10 porad dotyczących zakupu pierwszej nieruchomości do wynajęcia

Nieruchomości wydało wielu najbogatszych ludzi na świecie, więc istnieje wiele powodów, by sądzić, że nieruchomość to dobra inwestycja. Jednak, jak w przypadku każdej inwestycji, lepiej być dobrze zorientowanym przed zanurzeniem się przy setkach tysięcy dolarów. Uzbrój się w poniższe informacje, zanim zaczniesz nową karierę jako potentat nieruchomości.

Upewnij się, że to dla Ciebie

Czy wiesz, jak obchodzić się z zestawem narzędzi? Jak radzisz sobie z naprawą płyt kartonowo-gipsowych lub odblokowaniem toalety? Jasne, możesz zadzwonić do kogoś, kto zrobi to za ciebie, ale to zużyje twoje zyski. Właściciele nieruchomości, którzy mają jeden lub dwa domy, często przeprowadzają własne naprawy, aby zaoszczędzić pieniądze. Jeśli nie jesteś poręcznym typem i nie masz dużo gotówki, bycie właścicielem może nie być dla ciebie odpowiednie.

Oczywiście zmienia się to wraz z dodawaniem kolejnych właściwości do swojego portfolio. Lawrence Pereira, prezes King Harbor Wealth Management w Redondo Beach w Kalifornii, posiada nieruchomości na wschodnim wybrzeżu, mieszkając na zachodnim wybrzeżu. Jako ktoś, kto mówi, że wcale nie jest przydatny, sprawia, że ​​działa. W jaki sposób? „Stworzyłem solidny zespół sprzątaczy, majsterkowiczów i kontrahentów” - mówi Pereira. Nie jest to zalecane dla nowych inwestorów, ale kiedy zaczynasz inwestować w nieruchomości, nie musisz pozostać lokalny.

Najpierw spłać dług

Doświadczeni inwestorzy mogą zaciągać długi w ramach swojego portfela inwestycyjnego, ale przeciętny człowiek powinien ich unikać. Jeśli masz pożyczki studenckie, niezapłacone rachunki medyczne lub dzieci, które wkrótce uczęszczają na studia, zakup wynajmowanej nieruchomości może nie być właściwym posunięciem. Pereira zgadza się, że ostrożność jest kluczowa, mówiąc: „Nie trzeba spłacać długów, jeśli zwrot z nieruchomości jest większy niż koszt długu. To jest obliczenie, które musisz wykonać. Nie stawiaj się jednak w sytuacji, w której brakuje ci gotówki na spłatę zadłużenia. Zawsze miej margines bezpieczeństwa. ”

Uzyskaj zaliczkę

Nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wymagają większej zaliczki niż nieruchomości zajmowane przez właściciela, więc mają bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące zatwierdzania. 3%, które mogłeś odłożyć na dom, w którym obecnie mieszkasz, nie będzie przeznaczane na nieruchomość inwestycyjną. Będziesz potrzebował co najmniej 20 procent, biorąc pod uwagę, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest dostępne na wynajem nieruchomości.

Uważaj na wysokie stopy procentowe

Koszt pożyczania pieniędzy może być obecnie stosunkowo tani, ale oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnej będzie wyższe niż tradycyjne oprocentowanie hipoteczne. Pamiętaj, że potrzebujesz niskiej spłaty kredytu hipotecznego, który nie pochłonie zbytnio twoich miesięcznych zysków.

Oblicz swoje marże

Firmy z Wall Street, które kupują nieruchomości w trudnej sytuacji, dążą do zwrotu od 5% do 7%, ponieważ muszą płacić pracownikom. Osoby powinny wyznaczyć cel 10%. Oszacuj koszty utrzymania na poziomie 1% wartości nieruchomości rocznie. Inne koszty obejmują ubezpieczenie, ewentualne opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki od nieruchomości i miesięczne wydatki, takie jak zwalczanie szkodników i architektura krajobrazu. A potem jest ubezpieczenie właściciela.

Unikaj górnego utrwalacza

Kuszące jest poszukiwanie domu, na który można dostać się po okazjach i przerzucenie się na wynajem. Jeśli jednak jest to Twoja pierwsza nieruchomość, to prawdopodobnie zły pomysł. O ile nie masz wykonawcy, który wykonuje wysokiej jakości prace przy tanich - lub nie masz umiejętności w zakresie remontów domów na dużą skalę - prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za dużo za remont. Zamiast tego spróbuj kupić dom, który jest wyceniony poniżej rynku i wymaga tylko drobnych napraw.

Matt Holmes, założyciel / dyrektor generalny Holmes Real Estate Group, mówi, że najlepszym rodzajem domu do zakupu jest taki, w którym można dodać sypialnię od razu lub w najbliższej przyszłości. Dodaje, że:

Dodanie sypialni nie tylko zwiększa wartość odsprzedaży, ale często zwraca się w pierwszym miesiącu, jeśli wynajmujesz nieruchomość według pokoju. Dodatkowo dodanie sypialni kosztuje około 10% przebudowy kuchni i można argumentować, że na wielu rynkach ma również bardziej znaczący wpływ na wartość odsprzedaży.

Oblicz koszty operacyjne

Wydatki operacyjne na twoją nową nieruchomość wynoszą od 35 do 80 procent twoich dochodów operacyjnych brutto. Jeśli naliczasz 1500 USD za czynsz, a twoje wydatki wynoszą 600 USD miesięcznie, masz 40 procent. Aby uzyskać jeszcze łatwiejsze obliczenia, użyj reguły 50 procent. Jeśli czynsz, który pobierasz, wynosi 2000 USD miesięcznie, spodziewaj się, że zapłacisz 1000 USD łącznie.

Określ swój zwrot

Jaki zwrot z tego dolara przypada na każdego zainwestowanego dolara? Akcje mogą oferować 7, 5% zwrotu gotówki z gotówki, podczas gdy obligacje mogą płacić 4, 5%. 6% zwrotu w pierwszym roku jako wynajmującego jest uważane za zdrowe, szczególnie biorąc pod uwagę, że liczba ta powinna z czasem wzrosnąć.

Zdobądź niedrogi dom

Im droższy dom, tym wyższe będą bieżące wydatki. Niektórzy eksperci zalecają rozpoczęcie od domu o wartości 150 000 USD.

Znajdź właściwą lokalizację

Wybierając opłacalną nieruchomość na wynajem, szukaj niskich podatków od nieruchomości, przyzwoitej dzielnicy szkolnej, dzielnicy o niskich wskaźnikach przestępczości oraz obszaru z rosnącym rynkiem pracy i mnóstwem udogodnień, takich jak parki, centra handlowe, restauracje i kina.

5 prostych sposobów inwestowania w nieruchomości

Ryzyko a nagroda

Każda decyzja finansowa dotyczy ważenia nagród, określania wypłaty w stosunku do potencjalnego ryzyka. Czy inwestowanie w nieruchomości ma dla Ciebie sens?

Nagrody:

• Twój dochód jest pasywny. Oprócz początkowej inwestycji i kosztów utrzymania, możesz zarabiać pieniądze, poświęcając większość swojego czasu i energii na regularną pracę.
• Twoje dochody powinny wzrosnąć. Nie tylko zarabiasz na czynszach; wraz ze wzrostem wartości nieruchomości rośnie wartość inwestycji.
• Możesz umieścić nieruchomość w samokierującym się IRA.
• Dochód z wynajmu nie jest wliczany do dochodu podlegającego podatkowi na ubezpieczenie społeczne.
• Odsetki płacone od pożyczki na nieruchomość inwestycyjną podlegają odliczeniu od podatku.
• Bez kolejnego kryzysu wartości nieruchomości są bardziej stabilne niż na giełdzie.
• Nieruchomość jest aktywem fizycznym. Inwestowanie w akcje lub produkty z Wall Street nie jest niczym, co można zobaczyć lub dotknąć.

Ryzyka:

• Wprawdzie dochód z wynajmu jest pasywny, ale najemcy mogą być uciążliwi, chyba że skorzystasz z firmy zarządzającej nieruchomościami.
• Jeśli skorygowany dochód brutto przekracza 200 000 USD (pojedynczy) lub 250 000 USD (małżeństwo składane wspólnie), możesz podlegać 3, 8-procentowemu opodatkowaniu dodatkowym dochodem z inwestycji netto, w tym z czynszów.
• Dochód z wynajmu może nie pokryć całkowitej kwoty spłaty kredytu hipotecznego.
• W przeciwieństwie do akcji, nie możesz natychmiast sprzedać nieruchomości, jeśli rynki staną się kwaśne.
• W przeciwieństwie do akcji, w większości przypadków nie można sprzedać części nieruchomości. To wszystko albo nic.
• Koszty wejścia i wyjścia są wysokie.
• Jeśli nie masz najemcy, musisz pokryć wszystkie wydatki.

Dolna linia

Realizuj swoje oczekiwania. Jak w przypadku każdej inwestycji, wynajmowana nieruchomość przez jakiś czas nie będzie generować dużej miesięcznej wypłaty, a wybranie niewłaściwej nieruchomości może być katastrofalnym błędem. Rozważ pracę z doświadczonym partnerem przy pierwszej nieruchomości lub wynajmij własny dom, aby sprawdzić swoje umiejętności właściciela.