Dlaczego większość moich płatności hipotecznych zaczyna się jako odsetki?

Kwota spłaty kredytu hipotecznego składa się z kombinacji spłaty odsetek i kapitału. W ciągu okresu kredytowania hipotecznego proporcja odsetek do kwoty głównej ulegnie zmianie.

Początkowo płatność właściciela domu będzie obejmowała głównie odsetki, z uwzględnieniem niewielkiej kwoty kapitału. W miarę, jak hipoteka dojrzewa, główna część płatności będzie rosła, a odsetki spadną. Wynika to z faktu, że naliczane odsetki oparte są na bieżącym saldzie niespłaconego kredytu hipotecznego, który zmniejsza się w miarę spłacania większej kwoty kapitału. Im mniejsza kwota kredytu hipotecznego, tym mniej naliczonych odsetek.

Na przykład weź prostą hipotekę za 100 000 USD przy oprocentowaniu 4% rocznie i okresie do 24 lat. Roczna rata kredytu hipotecznego wynosi 65588, 68 USD. Pierwsza płatność będzie obejmować opłatę odsetkową w wysokości 4000 USD (100 000 USD x 4 procent) oraz spłatę kwoty głównej w wysokości 25588, 68 USD (65588, 68 USD - 4000 USD). Zaległe saldo kredytu hipotecznego po tej spłacie wynosi 97 441, 32 USD (100 000 USD - 25588, 68 USD). Następna płatność będzie równa pierwszej, 55588, 68 USD, ale teraz będzie miała inną proporcję odsetek do kwoty głównej. Opłata odsetkowa za drugą płatność wyniesie 3 897, 65 USD (97 441, 32 USD x 4 procent), a główna przedpłata wyniesie 2 661, 03 USD (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).

Główna część drugiej płatności jest o około 100 USD większa niż pierwsza. Dzieje się tak, ponieważ właściciel domu zapłacił pieniądze na poczet kwoty głównej - zmniejszając ją - a nowa wypłata odsetek jest obliczana na podstawie niższej kwoty głównej. Pod koniec hipoteki spłaty będą przede wszystkim spłatami kapitału.

Jest to podstawowy przykład użycia tradycyjnej zwykłej pożyczki waniliowej. Dzięki egzotycznym hipotekom właściciele domów mogą wybierz miesięczne raty kredytu hipotecznego.

Jak amortyzują hipoteki

Chociaż część odsetek maleje z każdym miesiącem, same spłaty kredytu hipotecznego z czasem nie maleją. Więcej pieniędzy przeznacza się na saldo główne, które jest w pełni amortyzowane przez cały okres kredytowania. W rezultacie, z biegiem lat, większa część płatności właściciela domu idzie w kierunku kwoty głównej, przyspieszając tempo, w jakim właściciel domu buduje kapitał własny i zmniejszając należną kwotę. W ciągu 30-letniego 30-letniego kredytu hipotecznego właściciel domu zwiększa swoją pozycję kapitałową o wiele bardziej z każdą dokonaną płatnością w porównaniu do płatności dokonanych w pierwszym i drugim roku.

Zmniejszanie płatności

Istnieją jednak pewne szczególne sytuacje, w których spłaty kredytów hipotecznych mogą się zmniejszyć.

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) może z czasem zmniejszać się. W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego stopa procentowa zmienia się w oparciu o indeks odzwierciedlający koszt pożyczkobiorcy związany z pożyczkami na rynkach kredytowych. Płatności na ARM mogą ulec zmniejszeniu, jeśli stopa referencyjna pożyczki spadnie w trakcie trwania pożyczki. Jednak ARM ma równy potencjał wzrostu płatności, czasem znacznie. Dokumenty pożyczki określają, o ile stopa procentowa może rosnąć każdego roku, a także o ile może ona wzrosnąć w całym okresie kredytowania.

Kredytobiorca, który musi spłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego w pierwszych latach pożyczki, może z czasem zauważyć, że spłata kredytu hipotecznego spadnie. Większość firm hipotecznych ogranicza kredyty do 80% ceny zakupu lub wartości domu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa, i oczekuje się, że pożyczkobiorca przedstawi pozostałe 20% jako zaliczkę. Ten stosunek kredytu do wartości [LTV] ma na celu ochronę pożyczkodawcy, jeśli wartość domu spadnie, a pożyczkobiorca jest winien więcej niż wartość domu. W niektórych sytuacjach pożyczkodawcy pozwalają właścicielom domów pożyczyć ponad 80% ceny zakupu, ale pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia hipotecznego w ramach umowy. Ubezpieczenie to chroni pożyczkodawcę, jeśli będzie musiał przejąć nieruchomość o wartości mniejszej niż saldo kredytu. Kredytobiorca płaci składki ubezpieczeniowe w ramach miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.

Gdy saldo pożyczkobiorcy spadnie do określonego procentu wartości domu - zwykle 78% - pożyczkobiorca może złożyć wniosek do pożyczkodawcy o rezygnację z ubezpieczenia hipotecznego. Zakładając, że pożyczkobiorca odniesie sukces, spłata kredytu hipotecznego zmniejszy się do końca pożyczki, ponieważ nie obejmuje już składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.