6 Warunki finansowe dotyczące zakupu domu
Niezależnie od tego, czy jesteś na rynku kupującego, czy na rynku sprzedającego, gdy znajdziesz dom, który wydaje się być domem, będziesz chciał go kupić jak najszybciej. Nie jest to jednak takie proste. Wiele problemów finansowych określi, czy będziesz w stanie kupić dom, a także warunki kredytu hipotecznego. Znajomość tych informacji z wyprzedzeniem pomoże ci podejmować lepsze decyzje i sprawi, że proces zatwierdzania kredytu hipotecznego przebiegnie sprawnie i szybko.
Warunek finansowy nr 1: Wystarczająca zaliczka
Twoje marzenie o posiadaniu domu może szybko zostać przekreślone, jeśli nie możesz zapewnić wystarczającej ilości pieniędzy na zaliczkę.
„Kredytodawcy zaostrzyli wymogi od czasu kryzysu gospodarczego w 2008 r.” - mówi Karen R. Jenkins, certyfikowany bankier hipoteczny, który jest prezesem i dyrektorem generalnym KRJ Consulting w Kolumbii Południowej Karolinie. „W rezultacie potencjalni pożyczkobiorcy, którzy chcą kupić dom, muszą mieć„ skórkę w grze ”, aby kwalifikować się do domu”, mówi Jenkins, że większość programów pożyczkowych wymaga co najmniej 3, 5% zaliczki.
Być może znasz osoby, które kupowały domy w przeszłości bez zaliczki, a nawet być jedną z tych osób. Jest to dziś znacznie mniej prawdopodobny scenariusz, ponieważ banki próbują ograniczyć ryzyko niewypłacalności kredytobiorców. „Pożyczkobiorca ze skórą w grze ma mniejsze szanse na niewykonanie zobowiązania, gdy sytuacja staje się trudna”, mówi Stacey Alcorn, właścicielka i dyrektor ds. Szczęścia w bostońskiej firmie LAER Realty Partners. Na przykład, gdy spadają wartości nieruchomości, pożyczkobiorca, który przeznaczył oszczędności na tę nieruchomość, jest bardziej skłonny do utrzymania się i ucieczki przed burzą, czekając na wzrost wartości nieruchomości, mówi Alcorn. Z drugiej strony, „pożyczkobiorca, który odłożył zero pieniędzy, prawdopodobnie po prostu odejdzie od nieruchomości i pozwoli bankowi na przejęcie nieruchomości”.
Warunek finansowy nr 2: Znajdź przystępną stopę procentową
Warunek finansowy nr 3: minimalna akceptowalna ocena kredytowa
Twój wynik FICO będzie odzwierciedlał, jeśli maksymalnie wykorzystujesz swoje karty kredytowe i spóźniasz się z rachunkami, co może być kolejną przeszkodą finansową dla potencjalnych właścicieli domów potrzebujących kredytu hipotecznego. „Wyniki FICO mówią bankowi, że możesz spłacać rachunki co miesiąc i ile masz ogólnych długów. Jeśli maksymalnie wykorzystasz wszystkie swoje karty kredytowe, Twój wynik FICO będzie niski, a to ograniczy twoje szanse na uzyskanie finansowania, ponieważ banki nie chcą pożyczać komuś, kto żyje z kart kredytowych ”- mówi Alcorn.
Co uważa się za akceptowalny wynik FICO? Amy Tierce, wiceprezes regionalny Wintrust Mortgage w Needham, Massachusetts, zauważa, że chociaż FHA oferuje finansowanie kredytobiorcom o zdolności kredytowej na poziomie zaledwie 500, większość pożyczkodawców dodała własne wymagania. Trudno będzie więc znaleźć pożyczkodawcę, który będzie współpracował z pożyczkobiorcą o zdolności kredytowej poniżej 640. (Więcej informacji na ten temat: Co to jest dobry wynik kredytowy? )
Jednak zmaksymalizowane karty kredytowe nie są twoim jedynym zmartwieniem. „Jeśli konsekwentnie spóźniasz się z pozostałymi rachunkami o 30, 60 lub 90 dni, twoje zdolności kredytowe znów będą niskie, a banki nie będą chciały pożyczać pieniędzy komuś, kto będzie musiał ciągle błagać o swoje pieniądze”, mówi Alcorn, dodając, że „windykacja, bankructwo lub wykluczenie z kredytu informują bank, że nie masz problemu z odstąpieniem od zobowiązań i, mówiąc prosto, nie chcą być następne”.
Warunek finansowy nr 4: stosunek zadłużenia do dochodu mniejszy lub równy 43%
Właściciele domów, którzy się nadmiernie przedłużają, mogą codziennie jeść makaron Ramen w domu, który w końcu mogą stracić. Ważne jest realistyczne podejście do tego, na co Cię stać.
„Banki stosują wskaźnik zadłużenia do dochodu, aby ustalić, czy kredytobiorca może sobie pozwolić na zakup domu”, mówi Alcorn. „Załóżmy na przykład, że pożyczkobiorca zarabia 5000 USD miesięcznie. Bank nie chce, aby całkowite zadłużenie, w tym nowa spłata kredytu hipotecznego, a także płatności za samochód, płatności kartą kredytową i inne miesięczne zobowiązania, przekraczały pewien procent tego dochodu. ”W styczniu 2014 r. Biuro Ochrony Finansów Konsumentów wprowadziło zasady stwierdzając, że stosunek zadłużenia do dochodu nie może przekroczyć 43%. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Co uważa się za dobry stosunek DTI? )
Alcorn ostrzega jednak, że fakt, iż bank uważa, że stać cię na spłatę kredytu hipotecznego, nie oznacza, że możesz. „Na przykład bank nie wie, że masz dużą rodzinę, koszty opieki nad dziećmi lub starzejących się rodziców, którymi się opiekujesz. Ważne jest, aby szczerze porozmawiać o miesięcznych płatnościach z zespołem ds. Kredytów hipotecznych, abyś nie wpadł na głowę. ”
Jenkins zgadza się, dodając, że „posiadanie domu wiąże się z dodatkowymi wydatkami, których nie możesz ponieść podczas wynajmu. Oblicz wszystkie miesięczne wydatki i długi i pozwól, aby budżet podjął ostateczną decyzję dotyczącą tego, na co możesz sobie pozwolić.”
Warunek finansowy nr 5: mieć zdolność do pokrycia kosztów zamknięcia
Istnieje wiele opłat związanych z hipoteką hipoteczną i możesz być w trakcie niegrzecznego przebudzenia finansowego, jeśli nie wiesz z góry, czego się spodziewać.
Chociaż koszty zamknięcia różnią się w zależności od pożyczkodawcy i stanu, „pożyczkobiorcy płacą za wycenę, raport kredytowy, opłaty adwokackie / pośrednika, opłaty rejestracyjne oraz opłaty za przetwarzanie / ubezpieczenie”, mówi Alcorn, dodając, że koszty zamknięcia wynoszą zwykle 1% kwota pożyczki.
Jednak Jenkins twierdzi, że opłaty mogą wynosić nawet 3%. „Od pożyczkodawców wymaga się teraz kompleksowego oszacowania w dobrej wierze opłat, które poniesiesz za konkretną pożyczkę. Zasady są również bardziej rygorystyczne w odniesieniu do szacunków pożyczkodawcy i jest bardzo mało miejsca na zmiany podanych opłat przy stole zamykającym. ”Radzi kupującym domu, aby sprawdzili szacunek w dobrej wierze i zadawali pytania, jeśli nie jesteś pewien, co konkretna opłata reprezentuje .
Warunek finansowy nr 6: Wymagana dokumentacja finansowa
Niewystarczająca dokumentacja może opóźnić lub nawet zatrzymać proces zatwierdzania pożyczki, więc musisz dowiedzieć się, co musisz przynieść do stołu.
„Twój pożyczkodawca powinien mieć pełną i pełną listę kontrolną wymaganej dokumentacji na poparcie wniosku kredytowego w zależności od zatrudnienia i sytuacji dochodowej”, mówi Tierce. „Jeśli zaczynasz od wstępnego zatwierdzenia, upewnij się, że pożyczkodawca prosi o całą dokumentację dotyczącą tego procesu, ponieważ wstępne zatwierdzenie bez dokładnego przeglądu dokumentacji jest bezużyteczne. Można przeoczyć coś, co może spowodować późniejsze odrzucenie pożyczki, jeśli proces wstępnego zatwierdzenia nie będzie wyjątkowo dobrze udokumentowany. ”
Co to jest wstępne zatwierdzenie? Według Jenkinsa jest to „wstępne zatwierdzenie na podstawie tego, co pożyczkobiorca„ stwierdził ”we wniosku (dochód, dług, aktywa, zatrudnienie itp.). Rzeczywisty proces zatwierdzania zatwierdza dochód, aktywa i dług przy użyciu różnych metod, takich jak wynagrodzenie odcinki, zeznania podatkowe, wyciągi bankowe, W2 i weryfikacja zatrudnienia. ”
Tierce dodaje, że „na konkurencyjnych rynkach sprzedawcy i pośrednicy handlu nieruchomościami nawet nie rozważą oferty, nie wiedząc, że kupujący jest wstępnie zatwierdzony”. Mogą być wymagane dodatkowe dokumenty w późniejszym terminie lub w trakcie całego procesu. „Proces ubezpieczenia jest wyczerpujący, a niektóre dokumenty mogą rodzić pytania lub wątpliwości wymagające dodatkowej dokumentacji. Po prostu weź głęboki oddech i daj pożyczkodawcy wszystko, o co prosi, tak szybko, jak to możliwe, aby uzyskać zgodę. ”
Dolna linia
Zanim zaczniesz myśleć o kupnie domu swoich marzeń, musisz upewnić się, że twoje finanse są w porządku i że przygotowałeś się mądrze i dokładnie, zanim jeszcze rozpocznie się proces zatwierdzania kredytu hipotecznego.