7 warunków, które musisz mieć w umowie o nieruchomości

Nieruchomości mogą być skomplikowaną branżą. Jest tak wiele zmarszczek, które musisz wygładzić, zanim przeprowadzisz się do domu, od znalezienia agenta, po znalezienie idealnego wymarzonego domu. Nie wspominając o procesie finansowania i składaniu oferty zakupu. Wtedy potencjalny nabywca domu składa warunkową propozycję zakupu domu.

Ale kiedy złożysz formalną ofertę na dom, który chcesz kupić, w końcu wypełnisz wiele formalności określających warunki swojej oferty. Oprócz oczywistych rzeczy, takich jak adres i cena zakupu nieruchomości, oto kilka rzeczy, które powinieneś koniecznie uwzględnić w umowie zakupu nieruchomości. W niektórych obszarach są one również nazywane nieprzewidzianymi warunkami zapisanymi w umowie dotyczącej nieruchomości.

7 Niezbędne warunki umowy dotyczącej nieruchomości

Warunki finansowe

Większość ludzi nie jest wystarczająco zabezpieczona finansowo, aby złożyć ofertę gotówki w domu - i są szanse, że jesteś jednym z nich. Oznacza to, że będziesz musiał zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ale zanim sporządzisz ofertę zakupu, sprawdź środowisko stóp procentowych i miejsce, w którym pasujesz do tego scenariusza. Twoja oferta zakupu powinna być uzależniona wyłącznie od uzyskania finansowania przy określonej stopie procentowej. Ta ostatnia część jest bardzo ważna i oto dlaczego.

Jeśli wiesz, że nie stać Cię na miesięczną płatność za dom, jeśli oprocentowanie jest wyższe niż 6%, nie umieszczaj 6, 5% w swojej ofercie. Jeśli to zrobisz i będziesz w stanie uzyskać finansowanie tylko w wysokości 6, 5%, sprzedawca będzie mógł zatrzymać twoją wpłatę na poważne pieniądze, jeśli i kiedy będziesz musiał wycofać się z oferty.

Jeśli potrzebujesz uzyskać określony rodzaj pożyczki w celu sfinalizowania transakcji, na przykład pożyczkę FHA lub VA, powinieneś to również określić w umowie. Jeśli płacisz całą gotówkę za nieruchomość, powinieneś to również podać, ponieważ dzięki temu twoja oferta jest bardziej atrakcyjna dla sprzedawców. Dlaczego? Jeśli nie musisz zaciągać kredytu hipotecznego, transakcja jest bardziej prawdopodobna, a zamknięcie jest bardziej prawdopodobne na czas.

Kluczowe dania na wynos

• Kiedy składasz ofertę zakupu domu, upewnij się, że masz warunki w umowie.
• Niektóre ważne klauzule powinny obejmować finansowanie, kontrole domu, koszty zamknięcia i datę zamknięcia, aby wymienić tylko kilka.
• Większość umów zawiera nieprzewidziane wydatki, ale ważne jest, aby znać wszystkie problemy, które mogą mieć wpływ na ofertę.
• Jeśli jakakolwiek ewentualność nie zostanie spełniona w określonym czasie, być może będziesz w stanie odejść od umowy z depozytem.

Asystent sprzedawcy

Jeśli chcesz, aby sprzedawca pokrył część lub całość kosztów zamknięcia, musisz o to poprosić w swojej ofercie. Koszty zamknięcia to zazwyczaj wydatki powyżej ceny nieruchomości, które zarówno kupujący, jak i sprzedający płacą za zawarcie umowy dotyczącej nieruchomości. Kiedy udzielasz koncesji na pomoc sprzedawcy, prosisz sprzedawcę o pokrycie niektórych z tych dodatkowych wydatków.

Pomoc sprzedawcy jest prawie jak kredyt, gdzie sprzedawca zgadza się pokryć część dodatkowych kosztów, które kupujący zwykle musi ponieść. Chociaż wydaje się dziwne, że sprzedawca uiści opłatę za sprzedaż domu, jest to dość powszechne. Czasami kupujący może również chcieć zapłacić trochę więcej za dom, jeśli sprzedawca zgodzi się zapłacić więcej za koszty zamknięcia. Wszystko sprowadza się do motywacji każdej ze stron i tego, jak dobrze negocjują.

Oferta powinna zawierać koszty zamknięcia, o które prosisz, w dolarach, np. 6000 USD na zamknięcie lub jako procent ceny zakupu domu, na przykład 3%. Kwota pomocy sprzedawcy zależy od pełnej ceny zakupu nieruchomości.

Kto płaci określone koszty zamknięcia

Umowa powinna określać, czy kupujący lub sprzedawca płaci za każdą ze wspólnych opłat związanych z zakupem domu, takich jak opłaty depozytowe, opłaty za poszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, opłaty notarialne, opłaty rejestracyjne, podatek od transferu i tak dalej. Twój agent nieruchomości może doradzić, kto zasadniczo płaci każdą z tych opłat w Twojej okolicy - kupujący lub sprzedający.

Inspekcja domu

O ile nie kupisz wyburzenia, powinieneś uwzględnić w swojej ofercie ewentualność inspekcji domowej. Ta klauzula pozwala odejść od umowy, jeśli inspekcja domu ujawni znaczące i / lub kosztowne wady w stanie konstrukcji. Są one traktowane w różny sposób w zależności od miejsca zamieszkania - w różnych stanach i miastach obowiązują różne przepisy prawne dotyczące kontroli w domu.

Kontrole domowe są ważną częścią transakcji na rynku nieruchomości i nie należy ich pomijać.

Inspektor domu przeprowadzi się przez nieruchomość i zbada ją pod kątem problemów konstrukcyjnych lub uszkodzeń. Jeśli nie może ocenić szkody, może polecić inspektorowi, który specjalizuje się w określonej dziedzinie, aby przyszedł do domu. Może to obejmować inspektorów farb elektrycznych, szkodników i ołowiu.

Pamiętaj, że jest to bardzo ważna część procesu zakupu domu, więc nie należy jej lekceważyć. Powiedzmy, że inspektor idzie przez potencjalny dom i odkrywa, że ​​nieruchomość potrzebuje nowego dachu za 15 000 $. Jeśli nie masz pieniędzy na pokrycie wymiany, na wypadek kontroli w domu możesz odstąpić od umowy, ponieważ jest to kosztowny wydatek. W niektórych przypadkach sprzedawca może chcieć podnieść koszt naprawy lub zapisać ją na podstawie ceny zakupu.

Większość umów awaryjnych zawiera klauzule dotyczące inspekcji domu, ale jeśli nie, skonsultuj się z pośrednikiem.

Urządzenia i urządzenia

Jeśli chcesz lodówkę, zmywarkę, kuchenkę, piekarnik, pralkę lub inne urządzenia i urządzenia, nie polegaj na ustnej umowie ze sprzedawcą i niczego nie zakładaj. Umowa musi określać wszelkie negocjowane dodatki, takie jak osprzęt i urządzenia, które mają być uwzględnione w zakupie.

Data zamknięcia

Ile czasu potrzeba na sfinalizowanie transakcji zakupu? Typowe ramy czasowe to 30, 45 i 60 dni. Kwestie, które mogą wpłynąć na ten przedział czasowy, zwykle obejmują potrzebę znalezienia nowego domu przez sprzedającego, pozostały okres najmu, jeśli obecnie wynajmujesz, czas potrzebny na przeniesienie, jeśli przeprowadzasz się z pracy, i tak dalej.

Czasami kupujący lub sprzedający może chcieć zamknięcia w ciągu zaledwie dwóch tygodni, ale trudno jest usunąć wszystkie nieprzewidziane wydatki i uzyskać wszystkie niezbędne dokumenty i finansowanie w tak krótkim czasie. (Dowiedz się więcej w 10 przeszkodach do zamknięcia w nowym domu ).

Sprzedaż istniejącego domu

Jeśli jesteś istniejącym właścicielem domu i potrzebujesz środków ze sprzedaży tego domu na zakup nowej nieruchomości, powinieneś uzależnić swoją ofertę zakupu od sprzedaży twojego obecnego domu. Powinieneś także podać rozsądny termin na sprzedaż domu, na przykład 30 lub 60 dni. Sprzedawca nieruchomości, którą jesteś zainteresowany, nie będzie chciał bez końca usuwać swojej nieruchomości z rynku podczas szukania nabywcy.

Istnieje wiele innych rzeczy, które wchodzą w szczegółową umowę nieruchomości, ale w większości przypadków nie powinieneś się o to martwić. Agenci nieruchomości zwykle używają standardowych formularzy wypełniających puste pola, które obejmują wszystkie bazy, w tym te opisane w tym artykule.

Powszechnym formularzem w Kalifornii jest Kalifornijska Umowa Zakupu Mieszkaniowego i dokument Wspólnych Depozytów sporządzone przez stowarzyszenie pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli chcesz zapoznać się ze szczegółami formularza umowy zakupu, którego prawdopodobnie będziesz używać, zanim napiszesz ofertę, poproś agenta nieruchomości o przykładową umowę lub wyszukaj w Internecie standardowy formularz, który jest powszechny w twoim stanie lub miejscowość. Jeśli szukasz dobrej oferty i masz czas na czekanie, może być dla ciebie dom z krótką sprzedażą. (Dowiedz się więcej na temat: Kupowanie nieruchomości o krótkiej sprzedaży .)

Dolna linia

Mimo że te formularze są powszechne i znormalizowane, a dobry agent nieruchomości nie pozwoliłby ci pozostawić niczego ważnego poza umową, nadal dobrze jest pouczyć się o kluczowych elementach umowy zakupu nieruchomości.

Chociaż odejście od domu nigdy nie jest łatwe - zwłaszcza jeśli twoje serce jest na nim skupione - mogą wystąpić sytuacje, w których będziesz musiał to zrobić. Pamiętaj, że jeśli którekolwiek z nieprzewidzianych warunków zawartych w umowie nie zostaną spełnione, możesz anulować umowę i zatrzymać depozyt - wszystko bez wydawania niczego poza czasem. Przekonasz się, że umowa warunkowa jest jednym z najważniejszych aktywów, jakie posiadasz w każdej transakcji na rynku nieruchomości.