Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to pożyczka długoterminowa, której celem jest pomoc w zakupie domu. Oprócz spłaty kwoty głównej musisz także zapłacić odsetki pożyczkodawcy. Dom i otaczająca go ziemia służą jako zabezpieczenie. Ale jeśli szukasz domu, musisz wiedzieć więcej niż te ogólne informacje.

Kluczowe dania na wynos

• Płatności hipoteczne składają się z kwoty głównej i odsetek.
• Jeśli dokonasz zaliczki w wysokości mniejszej niż 20%, będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, co zwiększy Twoją miesięczną spłatę.
• Niektóre płatności obejmują również podatek od nieruchomości lub podatki od nieruchomości.
• Kredytobiorca płaci więcej odsetek na początku hipoteki, podczas gdy druga część pożyczki sprzyja saldzie głównej.

Historia

Prawie każdy, kto kupuje dom, ma kredyt hipoteczny. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest często wymieniane w wieczornych wiadomościach, a spekulacje na temat tego, w jakim kierunku zmienią się stawki, stały się standardową częścią kultury finansowej.

Nowoczesna hipoteka powstała w 1934 r., Kiedy rząd - aby pomóc krajowi przezwyciężyć wielki kryzys - stworzył program hipoteczny, który zminimalizował wymaganą zaliczkę na dom, zwiększając kwotę, jaką potencjalni właściciele domów mogliby pożyczyć. Wcześniej wymagana była 50% zaliczka. Dzisiaj pożądana jest 20% przedpłata, głównie dlatego, że jeśli Twoja przedpłata jest mniejsza niż 20%, musisz wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), dzięki czemu Twoje miesięczne raty będą wyższe.

Pożądane jednak niekoniecznie jest osiągalne. Dostępne są programy hipoteczne, które pozwalają na znacznie niższe zaliczki, ale jeśli możesz zarządzać tymi 20%, zdecydowanie powinieneś.

Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego

Płatności hipotecznych

Głównymi czynnikami determinującymi miesięczne raty kredytu hipotecznego są wielkość i okres kredytowania. Rozmiar to kwota pożyczonych pieniędzy, a termin to czas, przez jaki musisz je spłacić. Zasadniczo im dłuższy okres, tym niższa miesięczna płatność. Właśnie dlatego 30-letnie kredyty hipoteczne są najbardziej popularne. Po ustaleniu wielkości pożyczki potrzebnej na nowy dom, kalkulator kredytu hipotecznego jest łatwym sposobem na porównanie rodzajów kredytów hipotecznych i różnych kredytodawców.

PITI: Elementy spłaty kredytu hipotecznego

Istnieją cztery czynniki, które odgrywają rolę w obliczaniu płatności kredytu hipotecznego: kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie (PITI). Patrząc na nie, wykorzystamy jako przykład hipotekę w wysokości 100 000 USD.

Dyrektor

Część każdej spłaty kredytu hipotecznego jest przeznaczona na spłatę salda kapitału. Pożyczki są tak skonstruowane, że kwota kapitału zwracanego pożyczkobiorcy zaczyna się na niskim poziomie i rośnie z każdą spłatą kredytu hipotecznego. Płatności w pierwszych latach dotyczą bardziej odsetek niż kwoty głównej, natomiast płatności w ostatnich latach odwracają ten scenariusz. Dla naszego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD kwota główna wynosi 100 000 USD.

Zainteresowanie

Odsetki to nagroda pożyczkodawcy za podjęcie ryzyka i pożyczenie pieniędzy. Oprocentowanie kredytu hipotecznego ma bezpośredni wpływ na wielkość spłaty kredytu hipotecznego: wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe płatności hipoteczne.

Wyższe stopy procentowe ogólnie zmniejszają ilość pożyczonych pieniędzy, a niższe stopy procentowe je zwiększają. Jeżeli oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD wynosi 6%, łączna miesięczna spłata kapitału i odsetek od 30-letniej hipoteki wyniesie około 599, 55– 500 USD odsetek + 99, 55 USD kapitału. Ta sama pożyczka z oprocentowaniem wynoszącym 9% skutkuje miesięczną spłatą 804, 62 USD.

Podatki

Podatki od nieruchomości lub podatków od nieruchomości są oceniane przez agencje rządowe i wykorzystywane do finansowania usług publicznych, takich jak szkoły, policja i straż pożarna. Podatki są obliczane przez rząd na podstawie rocznej, ale możesz płacić te podatki w ramach miesięcznych płatności. Należność jest dzielona przez całkowitą liczbę miesięcznych spłat kredytu hipotecznego w danym roku. Pożyczkodawca pobiera płatności i przechowuje je w depozycie, dopóki podatki nie zostaną zapłacone.

Ubezpieczenie

Podobnie jak podatki od nieruchomości, płatności ubezpieczeniowe są dokonywane przy każdej spłacie kredytu hipotecznego i są przechowywane w depozycie aż do terminu wymagalności rachunku. Istnieją dwa rodzaje ochrony ubezpieczeniowej, które mogą być uwzględnione w spłacie kredytu hipotecznego. Jednym z nich jest ubezpieczenie mienia, które chroni dom i jego zawartość przed pożarem, kradzieżą i innymi katastrofami. Drugi to PMI, który jest obowiązkowy dla osób, które kupują dom z zaliczką w wysokości mniejszej niż 20% kosztów. Ten rodzaj ubezpieczenia chroni pożyczkodawcę na wypadek, gdyby pożyczkobiorca nie był w stanie spłacić pożyczki. Ponieważ minimalizuje to ryzyko niewypłacalności pożyczki, PMI umożliwia pożyczkodawcom sprzedaż pożyczki inwestorom, którzy z kolei mogą mieć pewność, że ich inwestycja w dług zostanie spłacona. Zasięg PMI można obniżyć, gdy pożyczkobiorca ma co najmniej 20% kapitału własnego w domu.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może zostać anulowane, gdy saldo osiągnie 78% pierwotnej wartości.

Podczas gdy kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie stanowią typową hipotekę, niektóre osoby wybierają kredyty hipoteczne, które nie obejmują podatków ani ubezpieczenia w ramach miesięcznej płatności. W przypadku tego rodzaju pożyczki miesięczna rata jest niższa, ale podatki i ubezpieczenie należy opłacić samodzielnie.

Harmonogram amortyzacji

Harmonogram amortyzacji kredytu hipotecznego zawiera szczegółowe informacje na temat tego, jaka część każdej płatności kredytu hipotecznego jest przeznaczona na każdy składnik PITI. Jak wspomniano wcześniej, spłaty kredytów hipotecznych w pierwszych latach obejmują przede wszystkim spłaty odsetek, natomiast późniejsze spłaty obejmują głównie kwotę główną.

W naszym przykładzie 30-letniej hipoteki o wartości 100 000 USD harmonogram amortyzacji obejmuje 360 ​​płatności. Przedstawiony poniżej częściowy harmonogram pokazuje, w jaki sposób saldo między spłatą kwoty głównej a odsetkami zmienia się w czasie, w kierunku większego zastosowania do kwoty głównej.

Jak pokazuje wykres, każda płatność wynosi 599, 55 USD, ale kwota przeznaczona na kapitał i odsetki ulega zmianie. Na początku kredytu hipotecznego tempo zdobywania kapitału własnego w domu jest znacznie wolniejsze. Dlatego dobrze jest dokonywać dodatkowych spłat kapitału, jeśli pozwala na to hipoteka bez kary przedpłaty. Zmniejszają one twoją kwotę główną, co z kolei zmniejsza odsetki należne od każdej przyszłej płatności, prowadząc cię do ostatecznego celu: spłacenia kredytu hipotecznego.

Z drugiej strony odsetki to część podlegająca odliczeniu od podatku w zakresie dozwolonym przez prawo - jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia zamiast standardowego odliczenia.

Kredyty hipoteczne wspierane przez FHA, które pozwalają osobom o niskiej zdolności kredytowej zostać właścicielami domów, wymagają jedynie minimalnej zaliczki w wysokości 3, 5%.

Kiedy zaczynają się spłaty kredytu hipotecznego

Pierwsza spłata kredytu hipotecznego przypada jeden pełny miesiąc po ostatnim dniu miesiąca, w którym zakup domu został zamknięty. W przeciwieństwie do czynszu, należnego pierwszego dnia miesiąca za ten miesiąc, płatności hipoteczne spłacane są z dołu, pierwszego dnia miesiąca, ale za poprzedni miesiąc.

Załóżmy, że zamknięcie nastąpi 25 stycznia. Koszty zamknięcia będą obejmować naliczone odsetki do końca stycznia. Pierwsza pełna spłata kredytu hipotecznego, która przypada na luty, przypada 1 marca.

Jako przykład załóżmy, że bierzesz początkową hipotekę w wysokości 240 000 USD przy zakupie 300 000 USD z 20% zaliczką. Twoja miesięczna rata wynosi do 1 777, 71 USD w ramach 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu i oprocentowaniu 3, 5%. Obliczenia te obejmują tylko kwotę główną i odsetki, ale nie obejmują podatków od nieruchomości i ubezpieczenia.

Twoje codzienne odsetki wynoszą 23, 01 USD. Oblicza się to najpierw poprzez pomnożenie 240 000 USD kredytu przez 3, 5% stopę procentową, a następnie podzielenie przez 365. Jeśli hipoteka zostanie zamknięta w dniu 25 stycznia, jesteś winien 161, 10 USD za siedem dni naliczonych odsetek przez pozostałą część miesiąca. Kolejna miesięczna rata, czyli pełna miesięczna rata w wysokości 1 077, 71 USD, jest spłacana 1 marca i obejmuje lutową spłatę kredytu hipotecznego.

Powinieneś mieć wszystkie te informacje z góry. Zgodnie z zasadą zintegrowanego ujawniania TILA-RESPA, należy dostarczyć dwa formularze trzy dni przed planowaną datą zamknięcia - szacunek kredytu i ujawnienie zamknięcia. Kwota naliczonych odsetek wraz z innymi kosztami zamknięcia jest określona w formularzu ujawnienia zamknięcia. Możesz zobaczyć kwotę pożyczki, stopę procentową, płatności miesięczne i inne koszty, a następnie porównać je z przedstawionym wstępnym szacunkiem.

Dolna linia

Kredyt hipoteczny jest ważnym narzędziem do kupna domu, pozwalając ci zostać właścicielem domu bez dokonywania dużych zaliczek. Jednak przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego ważne jest, aby zrozumieć strukturę swoich płatności, które obejmują nie tylko kwotę główną (pożyczoną kwotę), ale także odsetki, podatki i ubezpieczenie. Informuje, ile czasu zajmie spłacenie kredytu hipotecznego, a ostatecznie, jak drogie będzie finansowanie zakupu domu.