Dlaczego nieruchomości nie są teraz dobrą inwestycją?

Czy nieruchomości są dobrą inwestycją w 2018 roku? Chociaż nie jest tak ryzykowny, jak powiedzmy w 2008 roku, jest obarczony znacznym ryzykiem. Części kraju o silnych gospodarkach przegrzały rynki nieruchomości z cenami nieproporcjonalnymi do dochodów gospodarstw domowych. Miejsca, w których ceny nieruchomości są bardziej rozsądne, mają zwykle łagodniejsze gospodarki i rynki pracy oraz mniej optymistyczne perspektywy wzrostu na nadchodzące lata.

Powstanie nieruchomości

Ponieważ rynek nieruchomości załamał się podczas Wielkiej Recesji, nabywcy, którzy stawili czoła zalewowi negatywnych nagłówków i kupili na rynku niskie punkty, zostali nagrodzeni. Według najnowszych statystyk Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast od pierwszego kwartału 2009 r. (Nadir) do pierwszego kwartału 2018 r. Mediana cen sprzedaży mieszkań w kraju wzrosła o prawie 60%. Jednak w niektórych miastach okres ten był szczególnie znaczący, w tym w San Francisco, Phoenix, Miami i Las Vegas (oba zostały zniszczone podczas recesji). Ceny domów są nawet powyżej szczytów sprzed recesji w 57 ze 105 metropolitalnych obszarów statystycznych, w tym w Houston (wzrost o 79%), Dallas-Fort Worth (78%) i Denver (75%), według danych ATTOM Data Solutions US z kwietnia 2018 r. Raport sprzedaży domu.

Ceny domów i dochody gospodarstwa domowego

Ceny nieruchomości są trwałe, o ile ludzie mogą sobie pozwolić na zakup domu. Prawo podaży i popytu mówi, że jeśli kupujący przestaną kupować, ceny spadną w odpowiedzi. Łatwym sposobem ustalenia, czy ceny mieszkań przekraczają poziom, na który kupujący może sobie wygodnie pozwolić, jest porównanie ich z dochodami gospodarstw domowych. Eksperci ds. Finansów gospodarstwa domowego zalecają przeznaczenie na dom nie więcej niż trzykrotności rocznego dochodu. W długim okresie ceny mieszkań w USA oscylowały wokół tego wskaźnika.

Jednak w latach 2011-2018 ceny domów wzrosły nieproporcjonalnie do dochodów gospodarstw domowych w większości miast o gorących rynkach i kwitnącej gospodarce. Na przykład w San Francisco stosunek cen domów do dochodów gospodarstw domowych jest o 45% wyższy niż długoterminowy poziom odniesienia. Innymi słowy, kupujący rozciągają swoje budżety, aby kupować domy, które kosztują cztery i pięć razy więcej, niż robią każdego roku. Historia jest podobna w Denver, Miami i Seattle, z których wszystkie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań, nawet jeśli dochody robią tylko niewielkie postępy.

Przed pojawieniem się rynku nieruchomości w latach 2007–2008 mediana cen mieszkań przekraczała medianę dochodów o wielokrotność pięciu - jeden z czynników prowadzących do krachu hipotecznego na rynku kredytów hipotecznych typu subprime. Ponieważ ceny ponownie zbliżają się do tego progu (w maju 2018 r. Wynosił 4, 39), kupujący powinni zachować ostrożność, aby nie skoczyć w prawo na innym szczycie rynku.

Gdzie można znaleźć okazje

Niektóre miasta nadal oferują rozsądne ceny mieszkań w stosunku do zarobków mieszkańców. Na przykład w St. Louis stosunek ceny do dochodu oscylował wokół długoterminowego poziomu odniesienia na koniec roku 2017. Niestety, miasto nie wykazało żadnego wzrostu i aprecjacji cen obserwowanych gdzie indziej od 2011 roku. W rzeczywistości, ceny nieznacznie spadły w tym czasie. Chicago to kolejne miasto z niedrogimi domami, ale jego ceny również spadły od 2011 r., A stopa bezrobocia w mieście, od sierpnia 2018 r., Znajdowała się w pierwszej trzeciej wśród 50 największych amerykańskich metropolitalnych obszarów statystycznych.

Dolna linia

Problem z amerykańskim rynkiem mieszkaniowym polega na tym, że miasta osiągające najlepsze wyniki stają się przegrzane i niedostępne, a miejsca z niedrogimi mieszkaniami nie mają najlepszych perspektyw na przyszłość.

Hossa na rynku nieruchomości, która wkracza w siódmy rok, znów ogrzewa mieszkania. Jednak zgodnie z radą Warrena Buffetta inwestowanie w to, co gorące, nie jest sposobem na sukces finansowy. Ostatnia gra z inteligentnymi nieruchomościami miała miejsce w 2011 roku, kiedy masy wciąż deptały sobie nawzajem, aby dostać się do wyjścia. Nadszedł czas, aby szukać niedocenionych możliwości inwestycyjnych w innym miejscu.