30-letni kontra 15-letni kredyt hipoteczny: jaka jest różnica?

Może być dostępna oszałamiająca różnorodność hipotek, ale dla większości kupujących w domu jest tylko jedna. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest praktycznie amerykańskim archetypem, szarlotką instrumentów finansowych. Jest to ścieżka, którą pokolenia Amerykanów podążyły po raz pierwszy do domu.

Według Freddiego Maca w 2017 r. 90 procent nabywców domów wybrało 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Ale wielu z tych nabywców mogłoby być lepiej obsłużonych, gdyby wybrali zamiast tego 15-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.

Pożyczki są strukturalnie podobne - główną różnicą jest termin. Krótkoterminowa pożyczka oznacza wyższą miesięczną spłatę, co sprawia, że ​​15-letni kredyt hipoteczny wydaje się mniej przystępny. Ale w krótszym okresie pożyczka jest tańsza na kilku frontach. W rzeczywistości przez cały okres kredytowania 30-letni kredyt hipoteczny będzie kosztował ponad dwukrotnie ponad 15-letnią opcję.

Jak okres kredytowania wpływa na koszt

Hipoteka jest po prostu szczególnym rodzajem pożyczki terminowej - zabezpieczonej nieruchomościami. W przypadku pożyczki terminowej pożyczkobiorca płaci odsetki naliczane corocznie od niespłaconego salda pożyczki. Zarówno stopa procentowa, jak i miesięczna płatność są stałe.

Ponieważ miesięczna płatność jest stała, część przeznaczona na spłatę odsetek i część przeznaczona na spłatę kwoty głównej zmienia się w czasie. Na początku, ponieważ saldo kredytu jest tak wysokie, większość płatności to odsetki. Jednak w miarę zmniejszania się salda udział odsetkowy w płatności maleje, a udział idący do kwoty głównej rośnie.

30-letni kredyt hipoteczny

Oczywiście w pożyczce na 30 lat saldo to kurczy się znacznie wolniej - w efekcie pożyczkobiorca wynajmuje tę samą kwotę pieniędzy ponad dwa razy dłużej. (Jest on ponad dwa razy dłuższy niż dwa razy dłuższy, ponieważ w przypadku hipoteki na 30 lat saldo kapitału nie zmniejsza się tak szybko, jak w przypadku pożyczki na 15 lat.) Im wyższa stopa procentowa, tym większa różnica między dwiema hipotekami. Na przykład, gdy stopa procentowa wynosi 4 procent, pożyczkobiorca faktycznie płaci prawie 2, 2 razy więcej odsetek, aby pożyczyć tę samą kwotę kapitału w ciągu 30 lat w porównaniu z pożyczką na 15 lat.

Główną zaletą 30-letniego kredytu hipotecznego jest stosunkowo niska miesięczna rata. I nawet jeśli przystępność cenowa nie stanowi problemu, istnieją inne zalety:

• Niższa płatność może pozwolić pożyczkobiorcy na zakup większej liczby domów niż byłaby w stanie sobie pozwolić na 15-letnią pożyczkę, ponieważ taka sama miesięczna płatność pozwoliłaby pożyczkobiorcy na zaciągnięcie większej pożyczki na 30 lat.
• Niższa płatność pozwala pożyczkobiorcy zgromadzić oszczędności.
• Niższa płatność uwalnia środki na inne cele.

15-letni kredyt hipoteczny

Ponieważ pożyczki 15-letnie są mniej ryzykowne dla banków niż pożyczki 30-letnie, a ponieważ pożyczki krótkoterminowe są mniej kosztowne niż pożyczki długoterminowe, 30-letni kredyt hipoteczny zazwyczaj ma wyższą stopę procentową. Konsumenci płacą mniej za 15-letni kredyt hipoteczny - od ćwierć procent do pełnego procentu (lub punktu) mniej, w ciągu dziesięcioleci, które naprawdę mogą się sumować.

Wspierane przez rząd agencje, które popierają większość kredytów hipotecznych, takie jak Fannie Mae i Freddie Mac, nakładają dodatkowe opłaty, zwane korektami cen na poziomie kredytu, które powodują, że 30-letnie kredyty hipoteczne są droższe. Opłaty te zwykle dotyczą kredytobiorców o niższej ocenie wiarygodności kredytowej, mniejszych zaliczkach lub obu tych formach. Federalna Administracja Mieszkalnictwa obciąża także wyższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego 30-letnim kredytobiorcą.

„Niektóre korekty cen na poziomie kredytu, które istnieją na 30 lat, nie istnieją na 15 lat”, mówi James Morin, starszy wiceprezes ds. Kredytów detalicznych w Norcom Mortgage w Avon, CT. Według Morina większość ludzi przenosi te koszty na kredyt hipoteczny w ramach wyższej stawki, zamiast płacić im wprost.

Wyobraź sobie zatem pożyczkę w wysokości 300 000 USD, dostępną w wysokości 4 procent przez 30 lat lub w wysokości 3, 25 procent przez 15 lat. Połączony efekt szybszej amortyzacji i niższej stopy procentowej oznacza, że ​​pożyczenie pieniędzy na zaledwie 15 lat kosztowałoby 79 441 USD, w porównaniu do 215 609 USD w ciągu 30 lat, czyli prawie o dwie trzecie mniej.

Oczywiście jest haczyk. Cena za zaoszczędzenie tak dużej ilości pieniędzy w dłuższej perspektywie jest znacznie wyższym miesięcznym nakładem; spłata hipotetycznej pożyczki na 15 lat wynosi 2 108 USD, 676 USD (lub około 38 procent) więcej niż miesięczna rata za pożyczkę na 30 lat (1 432 USD).

Jeśli inwestor może pozwolić sobie na wyższą płatność, w ich interesie leży skorzystanie z krótszej pożyczki, zwłaszcza jeśli zbliżają się do przejścia na emeryturę, kiedy będą uzależnione od stałego dochodu.

Dla niektórych ekspertów, stać na wyższą wypłatę, to mieć ukryty fundusz na deszczowy dzień. Według Boba Waltersa, dyrektora naczelnego i prezes Quicken Loans, twoje oszczędności płynne powinny wynosić co najmniej roczny dochód. Tym, co planiści finansowi lubią w 15-letniej hipotece, jest to, że skutecznie „wymusza oszczędzanie” w formie kapitału własnego w aktywach, które normalnie doceniają (chociaż podobnie jak akcje, domy rosną i tracą na wartości).

Ponieważ pożyczki 15-letnie są mniej ryzykowne dla banków niż pożyczki 30-letnie, a ponieważ pożyczki krótkoterminowe są mniej kosztowne niż pożyczki długoterminowe, 30-letni kredyt hipoteczny zazwyczaj ma wyższą stopę procentową.

Inne zastosowania dla pieniędzy

Istnieją pewne przypadki, w których pożyczkobiorca może mieć zachętę do zainwestowania tych środków gdzie indziej, na przykład w konto 529 na naukę w college'u lub w odroczony podatek 401 (k), zwłaszcza jeśli pracodawca odpowiada składkom pożyczkobiorcy. A przy tak niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych, bystry i zdyscyplinowany inwestor mógłby zdecydować się na pożyczkę na 30 lat i umieścić różnicę między 15-letnimi a 30-letnimi płatnościami w wysokodochodowych papierach wartościowych.

Korzystając z poprzedniego przykładu, jeśli miesięczna rata kredytu 15-letniego wynosiła 2 108 USD, a miesięczna rata kredytu 30-letniego wynosiła 1 432 USD, pożyczkobiorca mógłby zainwestować tę różnicę w wysokości 676 USD w innym miejscu. Obliczenie z tyłu koperty pokazuje, o ile (lub czy) zwrot z inwestycji zewnętrznej, pomniejszony o należny podatek od zysków kapitałowych, przekracza oprocentowanie kredytu hipotecznego po uwzględnieniu odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Dla osoby z 25-procentowego przedziału podatkowego odliczenie może obniżyć efektywną stopę procentową kredytu hipotecznego z, na przykład, z 4 do 3 procent.

Mówiąc ogólnie, pożyczkobiorca wychodzi na przód, jeśli zwrot z inwestycji po opodatkowaniu jest wyższy niż koszt kredytu hipotecznego pomniejszony o odliczenie odsetek.

Ten gambit wymaga jednak skłonności do ryzyka, według Shashin Shah, certyfikowanego planisty finansowego w Dallas w Teksasie, ponieważ pożyczkobiorca będzie musiał zainwestować w niestabilne akcje. „Obecnie nie ma inwestycji o stałym dochodzie, które zapewniłyby wystarczająco wysoki zwrot, aby to zadziałało”, mówi Shah. Wymaga to również dyscypliny, aby systematycznie inwestować równowartość tych miesięcznych różnic i czasu, aby skupić się na inwestycjach, których, jak dodaje, większość ludzi nie ma.

Opcja najlepszego z obu światów

Większość kredytobiorców ewidentnie nie ma - lub przynajmniej uważa, że ​​ich brakuje - środków na wyższe płatności wymagane przez 15-letni kredyt hipoteczny. Istnieje jednak proste rozwiązanie pozwalające uchwycić znaczną część oszczędności związanych z krótszym kredytem hipotecznym: po prostu dokonaj większych płatności z 15-letniego harmonogramu na 30-letni kredyt hipoteczny, zakładając, że kredyt hipoteczny nie podlega karze przedpłaty.

Kredytobiorca jest uprawniony do skierowania dodatkowych płatności na kwotę główną, a jeśli płatności będą zgodne, spłata kredytu hipotecznego nastąpi za 15 lat. Jeśli czasy się zbliżają, pożyczkobiorca zawsze może wrócić do normalnych, niższych płatności zgodnie z 30-letnim harmonogramem.

Kluczowe dania na wynos

• Lepiej obsłużyć wielu kupujących, którzy zdecydują się na 15-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej w porównaniu do 30-letniego kredytu hipotecznego.
• Konsumenci płacą mniej za 15-letni kredyt hipoteczny - od ćwierć procent do pełnego procentu (lub punktu) mniej.
• Niektórzy eksperci mogą pozwolić sobie na wyższą spłatę 15-letniego kredytu hipotecznego, ponieważ mają ukryty fundusz na deszczowy dzień.