Nieruchomości do wynajęcia: Plusy i minusy

Posiadanie nieruchomości na wynajem może być opłacalne finansowo. Jeśli eksplorujesz tego typu nieruchomości jako inwestycję, pamiętaj o ryzyku i obowiązkach.

Nieruchomości do wynajęcia: przegląd

Pomysł zakupu domu lub mieszkania w celu wynajmu dla zysku może wydawać się kuszący. Ale zakup nieruchomości na wynajem w celu uzyskania dochodu i długoterminowego wzrostu wartości kapitału może mieć swoje wzloty i upadki. Na przykład rynek mieszkaniowy może się zmieniać w zależności od lokalizacji, podaży i popytu oraz gospodarki.

Z finansowego punktu widzenia, aby wynajem nieruchomości był naprawdę opłacalny, zwrot, jaki osiągniesz, powinien być większy niż to, co możesz zarobić na konserwatywnych inwestycjach, takich jak obligacje i akcje wypłacane z tytułu dywidend, z uwagi na faktyczne ryzyko. Z drugiej strony, nie wszyscy mają możliwość zarządzania nieruchomościami i najemcami.

Kluczowe dania na wynos

• Wynajem nieruchomości może być opłacalny finansowo i zapewniać liczne korzyści podatkowe.
• Wady obejmują brak płynności, koszty utrzymania i potencjał trudnych najemców oraz spadek atrakcyjności dzielnicy.
• Dla inwestorów każdego rodzaju nieruchomości kluczowe jest utrzymanie wysokiego poziomu stóp procentowych i konsultowanie się z doradcą podatkowym.

Zalety wynajmu nieruchomości

Istnieje kilka korzyści z posiadania nieruchomości na wynajem. Zawierają:

Ulgi podatkowe

Internal Revenue Service pozwala odliczyć wiele wydatków związanych z wynajmem nieruchomości w kategoriach:

• Zwykłe i niezbędne wydatki
• Ulepszenia
• Deprecjacja

Oznacza to, że możesz odliczyć swoje ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, koszty utrzymania i fizyczne zużycie nieruchomości.

Amortyzacja może spowodować stratę nominalną, którą z kolei możesz odliczyć od innych dochodów. Innymi słowy, możesz uzyskać dodatnie przepływy pieniężne netto z dochodów z wynajmu pomniejszone o koszty i nadal mieć stratę netto dla celów podatkowych. Należy jednak pamiętać, że amortyzacja zmniejsza również podstawę kosztów nieruchomości do obliczania zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości.

Ponadto ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2017 r., Która weszła w życie 1 stycznia 2018 r., Oferuje szereg nowych ulg podatkowych dla właścicieli. Jeśli posiadasz podmiot typu flow-through (znany również jako firma typu pass-through) i prowadzisz go jako jednoosobowa spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka komandytowa lub korporacja typu S, możesz teraz odliczyć kwotę równą 20% swojego czynszu netto dochód - o ile całkowity roczny dochód podlegający opodatkowaniu ze wszystkich źródeł po odliczeniach jest mniejszy niż 155 500 USD dla osób samotnych lub 315 000 USD dla małżeństw, które wspólnie składają wnioski.

Dobrym pomysłem jest skonsultowanie się z doradcą podatkowym, jeśli rozważasz posiadanie nieruchomości na wynajem, zwłaszcza biorąc pod uwagę ostatnie zmiany w kodeksie podatkowym.

Wynajem sezonowy

Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość sezonowo, możesz z niej korzystać samodzielnie przez 14 dni w roku - lub 10% liczby dni, które wynajmujesz innym po uczciwej cenie rynkowej - i nadal możesz odliczyć swoje wydatki.

1031 Exchange

Na giełdzie 1031 możesz sprzedać wynajmowaną nieruchomość i zainwestować w inną „podobną” bez płacenia podatków od zysków kapitałowych.

Wynajem dodatkowej powierzchni

Możesz traktować pokój lub część domu - na przykład garaż, piwnicę lub lokal mieszkalny z akcesoriami - jako czynsz, odpisując procent odsetek od kredytu hipotecznego i inne wydatki na poczet jego dochodów, chociaż powinieneś być świadomy potencjalne pułapki związane z wynajmem dodatkowej powierzchni, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego.

Plusy i minusy posiadania nieruchomości na wynajem

Wady wynajmu nieruchomości

Istnieją również wady posiadania nieruchomości na wynajem. Zawierają:

Brak płynności

Nieruchomości nie są aktywami płynnymi. Nawet na najgorętszym rynku ukończenie sprzedaży może zająć kilka miesięcy. A jeśli czas zależy od sytuacji awaryjnej lub innego nieoczekiwanego zdarzenia, potrzeba szybkiej sprzedaży może nie oznaczać najlepszej ceny.

Rosnące podatki i składki ubezpieczeniowe

Odsetki i główna kwota kredytu hipotecznego mogą być ustalone, ale nie ma gwarancji, że podatki nie wzrosną szybciej niż podwyżki czynszów. Składki ubezpieczeniowe mogą również wzrosnąć, podobnie jak w przypadku klęsk żywiołowych.

Trudni najemcy

Pomimo dołożenia należytej staranności przy sprawdzaniu potencjalnych najemców, możesz skończyć z najemcami, którzy nie są idealni. Na przykład mogą być potrzebni lub wymagający, płacić za późno, zapomnieć o wyłączeniu wody i tak dalej. Mogą też być destrukcyjne, w którym to przypadku odpis amortyzacyjny w kodeksie podatkowym może być bardzo nieodpowiedni. Zawsze możesz jednak dodać jeźdźca do standardowego formularza najmu, który określa zasady dotyczące obłożenia, zwierząt domowych, palenia, ubezpieczenia najemcy i tym podobnych. Pomocny może być również depozyt zabezpieczający.

Spadek sąsiedztwa

W idealnym scenariuszu Twoja inwestycja rozkwitnie wśród innych zadbanych mieszkań, a lokalne udogodnienia poprawią się. W rezultacie przepływy pieniężne będą stale rosły, a koszty pozostaną stabilne. Jednak dzielnice mogą się zmieniać, a Twoja inwestycja może się z czasem amortyzować. Powinieneś zwrócić uwagę na lokalną politykę, w której inwestujesz, tak jak w miejscu zamieszkania. Z należytą starannością możesz zminimalizować to narażenie.

Niekorzystne zmiany w kodeksie podatkowym

Kod podatkowy nie jest odporny na zmiany. Mogłoby się to zmienić w sposób, który albo zmniejszyłby, albo wyeliminował niektóre lub wszystkie korzyści podatkowe dla własności domu i przedsiębiorstw przepływowych.

Rola właściciela

Bycie właścicielem nie jest dla wszystkich. Możesz odczuwać nieśmiałość w związku z podwyższaniem czynszów lub chronić sposób, w jaki inni traktują twoją własność, co może prowadzić do konfliktów. Możesz nawet zaprzyjaźnić się z lokatorami lub mogą już być rodziną lub przyjaciółmi. Jeśli na przykład nie możesz być stanowczy w kwestii podwyżek czynszu lub opieki nad nieruchomościami, możesz zakończyć pobieranie czynszu znacznie niższego niż cena rynkowa lub nieruchomości, która jest niedowartościowana.

Utrzymanie

Przy utrzymaniu nieruchomości powstają drobne i poważne naprawy. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą zaoszczędzić pieniądze, wykonując pracę samodzielnie. Jednak większość nie ma czasu, narzędzi ani umiejętności do naprawy domu. Spodziewaj się naliczania okresowych opłat dla wykonawców.

Uwagi specjalne

Niezależnie od tego, czy kupujesz podstawowy dom, czy wynajmujesz nieruchomość, ważne jest, aby zastanowić się, co się dzieje z oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Dług hipoteczny o niskim oprocentowaniu jest ogólnie dobrym zabezpieczeniem przed inflacją. Jeśli jesteś wynajmującym, okresowe podwyżki czynszu są jednym ze sposobów zrekompensowania wzrostu inflacji w kosztach utrzymania nieruchomości.

Oczekuje się, że stopy procentowe w 2019 r. Wyniosą średnio od 4, 8% do 5, 3% w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej. Jest to wzrost ze średniej 4, 19% w 2018 r. I 3, 99% w 2017 r., Ale nadal jest stosunkowo niski. Chociaż stawki te stanowią szansę, ważne jest również, aby pamiętać, że stawki hipoteczne są zwykle wyższe w przypadku nieruchomości inwestycyjnych niż w przypadku tradycyjnych domów.