Wady i zalety ofert nieruchomości finansowanych przez sprzedawcę

Jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości mieszkaniowych, większość transakcji przebiega według dobrze znoszonego procesu. Sprzedawca znajduje chętnego nabywcę o wymaganym dochodzie, historii zatrudnienia i zdolności kredytowej, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, a instytucja pożyczająca wystawia pieniądze na sfinansowanie transakcji.

Ale co, jeśli tradycyjne finansowanie jest niedostępne, a kupujący i sprzedający nadal chcą prywatnie rozpocząć sprzedaż? Wprowadź tak zwane finansowanie sprzedawcy. Jak wynika z tego terminu, osoba sprzedająca dom finansuje zakup, a nie bank udzielający nabywcy kredytu hipotecznego.

Ins i Out Of Oferty nieruchomości finansowane przez sprzedającego

Co jest korzystne w finansowaniu sprzedawcy

Ta alternatywa dla tradycyjnego finansowania jest przydatną opcją czasami lub w miejscach, w których trudno uzyskać kredyty hipoteczne. W tak trudnych warunkach finansowanie sprzedającego umożliwia kupującym dostęp do alternatywnej formy kredytu. Z kolei sprzedawcy mogą dotknąć populacji kupujących, którzy niekoniecznie kwalifikują się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. A ponieważ sprzedawca finansuje sprzedaż, nieruchomość może wymagać wyższej ceny sprzedaży.

Bank nie jest bezpośrednio zaangażowany w sprzedaż finansowaną przez sprzedającego; kupujący i sprzedający sami dokonują ustaleń. Sporządzają weksel wekslowy określający stopę procentową, harmonogram płatności od kupującego do sprzedającego oraz konsekwencje niewywiązania się przez nabywcę z tych zobowiązań. W odróżnieniu od sprzedaży z hipoteką, nie ma zatem przeniesienia kapitału z kupującego na sprzedającego, a jedynie umowa o spłatę tej kwoty w czasie.

Dzięki zaangażowaniu tylko dwóch głównych graczy finansowanie przez właściciela może być szybsze i tańsze niż sprzedaż domu w zwykły sposób. Willie Kathryn Suggs, główna pośredniczka i właścicielka biura nieruchomości z siedzibą w Harlemie, która nosi jej imię, mówi, że kiedy sprzedawca finansuje sprzedaż „transakcja kończy się szybciej, ponieważ nie czeka na oficera kredytu bankowego, gwaranta i prawnika dział do wyczyszczenia pliku. ” Suggs zauważa również, że „kupujący uwielbiają [finansowanie sprzedającego], ponieważ mogą dostać się do domu za mniej pieniędzy”.

Koszty zamknięcia są rzeczywiście niższe w przypadku sprzedaży finansowanej przez sprzedawcę. Bez udziału banku transakcja pozwala uniknąć kosztów punktów hipotecznych lub dyskontowych, a także opłat początkowych i wielu innych opłat, które pożyczkodawcy rutynowo wyrównują podczas procesu finansowania. Istnieje również większa elastyczność, przynajmniej pozornie, w zakresie rezerw kredytowych, od wymaganej zaliczki, przez stopę procentową, aż do okresu obowiązywania umowy.

Finansowanie sprzedawcy zazwyczaj trwa tylko przez dość krótki okres, na przykład pięć lat, a płatność balonowa przypada na koniec tego okresu. Teoria - a przynajmniej nadzieja - jest taka, że ​​kupujący ostatecznie zrefinansuje tę płatność u tradycyjnego pożyczkodawcy, uzbrojonego w lepszą zdolność kredytową i zgromadzącego część kapitału własnego w domu.

Co kupujący muszą wiedzieć

Mimo wszystkich potencjalnych plusów w finansowaniu sprzedawcy, transakcje, które go wykorzystują, wiążą się z ryzykiem i realiami dla obu stron. Oto, co kupujący powinni wziąć pod uwagę, zanim sfinalizują transakcję finansowaną przez sprzedawcę.

Nie oczekuj lepszych warunków niż w przypadku kredytu hipotecznego. Ponieważ warunki umowy finansowanej przez sprzedawcę są wypracowane, elastyczność często spotyka się z rzeczywistością. Sprzedawca przetrawia swoje potrzeby finansowe i ryzyko, w tym możliwość, że kupujący nie wywiąże się ze spłaty kredytu, z perspektywą potencjalnie kosztownego i niechlujnego procesu eksmisji.

Wynik może być otrzeźwiający dla kupującego. Na przykład możliwe jest, że uzyskasz bardziej korzystne oprocentowanie niż oferowane przez banki, ale bardziej prawdopodobne jest, że zapłacisz więcej, być może kilka dodatkowych punktów procentowych powyżej obowiązującej stopy. I prawdopodobnie będziesz musiał zapewnić zaliczkę porównywalną wielkością z typową hipoteką - to jest 10% lub więcej wartości nieruchomości.

Może być konieczne sprzedanie się sprzedawcy. Mądrze jest być przejrzystym i prostym w kwestii powodów, dla których nie kwalifikujesz się do tradycyjnej hipoteki. Niektóre z tych informacji mogą pojawić się mimo to, gdy sprzedawca sprawdzi Twoją historię kredytową i inne dane źródłowe, w tym zatrudnienie, aktywa, roszczenia finansowe i referencje.

Pamiętaj jednak, aby wskazać wszelkie ograniczenia dotyczące możliwości zaciągania pożyczek, które mogą nie pojawić się podczas należytej staranności sprzedawcy. Todd Huettner, pośrednik kredytów hipotecznych i prezes Huettner Capital z Denver, zwraca uwagę, że nawet potencjalny nabywca, który ma dobry kredyt i dużą zaliczkę, mógł niedawno założyć nową firmę, a zatem nie może kwalifikować się do otrzymania pożyczka na okres do dwóch lat.

Przygotuj się na zaproponowanie finansowania sprzedawcy. Właściciele domów, którzy oferują finansowanie dla sprzedawców, często otwarcie to informują, mając nadzieję na przyciągnięcie nabywców, którzy nie kwalifikują się do kredytów hipotecznych. Jednak jeśli nie widzisz wzmianki o finansowaniu przez sprzedającego, to nie zaszkodzi zapytać o to, mówi broker hipoteczny Todd Huettner.

Mówi, że kiedy to zrobisz, zaproponuj opcję tak wyraźnie, jak to możliwe. Zamiast pytać, czy finansowanie przez właściciela jest opcją, Huettner zaleca kupującym przedstawienie konkretnej oferty. „Na przykład:„ Moja oferta to pełna cena z 20% zniżką, finansowanie przez sprzedającego za 350 000 USD przy 6%, amortyzowane przez 30 lat z pięcioletnim balonem. Jeśli nie dokonam refinansowania w ciągu dwóch do trzech lat, zwiększę stawkę do 7% w latach czwartym i piątym. ”

Potwierdź, że sprzedawca może sfinansować sprzedaż. Finansowanie przez sprzedawcę jest najprostsze, gdy sprzedawca jest właścicielem nieruchomości; hipoteka na nieruchomości wprowadza dodatkowe komplikacje. Płacenie za przeszukanie nieruchomości w nieruchomości potwierdzi, że jest ona dokładnie opisana w akcie i jest wolna od hipoteki lub zastawów podatkowych.

Według Jasona Burkholder, brokera, kierownika sprzedaży i pośrednika w obrocie nieruchomościami w firmie Weichert, Realtors in Lancaster, Pa., „Większość hipotek ma klauzulę„ na sprzedaż ”, która zabrania sprzedającemu sprzedaży domu bez spłacania hipoteki. jeśli sprzedawca finansuje właściciela, a firma hipoteczna się dowie, uzna dom za „sprzedany” i zażąda natychmiastowej spłaty długu w całości, co pozwala pożyczkodawcy na przejęcie nieruchomości ”.

Co sprzedający muszą wiedzieć

Jeśli rozważasz sfinansowanie sprzedaży domu, pamiętaj o tych wskazówkach i realiach.

Nie musisz koniecznie długo finansować sprzedaży. Jako sprzedawca możesz w dowolnym momencie sprzedać weksel inwestorowi lub pożyczkodawcy, do którego kupujący następnie wysyła płatności. Według Robina Danielsa, inwestora i właściciela nieruchomości na środkowej Florydzie, „wielu sprzedawców obawia się sprzedawać za pomocą finansowania ze strony właściciela, ale nie wie, że posiadany przez nich banknot jest czymś, co można sprzedać komuś innemu. Może się to zdarzyć tego samego dnia jako zamknięcie, więc sprzedawca natychmiast otrzymuje gotówkę ”.

Innymi słowy, sprzedawcy nie muszą mieć gotówki ani stać się pożyczkodawcami. Pamiętaj jednak, że prawdopodobnie będziesz musiał zaakceptować mniej niż pełną wartość banknotu, aby go sprzedać, zmniejszając w ten sposób zwrot z nieruchomości. Według weksli Amerinotexchange, spółki specjalizującej się w finansowaniu na rynku wtórnym, weksle własne na nieruchomości sprzedają zwykle od 65% do 90% ich wartości nominalnej.

Uczyń finansowanie sprzedającego częścią swojej oferty sprzedaży nieruchomości. Ponieważ finansowanie przez sprzedawców jest stosunkowo rzadkie, promuj fakt, że oferujesz je, zaczynając od listy nieruchomości. Dodanie do tekstu słowa „dostępne finansowanie sprzedawcy” ostrzeże potencjalnych nabywców i ich agentów, że opcja jest na stole.

Gdy potencjalni nabywcy zobaczą Twój dom, podaj więcej szczegółów na temat uzgodnień dotyczących finansowania. Przygotuj arkusz informacyjny, który opisuje warunki finansowania, wraz z ogólnym wyjaśnieniem, czym jest finansowanie sprzedawcy, ponieważ wielu nabywców będzie go nie znać.
Szukaj porady podatkowej i rozważ pomoc w zakresie obsługi pożyczek.

Ponieważ umowy finansowane przez sprzedawcę mogą powodować komplikacje podatkowe, zaangażuj planistę finansowego lub eksperta podatkowego w ramach swojego zespołu ds. Sprzedaży. Ponadto, chyba że masz doświadczenie i wygodę jako pożyczkodawca, rozważ zatrudnienie firmy obsługującej pożyczki w celu zbierania miesięcznych płatności, wystawiania wyciągów i wykonywania innych obowiązków związanych z zarządzaniem pożyczką.

Dolna linia

To niezwykłe i nieznane większości ludzi. Finansowanie przez sprzedawców może być pomocną opcją na trudnych rynkach nieruchomości. Jednak porozumienie powoduje pewne specjalne ryzyko dla kupującego i sprzedającego i mądrze jest zaangażować profesjonalną pomoc, aby je złagodzić i pozwolić, aby proces przebiegał płynnie.
Obie strony powinny zatrudnić adwokata lub pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu napisania i przeglądu umowy sprzedaży i weksla oraz powiązanych zadań. Postaraj się znaleźć specjalistów, którzy mają doświadczenie w transakcjach domowych finansowanych przez sprzedawców - i jeśli to możliwe, w miejscu zamieszkania, ponieważ niektóre odpowiednie regulacje (na przykład regulujące płatności balonowe) różnią się w zależności od jurysdykcji.
Specjaliści mogą również pomóc kupującemu i sprzedającemu w wyborze konkretnej umowy, która najlepiej im odpowiada i okoliczności sprzedaży. Jeśli nie jest to transakcja finansowana przez sprzedawcę, inwestor w nieruchomości Don Tepper z Solutions 3D LLC zwraca uwagę, że „istnieją dziesiątki innych sposobów zakupu” innych niż tradycyjna umowa hipoteczna. Umowy te, jak podkreśla Tepper, obejmują leasing. -opcja, kupno na dzierżawę, umowa gruntu, umowa o dzieło, podział kapitału i zabezpieczenie hipotek. „Większość kupujących i większość pośredników w obrocie nieruchomościami nie wie, jak to działa”, mówi.