Kompletny przewodnik po finansowaniu nieruchomości inwestycyjnej

Nieruchomości mogą stanowić zabezpieczenie przed niestabilnością rynku, gdy zapasy spadają, a posiadanie nieruchomości inwestycyjnej wiąże się z wieloma dodatkowymi korzyściami. Zostanie wynajmującym to sprytny sposób na generowanie stałego strumienia pasywnego dochodu, ale na początek potrzeba pewnej ilości gotówki. Gdy nie masz ogromnego bankrollu, zaciągnięcie pożyczki może być jedynym sposobem na zabezpieczenie transakcji. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz samouczek: Eksplorowanie inwestycji w nieruchomości.)

Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych może przybierać różne formy, a kredytobiorcy muszą spełnić określone kryteria. Wybór niewłaściwego rodzaju pożyczki może mieć wpływ na powodzenie Twojej inwestycji, dlatego przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą ważne jest, aby zrozumieć, jak działają różne alternatywy.

Opcja nr 1: Konwencjonalne pożyczki bankowe

Jeśli posiadasz już dom, który jest twoim głównym miejscem zamieszkania, prawdopodobnie znasz konwencjonalne finansowanie. Hipoteka konwencjonalna jest zgodna z wytycznymi określonymi przez Fannie Mae lub Freddie Mac i w przeciwieństwie do pożyczki FHA, VA lub USDA nie jest wspierana przez rząd federalny. W przypadku konwencjonalnego finansowania typowe oczekiwania na zaliczkę wynoszą 20% ceny zakupu domu, ale w przypadku nieruchomości inwestycyjnej pożyczkodawca może wymagać zaliczki na poziomie zbliżonym do 30%. Może być możliwe wykorzystanie utalentowanych funduszy na zaliczkę, ale prezenty będą musiały być odpowiednio udokumentowane.

W przypadku tradycyjnej pożyczki twoja osobista ocena zdolności kredytowej i historia kredytowa określają twoją zdolność do uzyskania zatwierdzenia oraz rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Kredytodawcy dokonują również przeglądu dochodów i aktywów, a kredytobiorcy muszą być w stanie pozwolić sobie na istniejącą hipotekę, jeśli mają jedną i miesięczne raty kredytu na nieruchomość inwestycyjną. Przyszłe dochody z najmu nie są uwzględniane w obliczeniach zadłużenia do dochodu, a większość pożyczkodawców oczekuje, że pożyczkobiorcy mają co najmniej sześć miesięcy gotówki na pokrycie obu zobowiązań hipotecznych. (Aby uzyskać więcej porad na temat finansowania, przeczytaj: Kupowanie pierwszej nieruchomości inwestycyjnej? 10 najważniejszych wskazówek ).

Opcja nr 2: Pożyczki typu „napraw i przerzuć”

Podczas gdy bycie właścicielem ma swoje zalety, wiąże się również z pewnymi bólami głowy. Dla niektórych inwestorów przerzucanie jest bardziej atrakcyjną alternatywą, ponieważ pozwala im otrzymywać zyski w formie ryczałtu, gdy dom jest sprzedawany, zamiast czekania na czynsz każdego miesiąca. W takim scenariuszu bardziej odpowiednia byłaby pożyczka typu fix-and-flip.

Pożyczka typu fix-and-flip jest rodzajem pożyczki krótkoterminowej, która pozwala pożyczkobiorcy na zakończenie remontu, dzięki czemu dom może zostać jak najszybciej ponownie wprowadzony na rynek. Pożyczki typu fix-and-flip są zasadniczo pożyczkami na twarde pieniądze, co oznacza, że ​​pożyczka jest zabezpieczona przez nieruchomość. Kredytodawcy twardych pieniędzy specjalizują się w tego rodzaju pożyczkach, ale oferują je także niektóre platformy finansowania społecznościowego.

Zaletą korzystania z pożyczki na twarde pieniądze w celu sfinansowania zwrotu z domu jest to, że łatwiej jest się zakwalifikować w porównaniu do pożyczki konwencjonalnej. Podczas gdy pożyczkodawcy nadal rozważają takie rzeczy jak kredyt i dochód, główny nacisk kładziony jest na rentowność nieruchomości. Szacowana wartość remontowa domu (ARV) służy do oceny, czy będziesz w stanie spłacić pożyczkę. Możliwe jest również uzyskanie finansowania pożyczki w ciągu kilku dni zamiast czekania tygodni lub miesięcy na konwencjonalne zamknięcie kredytu hipotecznego. (Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak utrzymać przewagę, zobacz: 5 błędów, które powodują, że dom przerzuca flop .)

Największą wadą korzystania z kredytu typu fix-and-flip jest to, że nie będzie tanie. Oprocentowanie tego rodzaju pożyczki może sięgać nawet 18%, w zależności od pożyczkodawcy, a ramy czasowe na spłatę kredytu mogą być krótkie. Często zdarza się, że pożyczki na twarde pieniądze mają warunki krótsze niż rok. Opłaty za rozpoczęcie i koszty zamknięcia mogą być również wyższe w porównaniu z tradycyjnym finansowaniem, które może zniszczyć zwroty.

Opcja nr 3: Wykorzystanie kapitału własnego

Wykorzystywanie kapitału własnego domu, poprzez pożyczkę kapitału własnego, HELOC lub refinansowanie wypłaty, jest trzecim sposobem zabezpieczenia nieruchomości inwestycyjnej na długoterminowy wynajem lub sfinansowanie transakcji typu flip-out. W większości przypadków można pożyczyć do 80% wartości kapitału własnego domu, aby wykorzystać je na zakup drugiego domu.

Wykorzystywanie kapitału własnego do finansowania inwestycji w nieruchomości ma swoje zalety i wady, w zależności od wybranego rodzaju pożyczki. Na przykład w HELOC możesz zaciągać pożyczki na poczet kapitału w taki sam sposób, jak na karcie kredytowej, a miesięczne płatności są często tylko oprocentowane. Stawka jest zwykle zmienna, co oznacza, że ​​może wzrosnąć, jeśli zmieni się stawka pierwotna.

Refinansowanie wypłaty byłoby oferowane ze stałą stopą procentową, ale może przedłużyć okres istnienia istniejącej hipoteki. Dłuższy okres kredytowania może oznaczać płacenie wyższych odsetek za pierwotne miejsce zamieszkania. Trzeba to porównać z przewidywanymi zwrotami, jakie przyniosłaby nieruchomość inwestycyjna. (Aby dowiedzieć się więcej na temat tego, czy refinansowanie ma sens, zobacz: 9 rzeczy, które należy wiedzieć przed refinansowaniem kredytu hipotecznego ).

Dolna linia

Inwestowanie w wynajętą ​​nieruchomość lub zajmowanie się projektami polegającymi na przerzucaniu domów to ryzykowne przedsięwzięcia, ale oferują one potencjalne duże korzyści. Znalezienie pieniędzy na skorzystanie z okazji inwestycyjnej nie musi być przeszkodą, jeśli wiesz, gdzie szukać. Porównując różne opcje zaciągania pożyczek, należy pamiętać o kosztach krótko- i długoterminowych oraz o tym, jak może to wpłynąć na wynik końcowy inwestycji.