Kryzys finansowy + 10: gdzie są teraz ceny domów?

Minęło 10 lat od upadku Lehman Brothers i następującego po nim kryzysu finansowego, a gospodarka wydaje się dobrze prosperować. Giełda ustanowiła rekord najdłuższego wybiegu byków we współczesnej historii po przejściu 3453 dni - prawie dziewięć i pół roku - bez poważnej korekty. Na początku tego roku stopa bezrobocia w USA spadła do 3, 8%, najniższego od 18 lat.

Mieszkalnictwo było w centrum kryzysu, który wywołał wielką recesję. Ale teraz, w przeważającej części, rynek nieruchomości jest również gorący: ceny rosną, zapasy spadają, a standardy kredytowe uległy obniżeniu, dzięki czemu więcej osób może uzyskać kredyty hipoteczne. Według ostatniego postu na blogu FICO Research: „Pierwszym wyraźnym trendem zaobserwowanym wokół nowo powstałych hipotek jest to, że wraz z oddalaniem się od Wielkiej Recesji kryteria ubezpieczeniowe wydają się złagodzić, w wyniku czego większa część konsumentów uzyskuje kredyty hipoteczne. ”

Kryzys mieszkaniowy 101

Mimo to minęło 10 lat trudnych warunków mieszkaniowych. Przypomnij sobie tandetne praktyki kredytowe, które pomogły wywołać kryzys: nadmiar mieszkaniowy w okresie poprzedzającym krach zmotywował pożyczkodawców do udzielania pożyczek praktycznie każdemu, kto chciałby podpisać się pod linią przerywaną - nawet jeśli osoba wyraźnie nie mogła spłacić - tylko wypełnić zapasy zapasowe. Pożyczki NINJA, udzielane pożyczkobiorcom bez dochodu, bez pracy i bez aktywów, szalały, a szeroko wydawane kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) 2/28 subrime doprowadziły pożyczkobiorców do upadku. Pożyczki te dawały pożyczkobiorcom niższą rynkową stopę „zwiastuna” przez pierwsze dwa lata, po których odsetki skoczyły do ​​wyższej stopy, często powodując, że płatności były niemożliwe.

Od pierwszego kwartału 2006 r. Do 2012 r. Kredyty hipoteczne typu subprime ARM charakteryzowały się wyższą stopą rozpoczęcia egzekucji - zdecydowanie - niż kredyty o stałej stopie procentowej, prime ARM, kredyty hipoteczne subprime i FHA, jak pokazano na poniższym wykresie od Stowarzyszenia Bankowców Hipotecznych. Subprime ARM również miały najwyższe wskaźniki przestępczości w tym samym okresie.

Dług z tych pożyczek został przepakowany w produkty inwestycyjne, w tym papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które zostały sprzedane bankom, funduszom hedgingowym, towarzystwom ubezpieczeniowym, funduszom emerytalnym, a nawet osobom zamożnym. Kiedy kredytobiorcy zaczęli spłacać swoje pożyczki, było to katastrofalne dla każdej instytucji finansowej (lub osoby fizycznej), która kupiła lub sprzedała papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Opad pomógł podnieść całą branżę finansową. Giełda się załamała, banki upadły, ceny mieszkań wzrosły, a miliony ludzi straciły pracę, duże dziury oszczędności emerytalnych i domów.

Ceny domów dzisiaj

Krajowy wskaźnik cen mieszkań osiągnął najwyższy poziom w kwietniu 2006 r., Osiągnął najniższy punkt w marcu 2011 r. - około dwa lata po oficjalnym zakończeniu recesji - i powrócił do najwyższego poziomu w październiku 2017 r., Zgodnie ze specjalnym raportem firmy CoreLogic zajmującej się nieruchomościami. Nevada odnotowała największy spadek w czasie recesji, przy 60% spadku cen mieszkań. Arizona i Floryda nie pozostały daleko w tyle, spadając odpowiednio o 51% i 50%, jak pokazano na poniższym wykresie z CoreLogic, który pokazuje największe i najmniejsze spadki między szczytami w wybranych stanach.

„Po tym, jak ostatecznie osiągnęły dno w 2011 r., Ceny domów zaczęły powoli wracać do obecnego poziomu” - powiedział Frank Nothaft, główny ekonomista CoreLogic. „Większy popyt i niższa podaż - a także dynamicznie rozwijające się rynki pracy - spowodowały wzrost cen domów na niektórych najbardziej dotkniętych rynkach mieszkaniowych. Jednak wielu wciąż nie wróciło do poziomów sprzed awarii. ”

Podczas gdy wiele stanów powróciło do wartości sprzed kryzysu, nie są to dobre wieści. Bardziej rygorystyczne standardy kredytowania od czasu kryzysu utrudniły uzyskanie kredytu hipotecznego, co zdaniem niektórych w branży przyczyniło się do ściślejszego stanu zapasów i cen znacznie przekraczających ich szczytowe wartości sprzed kryzysu.

W obliczu wysokich cen, surowych standardów udzielania pożyczek i konkurencji ze strony nabywców gotówki wielu nabywców domów nie ma teraz opcji, tylko wynająć. Według Urban Institute w niektórych obszarach metra, w tym w San Francisco, tylko 25% mieszkańców może sobie pozwolić na zakup domu. W rzeczywistości odsetek najemców w 50 największych miastach w USA wzrósł w latach 2006-2016, jak podał portal nieruchomości Zillow. Obecnie odsetek ludności czynszowej jest na najwyższym poziomie od 1965 r.

„Jesteśmy naprawdę w fazie kaca”, powiedział Jonathan Miller, CEO firmy wyceny nieruchomości i firmy konsultingowej Miller Samuel. „To, że ceny rosną, nie oznacza, że ​​wyzdrowialiśmy. [Rynek] jest nadal zniekształcony, a to z powodu warunków kredytowych ”.

Przystępność zależy od rynku

Kiedy rynek mieszkaniowy osiągnął szczyt w kwietniu 2006 r., Prawie dwie trzecie najbardziej zaludnionych obszarów metra w Stanach Zjednoczonych wymieniono jako przewartościowane, a tylko pięć obszarów metra, stanowiących zaledwie 1%, uznano za zaniżone. W marcu 2011 r. Rynek osiągnął najniższy poziom, a tylko 27 rynków - czyli 7% najbardziej zaludnionych obszarów metra - uznano za zawyżone. Dziś (od grudnia 2017 r., Według najnowszych dostępnych danych) najbardziej zaludnione obszary metra w USA są prawie równomiernie podzielone między rynkami, które są niedowartościowane, zawyżone i mają wartość - co oznacza ich „długoterminowy, zrównoważony rozwój poziomy, wsparte podstawowymi zasadami rynku lokalnego, takimi jak dochód do dyspozycji ”, zgodnie z CoreLogic.

Jak zawsze przystępność zależy od rynku. Na przykład średnie wartości domu na stopę kwadratową na Manhattanie są około 20 razy wyższe niż w miejscach takich jak Cleveland i Detroit. Według raportu JPMorgan wysokie ceny są mniej skorelowane z długiem hipotecznym i bardziej skoncentrowane na obszarach o ograniczonej podaży, takich jak Nowy Jork, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver i Portland, Ore. (Zobacz także Housing Crisis Brewing ">

Dostępność hipotek

Standardy kredytowania uległy zmniejszeniu w ciągu ostatnich kilku lat. Analiza opublikowana przez CoreLogic w odniesieniu do konwencjonalnych pożyczek wykazała, że ​​pożyczki są zatwierdzane dla nieco bardziej ryzykownych pożyczkobiorców - jednak w odróżnieniu od lat sprzed kryzysu pożyczkobiorcy muszą przedstawić pełną dokumentację swoich dochodów i zdolności do spłaty. Fannie Mae, na przykład, podniosła swój maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) z 45% do 50%, a zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac zaczęły przyjmować kredyty hipoteczne z zaliczkami na poziomie zaledwie 3% w ostatnich latach. Dzisiaj amerykańscy konsumenci nie są narażeni na wahania stóp procentowych prawie tak samo jak przed kryzysem, a jedynie około 15% zaległego rynku kredytów hipotecznych jest oprocentowane według zmiennej stopy procentowej. Mimo tych pozytywnych źródeł pożyczki hipoteczne jeszcze nie osiągnęły poziomu sprzed kryzysu. (Zobacz nasz poradnik na temat podstaw hipotecznych .)

Dolna linia

Wysokie ceny i brak zapasów w połączeniu z napiętymi kredytami hipotecznymi i miażdżącym zadłużeniem studenckim doprowadziły do ​​zasadniczej zmiany w kierunku wynajmu. Rzeczywiście, wartość własności mieszkaniowej w Stanach Zjednoczonych osiągnęła najwyższy poziom 69% w 2004 r. I pomimo niedawnej poprawy wskaźnik ten utrzymuje się na poziomie 64%. Do wzrostu czynszów przyczyniły się również inne czynniki, w tym preferencje konsumentów i chęć bardziej elastycznego stylu życia.

Dziesięć lat po Wielkiej recesji gospodarka przeżywa boom na rekordowym hossie, zachęcając do wzrostu liczby bezrobotnych i rosnącej liczby rynków nieruchomości, które powróciły do ​​poziomu sprzed kryzysu. Jednak pomimo dzisiejszej gorącej sytuacji na rynku nieruchomości istnieje wiele spekulacji, że zbliża się kolejna krach na rynku nieruchomości - niekoniecznie na szczeblu krajowym, ale w obszarach metra, które wykazują brak przystępności cenowej i gwałtownie rosnące ceny domów.