Czy refinansowanie mojego kredytu hipotecznego to dobry pomysł?

Decyzja o refinansowaniu domu zależy od wielu czynników, w tym od czasu, w którym zamierzasz tam mieszkać, aktualnych stóp procentowych i czasu potrzebnego na zwrot kosztów zamknięcia. W niektórych przypadkach refinansowanie jest mądrą decyzją. W innych może to nie być opłacalne finansowo.

Ponieważ posiadasz już nieruchomość, refinansowanie będzie prawdopodobnie łatwiejsze niż uzyskanie pierwszej pożyczki jako kupujący po raz pierwszy. Dodatkowo, jeśli posiadasz swoją nieruchomość lub dom od dłuższego czasu i zgromadziłeś znaczny kapitał własny, ułatwi to refinansowanie. Ale jeśli skorzystanie z tego kapitału lub konsolidacja zadłużenia jest powodem, dla którego warto dokonać refi, pamiętaj, że może to zwiększyć liczbę lat, które będziesz winien hipotece - a nie najmądrzejsze z ruchów finansowych.

Ocena domu: klucz do udanego refinansowania

Rozważ koszty zamknięcia

Typową ogólną zasadą jest to, że jeśli możesz obniżyć swoją obecną stopę procentową o 1% lub więcej, sensowne może być refinansowanie ze względu na zaoszczędzone pieniądze. Refinansowanie na niższe oprocentowanie pozwala również szybciej budować kapitał własny w domu.

Jeśli stopy procentowe spadły wystarczająco nisko, może być możliwe refinansowanie w celu skrócenia okresu kredytowania - powiedzmy, z 30-letniej do 15-letniej stałej hipoteki - bez znacznej zmiany miesięcznej raty.

Podobnie spadające stopy procentowe mogą być powodem do przejścia z kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na ARM, ponieważ okresowe korekty ARM oznaczają niższe stopy i mniejsze miesięczne płatności. Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych strategia ta ma mniej sensu finansowego. Rzeczywiście, okresowe korekty ARM, które zwiększają oprocentowanie kredytu hipotecznego, mogą sprawić, że przejście na pożyczkę o stałym oprocentowaniu będzie dobrym wyborem.

Jednak we wszystkich tych scenariuszach występują koszty. Twoje wydatki będą musiały pokryć opłaty takie jak ubezpieczenie tytułu, opłaty adwokackie, wycena, podatki i opłaty transferowe. Te koszty refinansowania, które mogą wynosić od 3% do 6% kwoty głównej pożyczki, są prawie tak wysokie jak koszt początkowej hipoteki i ich odzyskanie może zająć lata.

Jeśli próbujesz zmniejszyć miesięczne płatności, uważaj na refinansowanie pożyczkodawców bez kosztów zamknięcia. Chociaż koszty zamknięcia mogą nie być naliczane, bank prawdopodobnie zwróci te opłaty, oferując wyższą stopę procentową, która pokona Twój cel.

Kluczowe dania na wynos

• Refinansowanie może być rozsądne, jeśli możesz obniżyć stopę procentową o 1% lub więcej.
• Upewnij się, że planujesz zostać w domu wystarczająco długo, aby odzyskać koszty refinansowania.
• Pozbycie się prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) jest dobrym powodem do uzyskania nowej hipoteki.

Zastanów się, jak długo planujesz zostać w domu

Decydując, czy refinansować, będziesz musiał obliczyć, jakie będą twoje miesięczne oszczędności po zakończeniu refinansowania.

Powiedzmy na przykład, że masz 30-letni kredyt hipoteczny na 200 000 USD. Kiedy po raz pierwszy zaciągnąłeś pożyczkę, twoje oprocentowanie zostało ustalone na 6, 5%, a twoja miesięczna rata wynosiła 1257 USD. Jeśli stopy procentowe spadną do 5, 5% ustalonych, może to zmniejszyć miesięczną płatność do 1130 USD, co oznacza oszczędność 127 USD miesięcznie lub 1524 USD rocznie.

Twój kredytodawca może obliczyć całkowite koszty zamknięcia refinansowania, jeśli zdecydujesz się kontynuować. Jeśli Twoje koszty wynoszą około 2300 USD, możesz podzielić tę liczbę przez swoje oszczędności, aby ustalić punkt progowy rentowności - w tym przypadku 1, 5 roku w domu (2300 USD podzielone przez 1524 USD = 1, 5 roku). Jeśli planujesz zostać w domu przez dwa lata lub dłużej, refinansowanie ma sens.

Jeśli kapitał własny w Twoim domu jest mniejszy niż 20%, możesz być zobowiązany do zapłaty PMI, co może zmniejszyć wszelkie oszczędności, które możesz uzyskać z refi.

Rozważ PMI

W okresach spadku wartości domów wiele domów jest wycenianych o wiele mniej niż historycznie. W takim przypadku, gdy rozważasz refinansowanie, kwota, na jaką wyceniany jest Twój dom, może oznaczać, że brakuje wystarczającego kapitału własnego, aby pokryć 20% zaliczki na nowy kredyt hipoteczny.

Aby dokonać refinansowania, konieczne będzie wpłacenie większego depozytu gotówkowego niż oczekiwano, lub może być konieczne ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego (PMI), co ostatecznie zwiększy miesięczną płatność. Może to oznaczać, że nawet przy spadku stóp procentowych Twoje rzeczywiste oszczędności mogą nie być duże.

I odwrotnie, refinansowanie, które usunie twoje PMI, pozwoli ci zaoszczędzić pieniądze i może być warte zrobienia z tego samego powodu. Jeśli twój dom ma więcej niż 20% kapitału własnego, nie będziesz musiał płacić PMI, chyba że masz pożyczkę hipoteczną FHA lub nie jesteś kredytobiorcą wysokiego ryzyka. Jeśli obecnie płacisz PMI, masz co najmniej 20% kapitału własnego, a twój obecny pożyczkodawca go nie usunie, powinieneś refinansować.