5 rodzajów REIT i jak w nie inwestować

Fundusze powiernicze na nieruchomości (REIT) mają kluczowe znaczenie przy konstruowaniu dowolnego portfela akcji lub portfela o stałym dochodzie. Zapewniają większą dywersyfikację, potencjalnie wyższe całkowite zwroty i / lub niższe ogólne ryzyko. Krótko mówiąc, ich zdolność do generowania dochodu z dywidend wraz ze wzrostem kapitału czyni z nich doskonałą przeciwwagę dla akcji, obligacji i środków pieniężnych.

REIT zazwyczaj są właścicielami i / lub zarządzają nieruchomościami komercyjnymi generującymi dochód, niezależnie od tego, czy są to same nieruchomości, czy hipoteki na tych nieruchomościach. Możesz inwestować w spółki indywidualnie, za pośrednictwem funduszu giełdowego lub funduszu wspólnego inwestowania. Dostępnych jest wiele rodzajów REIT.

Tutaj przyglądamy się kilku głównym kategoriom REITS i ich historycznym zwrotom. Pod koniec tego artykułu powinieneś mieć lepszy pomysł, kiedy i co kupić.

Kluczowe dania na wynos

• Korzystanie z REIT do inwestowania w nieruchomości może zdywersyfikować Twój portfel, ale nie wszystkie REIT są sobie równe.
• Niektóre REIT inwestują bezpośrednio w nieruchomości, zarabiając na czynszach i opłatach za zarządzanie. Inni inwestują w długi związane z nieruchomościami, tj. Hipoteki i papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
• Ponadto REIT koncentrują się na konkretnym sektorze nieruchomości, na przykład centrach handlowych lub handlowych, hotelach i kurortach lub służbie zdrowia i szpitalach.

Historyczne zwroty REIT

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości są historycznie jedną z najlepiej dostępnych klas aktywów. Indeks FTSE NAREIT Equity REIT jest tym, czego większość inwestorów używa do oceny wyników na amerykańskim rynku nieruchomości. W latach 1990–2010 średni roczny zwrot indeksu wynosił 9, 9%, ustępując jedynie akcjom o średniej kapitalizacji, które średnio wyniosły 10, 3% rocznie w tym samym okresie.

Dla porównania, aktywa o stałym dochodzie zarządzały 7% rocznych zwrotów, a towary zaledwie 4, 5% rocznie. Nieruchomości były najgorzej wypadające z ośmiu klas aktywów w ciągu zaledwie dwóch lat z 20. Z drugiej strony stały dochód był najgorzej osiągany sześć razy w tym samym okresie 20 lat.

Niedawno średnia trzyletnia dla REIT między marcem 2013 r. A marcem 2016 r. Była zgodna ze średnimi w okresie 20 lat, osiągając w tym czasie 10, 76%. Historycznie rzecz biorąc, inwestorzy poszukujący dochodu lepiej inwestowali w nieruchomości niż w instrumenty o stałym dochodzie, tradycyjną klasę aktywów do tego celu. Starannie skonstruowane portfolio powinno rozważyć jedno i drugie.

5 rodzajów REITów i jak w nie inwestować

REITY detaliczne

Około 24% inwestycji REIT dotyczy centrów handlowych i wolnostojących sklepów detalicznych. Jest to największa inwestycja według typu w Ameryce. Niezależnie od tego, jakie centrum handlowe często odwiedzasz, prawdopodobnie należy ono do REIT. Rozważając inwestycję w nieruchomości handlowe, należy najpierw zbadać sam przemysł detaliczny. Czy obecnie jest to finansowo zdrowe i jakie są perspektywy na przyszłość?

Ważne jest, aby pamiętać, że REIT detaliczne zarabiają na czynszu, jaki pobierają najemcy. Jeśli detaliści mają problemy z przepływami pieniężnymi z powodu złej sprzedaży, możliwe jest, że opóźnią lub nawet nie wywiążą się z tych miesięcznych płatności, ostatecznie zmuszając do bankructwa. W tym momencie należy znaleźć nowego najemcę, co nigdy nie jest łatwe. Dlatego tak ważne jest, aby inwestować w REIT z możliwie najsilniejszymi najemcami. Należą do nich sklepy spożywcze i sklepy dla majsterkowiczów.

Po dokonaniu oceny branży powinieneś skupić się na samych REIT-ach. Jak każda inwestycja, ważne jest, aby miały one dobre zyski, mocne bilanse i jak najmniej długu, jak to możliwe, zwłaszcza krótkoterminowe. W złej gospodarce detaliczne REIT-y ze znacznymi pozycjami gotówkowymi będą miały możliwości zakupu dobrych nieruchomości po obniżonych cenach. Korzystają z tego najlepiej zarządzane firmy.

To powiedziawszy, istnieją długoterminowe obawy dotyczące powierzchni REIT w handlu detalicznym, ponieważ zakupy coraz częściej zmieniają się online, w przeciwieństwie do modelu centrum handlowego. Właściciele powierzchni nadal wprowadzają innowacje, aby wypełnić swoją powierzchnię biurami i innymi najemcami zorientowanymi na handel, ale podsektor jest pod presją.

REITY mieszkalne

Są to REIT-y, które są właścicielami i zarządcami budynków mieszkalnych do wynajęcia, a także produkowanych mieszkań. Szukając możliwości inwestowania w tego rodzaju REIT, należy wziąć pod uwagę kilka czynników przed przystąpieniem do niego. Na przykład najlepsze rynki mieszkań zwykle wydają się tam, gdzie przystępność cenowa mieszkań jest niska w porównaniu z resztą kraju. W miejscach takich jak Nowy Jork i Los Angeles wysoki koszt pojedynczych domów zmusza więcej ludzi do wynajęcia, co podnosi ceny, które właściciele mogą naliczać co miesiąc. W rezultacie największe REIT-y mieszkaniowe koncentrują się na dużych ośrodkach miejskich.

Na każdym konkretnym rynku inwestorzy powinni szukać wzrostu liczby ludności i miejsc pracy. Ogólnie rzecz biorąc, gdy napływ netto ludzi do miasta jest spowodowany tym, że miejsca pracy są łatwo dostępne, a gospodarka rośnie. Spadający wskaźnik pustostanów w połączeniu z rosnącymi czynszami jest oznaką poprawy popytu. Dopóki podaż mieszkań na danym rynku pozostaje niska, a popyt nadal rośnie, REIT-y mieszkaniowe powinny dobrze sobie radzić. Podobnie jak w przypadku wszystkich firm, najlepiej radzą sobie te z najsilniejszymi bilansami i najłatwiej dostępnym kapitałem.

REITY opieki zdrowotnej

REITs opieki zdrowotnej będą interesującym podsektorem do obserwowania, jak Amerykanie starzeją się, a koszty opieki zdrowotnej nadal rosną. REIT opieki zdrowotnej inwestują w nieruchomości szpitali, centrów medycznych, ośrodków opieki i domów spokojnej starości. Sukces tej nieruchomości jest bezpośrednio związany z systemem opieki zdrowotnej. Większość operatorów tych obiektów opiera się na opłatach za użytkowanie, zwrotach Medicare i Medicaid, a także prywatnym wynagrodzeniu. Tak długo, jak finansowanie opieki zdrowotnej jest znakiem zapytania, tak samo są REIT opieki zdrowotnej.

W REIT opieki zdrowotnej należy szukać zróżnicowanej grupy klientów, a także inwestycji w wiele różnych rodzajów nieruchomości. Koncentracja jest do pewnego stopnia dobra, ale również zwiększa ryzyko. Zasadniczo wzrost zapotrzebowania na usługi opieki zdrowotnej (co powinno się zdarzyć ze starzeniem się społeczeństwa) jest korzystny dla nieruchomości opieki zdrowotnej. Dlatego oprócz dywersyfikacji klientów i nieruchomości należy szukać firm, które mają duże doświadczenie w opiece zdrowotnej, których bilanse są silne i których dostęp do taniego kapitału jest wysoki.

REITy biurowe

REITy biurowe inwestują w budynki biurowe. Otrzymują przychody z czynszów od najemców, którzy zwykle podpisywali długoterminowe umowy najmu. Na myśl przychodzą cztery pytania dla każdego zainteresowanego inwestowaniem w biuro REIT

1. Jaki jest stan gospodarki i jak wysoka jest stopa bezrobocia?
2. Jakie są wskaźniki pustostanów?
3. Jak radzi sobie ekonomicznie obszar, w który inwestuje REIT?
4. Ile kapitału ma na przejęcia?

Spróbuj znaleźć REIT, które inwestują w twierdze ekonomiczne. Na przykład lepiej jest mieć kilka przeciętnych budynków w Waszyngtonie niż na przykład doskonałą powierzchnię biurową w Detroit.

REITY hipoteczne

Około 10% inwestycji REIT dotyczy kredytów hipotecznych w przeciwieństwie do samej nieruchomości. Najbardziej znanymi, ale niekoniecznie największymi inwestycjami są Fannie Mae i Freddie Mac, sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, które kupują kredyty hipoteczne na rynku wtórnym.

Ale tylko dlatego, że tego rodzaju REIT inwestuje w kredyty hipoteczne zamiast w kapitał własny, nie oznacza, że ​​przychodzi bez ryzyka. Wzrost stóp procentowych przełożyłby się na spadek wartości księgowych REIT hipotecznych, obniżając ceny akcji. Ponadto REIT-y hipoteczne uzyskują znaczną część swojego kapitału dzięki zabezpieczonym i niezabezpieczonym ofertom zadłużenia. W przypadku wzrostu stóp procentowych przyszłe finansowanie będzie droższe, co obniży wartość portfela pożyczek. W warunkach niskiego oprocentowania z perspektywą wzrostu stóp większość REIT-ów hipotecznych handluje z dyskontem do wartości aktywów netto na akcję. Sztuką jest znalezienie właściwego.

Klucze do oceny każdego REIT

Oceniając dowolny REIT, należy pamiętać o kilku kwestiach. Obejmują one:

1. REIT to prawdziwa inwestycja z całkowitym zwrotem. Zapewniają wysoką stopę dywidendy oraz umiarkowaną długoterminową aprecjację kapitału. Poszukaj firm, które historycznie wykonały dobrą robotę, zapewniając oba te rozwiązania.
2. W przeciwieństwie do tradycyjnych nieruchomości wiele REIT-ów jest przedmiotem obrotu giełdowego. Otrzymujesz dywersyfikację, jaką zapewnia nieruchomość bez długoterminowego zamknięcia. Płynność ma znaczenie.
3. Amortyzacja zwykle zawyża spadek wartości nieruchomości inwestycji. Dlatego zamiast wykorzystywać wskaźnik wypłaty (jaki wykorzystują inwestorzy dywidendowi) do oceny REIT, spójrz na jego fundusze z operacji (FFO). Jest to definiowane jako dochód netto pomniejszony o sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości w danym roku i amortyzację. Po prostu weź dywidendę na akcję i podziel przez FFO na akcję. Im wyższa wydajność, tym lepiej.
4. Silne zarządzanie robi różnicę. Poszukaj firm, które istnieją od jakiegoś czasu lub przynajmniej posiadają zespół zarządzający z dużym doświadczeniem.
5. Jakość się liczy. Inwestuj tylko w REIT z doskonałymi nieruchomościami i najemcami.
6. Zastanów się nad zakupem funduszu wspólnego inwestowania lub funduszu inwestycyjnego typu ETF, który inwestuje w REIT, i pozostaw badania i zakupy profesjonalistom.

Dolna linia

Rząd federalny umożliwił inwestorom kupowanie dużych projektów nieruchomości komercyjnych już w 1960 roku. Jednak dopiero w ostatniej dekadzie indywidualni inwestorzy przyjęli REIT. Powodem tego są niskie stopy procentowe, które zmusiły inwestorów do szukania inwestycji przynoszących dochód poza obligacjami, pojawienie się giełdowych funduszy inwestycyjnych i funduszy inwestycyjnych skupiających się na nieruchomościach, a do krachu na rynku nieruchomości w latach 2007-08 nienasycony apetyt na część Amerykanów posiadająca nieruchomości i inne aktywa materialne. REIT, jak każda inna inwestycja w 2008 r., Bardzo ucierpiał. Mimo to nadal stanowią doskonały dodatek do każdego zdywersyfikowanego portfela.