poważnych inwazji ani uszkodzeń domu
• Sprzedawca wykonuje wszelkie uzgodnione naprawy

W ramach aktywnej akceptacji takie nieprzewidziane okoliczności należy usunąć na piśmie w określonych terminach, które również powinny być określone w ofercie zakupu. Jednak w niektórych umowach zakupu nieprzewidziane wydatki są biernie zatwierdzane (znane również jako konstruktywne zatwierdzanie), jeśli nie zaprotestujesz przeciwko nim w wyznaczonym terminie. Dlatego ważne jest, aby kupujący zrozumieli proces zatwierdzania i przestrzegali go, podejmując niezbędne działania w wymienionych terminach.

11. Wymogi dotyczące czasowego finansowania

Najprawdopodobniej zdeponowałeś poważne pieniądze, kiedy podpisałeś umowę zakupu, która jest depozytem dokonanym na rzecz sprzedawcy, wskazującym na dobrą wolę kupującego, powagę i autentyczne zainteresowanie transakcją dotyczącą nieruchomości. Jeśli kupujący się wycofa, najwyższe pieniądze trafiają do sprzedawcy w ramach rekompensaty. Jeśli sprzedawca zrezygnuje, pieniądze zostaną zwrócone kupującemu.

Aby sfinalizować zakup, musisz wpłacić dodatkowe środki na depozyt. Ponieważ pierwotna wpłata pieniężna jest zazwyczaj stosowana w odniesieniu do zaliczki, ważne jest, aby zorganizować różne płatności wymagane w różnych momentach, zanim umowa zostanie zamknięta. Niedostarczenie wymaganych pieniędzy na czas może prowadzić do ryzyka anulowania umowy, poważnych pieniędzy trafiających do sprzedawcy i nadal będzie naliczana opłata za różne usługi, z których skorzystałeś.

12. Ostateczny przewodnik

Jednym z ostatnich kroków przed podpisaniem dokumentów końcowych powinno być przejście po nieruchomości po raz ostatni. Chcesz mieć pewność, że od ostatniej inspekcji domu nie doszło do żadnych szkód, sprzedawca zastosował wymagane poprawki, nie znaleziono nowych problemów i nic nie zostało uwzględnione w zakupie.

13. Zrozumieć dokumenty

Papierkowa robota stanowi najbardziej krytyczny etap zamknięcia transakcji nieruchomościowej. Pomimo stosu dokumentów wypełnionych złożonymi warunkami prawnymi i żargonem, zaleca się przeczytanie go samemu. W przypadku, gdy nie rozumiesz niektórych warunków lub części, możesz je poszukać w Internecie lub skonsultować się z prawnikiem. Twój agent będzie również pomocny w zrozumieniu tego złożonego języka prawnego.

Chociaż ludzie, którzy czekają na podpisanie dokumentów - na przykład notariusz lub pożyczkodawca hipoteczny - mogą odczuwać presję, przeczytaj uważnie każdą stronę, ponieważ drobny druk będzie miał znaczący wpływ na twoje finanse i życie w nadchodzących latach. W szczególności upewnij się, że oprocentowanie jest prawidłowe, a wszystkie inne uzgodnione warunki, takie jak brak kary przedpłaty, są wyraźnie wymienione. Mówiąc bardziej ogólnie, porównaj koszty zamknięcia z oszacowaniem w dobrej wierze, które otrzymałeś na początku procesu, i rzuć okiem na wszelkie opłaty, które mogą się pojawić.

Dolna linia

Ze względu na wysokie koszty zakup nieruchomości pozostaje dla wielu osób działalnością jednorazową. Może się wydawać, że proces zamykania jest złożoną pracą, warto poświęcić czas i wysiłek, aby wszystko naprawić, zamiast pośpieszyć i podpisać umowę, której nie rozumiesz.

Uważaj na presję wywieraną na szybkie zawarcie umowy przez zaangażowanych agentów i podmioty, które są tam, aby pomóc ci w ich cięciu, ale mogą nie być tak naprawdę odpowiedzialne za problemy, które możesz napotkać na dłuższą metę z powodu złej umowy.