6 faz wykluczenia
Wielu z nas przeszło proces wykluczenia, który pozwala pożyczkodawcy odzyskać należną kwotę z tytułu niespłaconej pożyczki poprzez sprzedaż lub przejęcie własności nieruchomości z pierwszej ręki lub poznanie kogoś, kto ją posiada.
NA ZDJĘCIACH: 6 porad dotyczących sprzedaży domu na rynku w dół
Realty Trac opublikowało swój raport dotyczący rynku wykluczenia z rynku amerykańskiego w dniu 15 kwietnia 2010 r. Za pierwszy kwartał 2010 r. Raport, który oblicza wnioski o zamknięcie dostępu do rynku, w tym zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, zaplanowane aukcje i przejęcia banków, wykazał, że w pierwszym kwartale uczestniczyło 922.234 nieruchomości Wzrost o 7% w porównaniu z ostatnim kwartałem 2009 r. I wzrost o 16% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2009 r. Zdumiewający wzrost na każde 138 mieszkań w USA otrzymał w tym kwartale wniosek o wykluczenie. Jeśli ty (lub ktoś bliski) stoi w obliczu wykluczenia, upewnij się, że rozumiesz ten proces. Chociaż proces ten różni się w zależności od stanu, zwykle jest sześć etapów wykluczenia.
Faza 1: domyślna płatność
Niewywiązanie się z płatności następuje, gdy pożyczkobiorca spóźnił się co najmniej z jedną hipoteką. Pożyczkodawca wyśle powiadomienie o nieodebranej płatności, wskazując, że nie otrzymało jeszcze płatności za ten miesiąc. Zazwyczaj spłata kredytu hipotecznego jest wymagalna pierwszego dnia każdego miesiąca, a wielu kredytodawców oferuje okres karencji do 15 dnia miesiąca. Następnie pożyczkodawca może naliczyć opłatę za opóźnienie w płatności i wysłać powiadomienie o nieterminowej płatności.
Po pominięciu dwóch płatności pożyczkodawca może wysłać list z żądaniem. Jest to poważniejsze niż brak powiadomienia o płatności; jednak w tym momencie pożyczkodawca prawdopodobnie nadal chce współpracować z pożyczkobiorcą, aby ustalić warunki do nadrobienia płatności. Pożyczkobiorca zwykle musiałby przekazać opóźnione płatności w ciągu 30 dni lub otrzymać list. (Jeśli masz trudną decyzję finansową dotyczącą swojego domu, upewnij się, że masz wszystkie informacje. Dowiedz się więcej w Odeprzyj wykluczenie - przy bankructwie? )
Faza 2: Powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania (NOD)
Powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania jest wysyłane po 90 dniach nieodebranych płatności. W niektórych stanach zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania jest umieszczone w widocznym miejscu w domu. W tym momencie pożyczka zostanie przekazana działowi wykluczenia pożyczkodawcy w tym samym hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Kredytobiorca jest informowany, że zawiadomienie zostanie zarejestrowane. Pożyczkodawca zazwyczaj daje kredytobiorcy kolejne 90 dni na uregulowanie płatności i przywrócenie pożyczki. Jest to określane jako okres przywracania.
Faza 3: Zawiadomienie o sprzedaży powiernika
Jeśli pożyczka nie zostanie udzielona w ciągu 90 dni od zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, zawiadomienie o sprzedaży powiernika zostanie zarejestrowane w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Pożyczkodawca musi również opublikować ogłoszenie w lokalnej gazecie przez trzy tygodnie wskazujące, że nieruchomość będzie dostępna na publicznej aukcji. Imiona i nazwiska wszystkich właścicieli zostaną wydrukowane w Zawiadomieniu oraz w gazecie, wraz z prawnym opisem nieruchomości, adresem nieruchomości oraz kiedy i gdzie nastąpi sprzedaż.
Faza 4: Sprzedaż powiernika
Nieruchomość jest wystawiana na aukcję publiczną i zostanie przyznana oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę, który spełni wszystkie niezbędne wymagania. Pożyczkodawca (lub firma reprezentująca pożyczkodawcę) obliczy ofertę otwarcia na podstawie wartości niespłaconej pożyczki, wszelkich zastawów i wszelkich niezapłaconych podatków oraz wszelkich kosztów związanych ze sprzedażą. Po potwierdzeniu najwyższej licytacji i zakończeniu sprzedaży powiernika zwycięzca licytujący otrzyma umowę powierniczą po sprzedaży. Nieruchomość jest następnie własnością nabywcy, który jest uprawniony do natychmiastowego posiadania.
Faza 5: posiadanie nieruchomości (REO)
Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas aukcji publicznej, pożyczkodawca stanie się właścicielem i spróbuje sprzedać nieruchomość samodzielnie, za pośrednictwem brokera lub z pomocą REO Asset Managera. Te nieruchomości są często nazywane „własnością banku”. Pożyczkodawca może usunąć niektóre zastawy i inne wydatki, aby uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną.
Faza 6: Eksmisja
Kredytobiorca często może pozostać w domu, dopóki nie zostanie sprzedany w drodze publicznej aukcji lub później jako nieruchomość REO. W tym momencie wysyłane jest zawiadomienie o eksmisji z żądaniem natychmiastowego opuszczenia lokalu przez każdą osobę. Można zapewnić kilka dni, aby dać mieszkańcom wystarczającą ilość czasu na usunięcie jakichkolwiek rzeczy osobistych, a następnie zazwyczaj lokalny szeryf odwiedzi nieruchomość i usunie ludzi i wszelkie pozostałe rzeczy. Wszelkie rzeczy mogą być przechowywane w magazynie i odzyskane w późniejszym terminie za opłatą. (To trudny wybór, ale niektóre osoby będą zmuszone do zamknięcia dostępu do rynku. Inne nie. Dowiedz się, jakie czynniki mogą mieć wpływ na to, czy odejdziesz od domu? )
Dolna linia
W trakcie procesu egzekucji wielu kredytodawców będzie próbowało poczynić przygotowania, aby pożyczkobiorca został złapany na pożyczce i uniknął przejęcia. Oczywistym problemem jest to, że gdy pożyczkobiorca nie może zrealizować jednej płatności, coraz trudniej jest nadrobić zaległości w wielu płatnościach. Jeśli istnieje szansa, że możesz nadrobić zaległości w płatnościach - na przykład właśnie rozpocząłeś nową pracę po okresie bezrobocia - warto porozmawiać z pożyczkodawcą. Jeśli wykluczenie jest nieuniknione, wiedza o tym, czego można się spodziewać w trakcie całego procesu, może pomóc w przygotowaniu się na sześć etapów wykluczenia. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz Ratowanie domu przed wykluczeniem .)
Czujesz się niedoinformowany? Przeczytaj najważniejsze informacje finansowe z tego tygodnia w Water Cooler Finance: Buffett's Armed and Greece Keeps Falling .