Fannie Mae, Freddie Mac i kryzys kredytowy w 2008 r

Kiedy pękła bańka mieszkaniowa w latach 2001-2007, spowodowało to załamanie zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Przyczyniło się to do ogólnego kryzysu kredytowego, który przekształcił się w światowy kryzys finansowy. Wielu krytyków uznało Kongres Stanów Zjednoczonych - i jego niechęć do powstrzymania Fannie Mae i Freddie Mac - odpowiedzialnych za kryzys kredytowy. Tutaj zbadamy, w jakim stopniu Fannie Mae, Freddie Mac i ich sojusznicy w Kongresie przyczynili się do największego kryzysu finansowego od czasu Wielkiego Kryzysu.

KLUCZOWE PODEJŚCIA

• Fannie Mae została zarejestrowana przez Kongres USA jako sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwo (GSE) w 1968 r., A Freddie Mac podążył za nią dwa lata później.
• Fannie Mae i Freddie Mac otrzymali sponsorowany przez rząd monopol na dużej części wtórnego rynku hipotecznego w USA.
• Ten monopol w połączeniu z dorozumianą gwarancją rządu na utrzymanie tych firm na rynku przyczyniłby się później do załamania rynku hipotecznego.
• W 2007 r. Fannie Mae i Freddie Mac zaczęły odczuwać duże straty na zatrzymanych portfelach, szczególnie na inwestycjach Alt-A i subprime.
• Do 6 września 2008 r. Stało się jasne, że rynek wierzy, iż firmy mają kłopoty finansowe, a FHFA wprowadziło firmy do oranżerii.

Rynki kredytów hipotecznych: krótka historia

W XX wieku kredyty hipoteczne odbywały się głównie w bankach, oszczędnościach i pożyczkach, oszczędnościach i kasach oszczędnościowych. Najpopularniejszym rodzajem kredytu hipotecznego był kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Większość instytucji finansowych inicjujących kredyty hipoteczne posiadała kredyty hipoteczne, które powstały w swoich księgach.

Fannie Mae została zarejestrowana przez Kongres USA jako sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwo (GSE) w 1968 r., A Freddie Mac podążył za nią dwa lata później. Fannie Mae została początkowo utworzona w 1938 roku jako część rządu, ale sprawy zaczęły się szybko zmieniać po prywatyzacji w 1968 roku. Fannie Mae i Freddie Mac stworzyli płynny rynek wtórny kredytów hipotecznych. Oznaczało to, że instytucje finansowe nie musiały dłużej utrzymywać zaciągniętych kredytów hipotecznych. Mogą sprzedawać kredyty hipoteczne na rynku wtórnym wkrótce po ich powstaniu. Sprzedaż hipotek uwolniła fundusze na utworzenie dodatkowych hipotek.

Fannie Mae i Freddie Mac wywarły pozytywny wpływ na rynek kredytów hipotecznych, podnosząc stopy posiadania domów w Stanach Zjednoczonych. Jednak zezwolenie Fannie Mae i Freddie Mac na funkcjonowanie jako dorozumiane monopole wspierane przez rząd miało niezamierzone konsekwencje. Historia pokazała, że ​​konsekwencje te znacznie przewyższyły korzyści, jakie zapewniły te organizacje.

Przywileje statusu GSE

Według czarterów kongresowych Fannie Mae i Freddie Mac, które nadały im status GSE, działali oni z pewnymi powiązaniami z rządem federalnym Stanów Zjednoczonych. Od 6 września 2008 r. Zostali objęci bezpośrednim nadzorem rządu federalnego.

Według ich kart kongresowych:

• Prezydent Stanów Zjednoczonych mianuje pięciu z 18 członków zarządów organizacji.
• Sekretarz Skarbu jest upoważniony do zakupu papierów wartościowych o wartości do 2, 25 mld USD od każdej spółki w celu wsparcia ich płynności.
• Obie firmy są zwolnione z podatków państwowych i lokalnych.
• Obie firmy są regulowane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) oraz Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).

FHFA reguluje bezpieczeństwo finansowe i solidność Fannie Mae i Freddie Mac. Obejmuje to wdrażanie, egzekwowanie i monitorowanie ich standardów kapitałowych. FHFA ogranicza także wielkość portfeli inwestycji hipotecznych. HUD jest odpowiedzialny za ogólne misje mieszkaniowe Fannie i Freddiego.

Status GSE Fannie i Freddiego wywołał pewne spostrzeżenia na rynku. Pierwszy z nich polegał na tym, że rząd federalny wkroczyłby i wykupił te organizacje, gdyby którakolwiek firma kiedykolwiek wpadła w kłopoty finansowe. Jest to znane jako dorozumiana gwarancja.

Fakt, że rynek wierzył w tę dorozumianą gwarancję, pozwolił Fannie Mae i Freddie Mac pożyczyć pieniądze na rynku obligacji przy niższych stopach zwrotu niż inne instytucje finansowe. Rentowność długu korporacyjnego Fannie Mae i Freddie Mac, znanego jako dług agencyjny, była historycznie o około 35 punktów bazowych wyższa niż obligacje skarbowe USA. Dług firmy finansowej o ratingu AAA historycznie przyniósł około 70 punktów bazowych więcej niż obligacje skarbowe USA. Trzydzieści pięć punktów bazowych nie wydaje się zbyt wiele, ale zrobiło to ogromną różnicę ze względu na zaangażowane biliony dolarów.

Prywatne zyski z ryzykiem publicznym

Dzięki przewadze finansowej nad rywalami z Wall Street Fannie Mae i Freddie Mac osiągali znaczne zyski przez ponad dwie dekady. W tym czasie często dyskutowano o Fannie i Freddie wśród ekonomistów, specjalistów rynku finansowego i urzędników państwowych. Czy dorozumiane wsparcie rządowe Fannie i Freddie rzeczywiście przyniosło korzyści amerykańskim właścicielom domów? A może rząd tylko pomagał firmom i ich inwestorom, tworząc pokusę nadużycia?

Fannie Mae i Freddie Mac otrzymali sponsorowany przez rząd monopol na dużej części wtórnego rynku hipotecznego w USA. Ten monopol w połączeniu z dorozumianą gwarancją rządu na utrzymanie tych firm na rynku przyczyniłby się później do załamania rynku hipotecznego.

Fannie and Freddie's Growth

Fannie Mae i Freddie Mac bardzo się rozrosły pod względem wyemitowanych aktywów i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Korzystając z przewagi finansowej, kupowali i inwestowali w ogromną liczbę hipotek i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Dokonali tych inwestycji przy niższych wymogach kapitałowych niż inne regulowane instytucje finansowe i banki.

Ryciny 1 i 2 poniżej pokazują niewiarygodną kwotę długu wyemitowanego przez firmy, ich ogromne gwarancje kredytowe oraz ogromną wielkość zatrzymanych portfeli inwestycji hipotecznych. Dług USA jest wykorzystywany jako punkt odniesienia.

Rycina 1

Źródło: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Rysunek 2

Źródło: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae i Freddie Mac mieli wielu krytyków, którzy podnieśli czerwone flagi na temat ryzyka, na jakie zezwalają firmy. Jednak Fannie Mae i Freddie Mac znaleźli wielu sojuszników w Kongresie pomimo tych wczesnych ostrzeżeń.

Utrzymanie monopoli

Konkurujące firmy i niektórzy urzędnicy rządowi wezwali do zaostrzenia przepisów dotyczących gigantów hipotecznych. Jednak Fannie Mae i Freddie Mac zatrudnili legiony lobbystów i konsultantów. Wnieśli także wkład w kampanie za pośrednictwem własnych komitetów politycznych i finansowali organizacje non-profit, aby wpływać na członków Kongresu USA. Pozwolono im dalej rosnąć i podejmować ryzyko w ramach czarterów kongresowych z domniemanym poparciem federalnym.

Rywale z Wall Street dołączają do imprezy

Nie powinno dziwić, że konkurenci na Wall Street chcieli zyskać na bonanzie zysków. Chcieli sekurytyzować i inwestować w te części rynku hipotecznego, które rząd federalny zarezerwował dla Fannie i Freddiego. Znaleźli sposób na osiągnięcie tego poprzez innowacje finansowe, do czego zachęcały historycznie niskie krótkoterminowe stopy procentowe.

Wall Street zaczął tworzyć płynny i rozwijający się rynek produktów hipotecznych powiązanych z krótkoterminowymi stopami procentowymi, takimi jak LIBOR, począwszy od około 2000 r. Te kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej zostały sprzedane pożyczkobiorcom jako pożyczki, które pożyczkobiorca miałby refinansować na długo przedtem płatności skorygowane w górę. Często miały egzotyczne cechy, takie jak tylko odsetki lub nawet ujemna amortyzacja. Pożyczki mieszkaniowe były często udzielane na podstawie luźnych wytycznych dotyczących gwarantowania emisji, co prowadziło do wzrostu kredytów hipotecznych subprime.

Inwestorzy, tacy jak fundusze emerytalne, zagraniczne rządy, fundusze hedgingowe i firmy ubezpieczeniowe, chętnie kupowali wyrafinowane papiery wartościowe Wall Street utworzone z hipotek hipotecznych. Fannie Mae i Freddie Mac odnotowały spadek udziałów w rynku. Następnie zaczęli kupować i gwarantować rosnącą liczbę pożyczek i papierów wartościowych o niskiej jakości kredytowej.

Impreza się kończy

To prosty fakt, że ryzyko wzrostu wartości kredytu hipotecznego jest mniejsze, gdy ceny domów rosną. Kapitał własny w domu jest jednym z najlepszych sposobów pomiaru ryzyka niewykonania zobowiązania. Właściciele domów z dużymi kwotami kapitału własnego nie odchodzą od swoich hipotek, ponieważ mają zbyt wiele do stracenia. Jest to model, na którym właściciele domów, inicjatorzy kredytów hipotecznych, Wall Street, agencje ratingowe i inwestorzy zbudowali bonanzę hipoteczną. Ceny załamały się, gdy pękła bańka mieszkaniowa, tak wielu właścicieli domów widziało, że ich kapitał wygasł. Po utracie kapitału i pracy duża liczba właścicieli domów została zmuszona do niewypłacalności w tym samym czasie. Zaawansowane modele ryzyka na Wall Street nie uwzględniły tego scenariusza.

W 2007 r. Fannie Mae i Freddie Mac zaczęły odczuwać duże straty na zatrzymanych portfelach, szczególnie na inwestycjach Alt-A i subprime. W 2008 r. Sama liczba zatrzymanych portfeli i gwarancji hipotecznych skłoniła FHFA do stwierdzenia, że ​​wkrótce staną się niewypłacalne. 19 marca federalne organy regulacyjne pozwoliły obu firmom zaciągnąć kolejne 200 miliardów dolarów długu w nadziei na stabilizację gospodarki. Do 6 września 2008 r. Stało się jasne, że rynek wierzy, iż firmy mają kłopoty finansowe, a FHFA wprowadziło firmy do oranżerii. Amerykańscy podatnicy pozostawali na haczyku z powodu przyszłych strat.

Kongres obarcza winą

Wielu członków Kongresu USA poparło Fannie Mae i Freddie Mac. Pomimo ostrzeżeń i czerwonych flag podniesionych przez krytyków, nadal pozwalali firmom na powiększanie się. Fannie i Freddie zachęcono do zakupu coraz większej liczby pożyczek o niższej jakości kredytowej, aby pomóc pokrzywdzonym i wspierać rynek. Wall Street prawdopodobnie wprowadziłby innowacyjne produkty hipoteczne nawet pod nieobecność Fannie Mae i Freddie Mac. Z drugiej strony można stwierdzić, że ekspansja Wall Street w egzotyczne kredyty hipoteczne była motywowana potrzebą konkurowania z Fannie i Freddiem. Wall Street szukał sposobu na poradzenie sobie z dorozumianą gwarancją udzieloną Fannie Mae i Freddie Mac przez Kongres USA.

Fannie Mae i Freddie Mac stworzyli ogromną liczbę gwarancji kredytowych i dłużnych w latach poprzedzających 2007 r. Kongres powinien był rozpoznać systematyczne ryzyko dla globalnego systemu finansowego, jakie stwarzały te firmy. Powinni byli wziąć pod uwagę ryzyko dla amerykańskich podatników, którzy ostatecznie pokryliby koszty ratowania rządu.