Kredyty hipoteczne o oprocentowaniu stałym i zmiennym: jaka jest różnica?

Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej i kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to dwa podstawowe rodzaje kredytów hipotecznych. Podczas gdy rynek oferuje wiele odmian w tych dwóch kategoriach, pierwszym krokiem przy zakupie kredytu hipotecznego jest określenie, który z dwóch głównych rodzajów pożyczek najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Kluczowe dania na wynos

• Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu pobiera stałą stopę procentową, która nie zmienia się przez cały okres kredytowania.
• Początkowa stopa procentowa kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej (ARM) jest ustalana poniżej stopy rynkowej porównywalnej pożyczki o stałej stopie procentowej, a następnie stopa procentowa rośnie (lub ewentualnie obniża) w miarę upływu czasu.
• Mechanizmy ARM są zwykle bardziej skomplikowane niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu pobiera stałą stopę procentową, która nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Chociaż kwota kapitału i odsetek wypłacanych co miesiąc różni się w zależności od płatności, całkowita płatność pozostaje taka sama, co ułatwia właścicielom domów budżetowanie.

Poniższy harmonogram częściowej amortyzacji pokazuje, w jaki sposób kwoty przeznaczane na kwotę główną i odsetki zmieniają się w okresie życia hipoteki. W tym przykładzie okres kredytu hipotecznego wynosi 30 lat, kwota główna wynosi 100 000 USD, a stopa procentowa wynosi 6%.

Jak widać, płatności dokonane w pierwszych latach kredytu hipotecznego składają się głównie z płatności odsetek.

Główną zaletą pożyczki o stałym oprocentowaniu jest to, że pożyczkobiorca jest chroniony przed nagłymi i potencjalnie znacznymi wzrostami miesięcznych spłat kredytów hipotecznych w przypadku wzrostu stóp procentowych. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są łatwe do zrozumienia i różnią się w zależności od pożyczkodawcy. Minusem hipotek o stałym oprocentowaniu jest to, że gdy stopy procentowe są wysokie, kwalifikowanie się do pożyczki jest trudniejsze, ponieważ płatności są mniej przystępne.

Chociaż stopa oprocentowania jest stała, łączna kwota odsetek, które zapłacisz, zależy od terminu spłaty kredytu hipotecznego. Tradycyjne instytucje pożyczkowe oferują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu na różne terminy, z których najczęstsze to 30, 20 i 15 lat.

30-letni kredyt hipoteczny jest najpopularniejszym wyborem, ponieważ oferuje najniższą miesięczną ratę. Jednak kompromisem dla tej niskiej płatności jest znacznie wyższy całkowity koszt, ponieważ dodatkowa dekada lub więcej w tym okresie jest przeznaczona głównie na płacenie odsetek. Miesięczne płatności za krótkoterminowe kredyty hipoteczne są wyższe, dzięki czemu spłata kapitału następuje w krótszym terminie. Również krótkoterminowe kredyty hipoteczne oferują niższe oprocentowanie, co pozwala na spłatę większej kwoty kapitału przy każdej spłacie kredytu hipotecznego. Zatem krótkoterminowe kredyty hipoteczne kosztują znacznie mniej ogółem. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Zrozumienie struktury płatności hipotecznych .)

Kredyty hipoteczne: stała stopa kontra regulowana stopa

Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu

Oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej jest zmienne. Początkowa stopa procentowa ARM jest ustalana poniżej stopy rynkowej porównywalnej pożyczki o stałej stopie procentowej, a następnie stopa rośnie w miarę upływu czasu. Jeśli ARM będzie utrzymywany wystarczająco długo, stopa procentowa przekroczy stopę bieżącą dla pożyczek o stałym oprocentowaniu.

Mechanizmy ARM mają ustalony okres czasu, w którym początkowa stopa procentowa pozostaje stała, po czym stopa procentowa dostosowuje się z ustaloną częstotliwością. Okres obowiązywania stałej stawki może się znacznie różnić - od jednego miesiąca do 10 lat; krótsze okresy korekty generalnie mają niższe początkowe stopy procentowe. Po początkowym okresie kredyt resetuje się, co oznacza nową stopę procentową opartą na bieżących stopach rynkowych. Jest to stawka do następnego resetu, który może być w następnym roku.

Terminologia ARM

Mechanizmy ARM są znacznie bardziej skomplikowane niż pożyczki o stałym oprocentowaniu, więc badanie zalet i wad wymaga zrozumienia podstawowej terminologii. Oto niektóre koncepcje, które pożyczkobiorcy muszą znać przed wyborem ARM:

• Częstotliwość korekty: Odnosi się do czasu między korektami stóp procentowych (np. Miesięcznymi, rocznymi itp.).
• Wskaźniki korekt: korekty stóp procentowych są powiązane z punktem odniesienia. Czasami jest to stopa procentowa dla danego rodzaju aktywów, takich jak certyfikaty depozytowe lub bony skarbowe. Może to być także konkretny indeks, taki jak Indeks kosztu funduszy lub Londyńska stopa oferowana na rynku międzybankowym (LIBOR).
• Margines: podpisując pożyczkę, zgadzasz się zapłacić stopę, która jest o pewien procent wyższa niż wskaźnik korekty. Na przykład, twoją regulowaną stawką może być stawka rocznego rachunku T plus 2%. Te dodatkowe 2% nazywa się marżą.
• Limity: Odnosi się do limitu kwoty, którą stopa procentowa może zwiększyć w każdym okresie korekty. Niektóre ARM oferują również ograniczenia całkowitej miesięcznej płatności. Pożyczki te, zwane również ujemnymi pożyczkami amortyzacyjnymi, utrzymują płatności na niskim poziomie; płatności te mogą jednak obejmować tylko część należnych odsetek. Niezapłacone odsetki stają się częścią kapitału. Po latach spłacania kredytu hipotecznego kwota główna może być wyższa niż początkowo pożyczona kwota.
• Pułap: najwyższy dopuszczalny poziom zmiennej stopy procentowej w okresie kredytowania.

Największą zaletą ARM jest to, że jest znacznie tańszy niż kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, przynajmniej przez pierwsze trzy, pięć lub siedem lat. Mechanizmy ARM są również atrakcyjne, ponieważ ich niskie płatności początkowe często umożliwiają pożyczkobiorcy zakwalifikowanie się do większej pożyczki oraz, w warunkach obniżającej się stopy procentowej, pozwalają pożyczkobiorcy cieszyć się niższymi stopami procentowymi (i niższymi płatnościami) bez konieczności refinansowania kredytu hipotecznego .

Pożyczkobiorca, który wybiera ARM, może zaoszczędzić kilkaset dolarów miesięcznie przez okres do siedmiu lat, po których to czasie jego koszty prawdopodobnie wzrosną. Nowa stawka będzie oparta na stawkach rynkowych, a nie początkowej stawce poniżej rynkowej. Jeśli masz szczęście, może być niższy w zależności od stawek rynkowych w momencie resetowania stawek.

ARM może jednak powodować pewne znaczące wady. W przypadku ARM miesięczna rata może się często zmieniać w czasie trwania pożyczki. A jeśli zaciągniesz dużą pożyczkę, możesz mieć kłopoty ze wzrostem stóp procentowych: niektóre ARM są tak skonstruowane, że stopy procentowe mogą się podwoić w ciągu zaledwie kilku lat. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej: co się stanie, gdy stopy procentowe wzrosną ).

W istocie, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu wyszły z łask u wielu planistów finansowych po krachu hipotecznym na rynku kredytów hipotecznych typu subprime w 2008 r., Który zapoczątkował erę wykluczenia i krótkiej sprzedaży. Kredytobiorcy doświadczyli szoku naklejek, gdy ich ARMs się dostosowały, a ich płatności gwałtownie wzrosły. Na szczęście od tego czasu ustanowiono rządowe regulacje i ustawodawstwo w celu zwiększenia nadzoru, który przekształcił bańkę mieszkaniową w globalny kryzys finansowy. Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich (CFPB) zapobiega drapieżnym praktykom hipotecznym, które szkodzą konsumentowi. Kredytodawcy udzielają pożyczek pożyczkobiorcom, którzy prawdopodobnie spłacą pożyczki.

Mechanizmy ARM są znacznie tańsze niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu.

Która pożyczka jest dla Ciebie odpowiednia?

Wybierając kredyt hipoteczny, należy wziąć pod uwagę szeroki zakres czynników osobistych i zrównoważyć je z realiami gospodarczymi ciągle zmieniającego się rynku. Finanse osobiste osób często doświadczają okresów wzrostu i spadku, stóp procentowych rosną i spadają, a siła gospodarki rośnie i maleje. Aby umieścić wybór pożyczki w kontekście tych czynników, rozważ następujące pytania:

• Jak wysoką spłatę kredytu hipotecznego możesz sobie dziś pozwolić?
• Czy nadal możesz sobie pozwolić na ARM, jeśli stopy procentowe wzrosną?
• Jak długo zamierzasz mieszkać w nieruchomości?
• W jakim kierunku zmierzają stopy procentowe i czy spodziewasz się utrzymania tego trendu?

Jeśli rozważasz ARM, powinieneś uruchomić liczby, aby określić najgorszy scenariusz. Jeśli nadal możesz sobie na to pozwolić, jeśli kredyt hipoteczny zostanie zresetowany do maksymalnego limitu w przyszłości, ARM pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze co miesiąc. Najlepiej byłoby wykorzystać oszczędności w porównaniu do kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, aby dokonywać dodatkowych spłat kapitału co miesiąc, tak aby całkowita pożyczka była mniejsza po resecie, co jeszcze bardziej obniża koszty.

Jeśli stopy procentowe są wysokie i oczekuje się, że spadną, ARM zapewni, że skorzystasz z tego spadku, ponieważ nie jesteś zablokowany w określonej stopie. Jeśli stopy procentowe rosną lub stabilna, przewidywalna płatność jest dla Ciebie ważna, dobrym rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.

Kandydaci na ARM

Krótkoterminowy właściciel domu

ARM może być doskonałym wyborem, jeśli niskie wymagania w najbliższym czasie są twoim głównym wymaganiem lub jeśli nie planujesz mieszkać w nieruchomości wystarczająco długo, aby stawki wzrosły. Jak wspomniano wcześniej, okres stałej stawki ARM jest różny, zwykle od jednego roku do siedmiu lat, i dlatego ARM może nie mieć sensu dla osób, które planują pozostać w domu dłużej. Jeśli jednak wiesz, że zamierzasz się przeprowadzić w krótkim czasie lub nie planujesz pozostać w domu przez następne dziesięciolecia, wtedy ARM będzie miało sens.

Powiedzmy, że środowisko stopy procentowej oznacza, że ​​możesz wykupić pięcioletni ARM ze stopą procentową 3, 5%. Dla porównania, 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej dałby stopę procentową w wysokości 4, 25%. Jeśli planujesz przeprowadzić się przed pięcioletnim resetem ARM, zaoszczędzisz dużo pieniędzy na odsetkach. Z drugiej strony, jeśli ostatecznie zdecydujesz się zostać w domu na dłużej, zwłaszcza jeśli stawki są wyższe, gdy dostosowuje się twoja pożyczka, wówczas hipoteka będzie kosztować więcej niż pożyczka o stałej stopie procentowej. Jeśli jednak kupujesz dom z myślą o przeprowadzce do większego domu po założeniu rodziny - lub myślisz, że przeprowadzisz się do pracy - ARM może być dla Ciebie odpowiedni.

Bump-Up-in-Incner Earner

Dla osób, które mają stabilny dochód, ale nie spodziewają się gwałtownego wzrostu, bardziej sensowny jest kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Jeśli jednak spodziewasz się wzrostu dochodów, skorzystanie z ARM może uchronić Cię przed płaceniem dużych odsetek w długim okresie.

Załóżmy, że szukasz pierwszego domu i właśnie ukończyłeś medyczną lub prawniczą szkołę lub uzyskałeś tytuł MBA. Są duże szanse, że w nadchodzących latach zarobisz więcej i będziesz w stanie pozwolić sobie na wyższe płatności, kiedy twoja pożyczka dostosuje się do wyższej stopy. W takim przypadku ARM będzie dla ciebie działał. W innym scenariuszu, jeśli spodziewasz się, że zaczniesz otrzymywać pieniądze z trustu w pewnym wieku, możesz otrzymać ARM, który resetuje się w tym samym roku.

Typ spłacania

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej jest bardzo atrakcyjne dla kredytobiorców hipotecznych, którzy mają lub będą mieli gotówkę na spłatę pożyczki przed uruchomieniem nowej stopy procentowej. Chociaż nie obejmuje to zdecydowanej większości Amerykanów, zdarzają się sytuacje w którym można go ściągnąć.

Weź kredytobiorcę, który kupuje jeden dom i jednocześnie sprzedaje inny. Osoba ta może być zmuszona do zakupu nowego domu, gdy stary jest w kontrakcie, w wyniku czego wyjmie jednoroczną lub dwuletnią ARM. Gdy pożyczkobiorca uzyska dochód ze sprzedaży, może on odwrócić się, aby spłacić ARM przychodami ze sprzedaży domu.

Inną sytuacją, w której ARM miałby sens, jest to, że możesz sobie pozwolić na przyspieszenie płatności co miesiąc o tyle, aby spłacić je przed zresetowaniem. Stosowanie tej strategii może być ryzykowne, ponieważ życie się dzieje i chociaż możesz sobie pozwolić na dokonywanie przyspieszonych płatności teraz, jeśli zachorujesz, stracisz pracę lub kocioł przestanie działać, może to już nie być możliwe.

Dolna linia

Niezależnie od wybranego rodzaju pożyczki, ostrożny wybór pomoże uniknąć kosztownych błędów. Jedno jest pewne: nie idź z ARM, ponieważ niższa miesięczna rata jest jedynym sposobem na uzyskanie wymarzonego domu. Możesz otrzymać podobną stawkę w momencie resetowania, ale jest to poważny hazard. Zamiast tego rozsądniej jest szukać domu o niższej cenie.

Kontynuuj czytanie

• Sprawdź aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Jak stopy procentowe działają na hipotece
• Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego
• Punkty hipoteczne: o co chodzi?
• Kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu: który jest teraz lepszy?
• Znalezienie najlepszych stawek hipotecznych
• Masz dobrą stopę hipoteczną? Zablokuj!
• Najważniejsze czynniki wpływające na oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Prognozowanie oprocentowania kredytów hipotecznych: Kup, Sprzedaj lub Refi?
• Kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu: co się stanie, gdy stopy procentowe wzrosną
• Jak stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy
• Czy cena domu lub stopa procentowa są ważniejsze?
• Zakupy na oprocentowanie kredytów hipotecznych