Jak analizować fundusze inwestycyjne w nieruchomościach

Trust inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT) to firma nieruchomościowa, która oferuje akcje zwykłe publicznie. W ten sposób akcje REIT są podobne do wszystkich innych akcji reprezentujących własność działającej firmy. REIT ma dwie unikalne cechy: jego podstawową działalnością jest zarządzanie grupami nieruchomości generujących dochód i musi on wypłacać większość swoich zysków w formie dywidend. W tym artykule przyjrzymy się REIT, ich cechom i sposobom ich analizy.

Kwalifikacyjny

Aby kwalifikować się jako REIT z IRS, firma z branży nieruchomości musi zgodzić się na wypłatę co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w postaci dywidend (i spełniać dodatkowe, ale mniej ważne wymogi). Posiadając status REIT, firma unika podatku dochodowego od osób prawnych. Zwykła korporacja osiąga zysk i płaci podatki od całego zysku, a następnie decyduje o sposobie podziału zysków po opodatkowaniu na dywidendy i reinwestycje; REIT po prostu dzieli wszystkie lub prawie wszystkie swoje zyski i może pominąć opodatkowanie.

Inny rodzaj

Istnieje wiele różnych rodzajów REIT. Niektórzy należą do specjalnej klasy zwanej REITami hipotecznymi. Te REIT udzielają pożyczek zabezpieczonych nieruchomościami, ale zasadniczo nie są właścicielami ani nie obsługują nieruchomości. REIT-y hipoteczne wymagają specjalnej analizy. Są to firmy finansowe, które wykorzystują kilka instrumentów zabezpieczających do zarządzania ekspozycją na stopy procentowe. Nie będziemy ich tutaj rozważać.

Podczas gdy garść hybrydowych REIT prowadzi zarówno operacje związane z nieruchomościami, jak i transakcje kredytami hipotecznymi, większość REIT koncentruje się na działalności związanej z „aktywami trwałymi” związanymi z obsługą nieruchomości. Są to tak zwane akcje typu REIT. Kiedy czytasz o REIT-ach, zwykle czytasz o REIT-ach akcji. Equity REIT zwykle specjalizują się w posiadaniu niektórych rodzajów budynków, takich jak apartamenty, regionalne centra handlowe, budynki biurowe lub obiekty noclegowe. Niektóre są zróżnicowane, a inne wyspecjalizowane, co oznacza, że ​​sprzeciwiają się klasyfikacji - jak na przykład REIT, który jest właścicielem pól golfowych.

Analiza inwestycji

REIT to akcje wypłacające dywidendy, które koncentrują się na nieruchomościach. Jeśli szukasz dochodu, rozważ je wraz z wysokodochodowymi funduszami obligacyjnymi i akcjami wypłacającymi dywidendy. Jako akcje wypłacające dywidendy, REIT są analizowane podobnie jak inne akcje. Ale istnieją pewne duże różnice z powodu księgowego traktowania nieruchomości.

Zilustrujmy na uproszczonym przykładzie. Załóżmy, że REIT kupuje budynek za 1 milion dolarów. Rachunkowość wymaga, aby nasza REIT obciążyła składnik aktywów. Załóżmy, że amortyzację rozkładamy na 20 lat w linii prostej. Każdego roku odejmujemy 50 000 USD kosztów amortyzacji (50 000 USD rocznie x 20 lat = 1 milion USD).

Spójrzmy na uproszczony bilans i rachunek zysków i strat powyżej. W roku 10 nasz bilans wykazuje wartość budynku w wysokości 500 000 USD (inaczej wartość księgowa): pierwotny historyczny koszt 1 mln USD minus 500 000 USD skumulowanej amortyzacji (10 lat x 50 000 USD rocznie). Nasz rachunek zysków i strat odejmuje 190 000 USD kosztów od 200 000 USD przychodów, ale 50 000 USD kosztów stanowi odpis amortyzacyjny.

Jednak nasz REIT tak naprawdę nie wydaje tych pieniędzy w roku 10; amortyzacja jest opłatą bezgotówkową. Dlatego dodajemy amortyzację do dochodu netto w celu uzyskania środków z działalności operacyjnej (FFO). Chodzi o to, że amortyzacja niesprawiedliwie zmniejsza nasz dochód netto, ponieważ nasz budynek prawdopodobnie nie stracił połowy swojej wartości w ciągu ostatnich 10 lat. FFO naprawia to domniemane zniekształcenie, wykluczając opłatę amortyzacyjną. (FFO obejmuje również kilka innych dostosowań).

Należy zauważyć, że FFO zbliża się do przepływów pieniężnych niż dochodu netto, ale nie przechwytuje przepływów pieniężnych. Zwróć uwagę, że w powyższym przykładzie nigdy nie policzyliśmy miliona dolarów wydanych na zakup budynku (wydatki inwestycyjne). Dokładniejsza analiza obejmowałaby nakłady inwestycyjne. Liczenie wydatków inwestycyjnych daje wartość znaną jako skorygowany FFO, ale nie ma powszechnego konsensusu w sprawie jego obliczenia.

Nasz hipotetyczny bilans może pomóc nam zrozumieć inną wspólną miarę REIT, wartość aktywów netto (NAV). W 10 roku wartość księgowa naszego budynku wyniosła zaledwie 500 000 USD, ponieważ połowa początkowego kosztu została zamortyzowana. Tak więc wartość księgowa i powiązane wskaźniki, takie jak cena do książki - często wątpliwe w odniesieniu do ogólnej analizy akcji - są praktycznie bezużyteczne dla REIT. NAV próbuje zastąpić wartość księgową nieruchomości lepszym oszacowaniem wartości rynkowej.

Obliczanie NAV wymaga nieco subiektywnej oceny zasobów REIT. W powyższym przykładzie widzimy, że budynek generuje 100 000 USD dochodu operacyjnego (200 000 USD przychodu minus 100 000 USD kosztów operacyjnych). Jedną z metod byłoby wykorzystanie dochodu operacyjnego w oparciu o stopę rynkową. Jeśli uważamy, że obecna rynkowa stopa kapitalizacji dla tego rodzaju budynków wynosi 8%, wówczas nasza szacunkowa wartość budynku wynosi 1, 25 miliona USD (100 000 USD dochodu operacyjnego / 8% stopa kapitalizacji = 1 250 000 USD). Ta szacunkowa wartość rynkowa zastępuje wartość księgową budynku. Następnie odejmowalibyśmy dług hipoteczny (nie pokazano), aby uzyskać wartość aktywów netto. Aktywa minus dług równa się kapitałowi własnemu, gdzie „netto” w NAV oznacza pomniejszenie o dług. Ostatnim krokiem jest podzielenie NAV na akcje zwykłe, aby uzyskać NAV na akcję, co stanowi oszacowanie wartości wewnętrznej. Teoretycznie podana cena akcji nie powinna zbytnio odbiegać od NAV na akcję.

Odgórne vs. Od dołu do góry

Wybierając akcje, czasami słyszysz o analizie odgórnej w porównaniu z analizą oddolną. Odgórne zaczyna się od perspektywy ekonomicznej i stawia na tematy lub sektory (na przykład starzenie się społeczeństwa może sprzyjać firmom farmaceutycznym). Od podstaw koncentruje się na podstawach konkretnych firm. Zapasy REIT wyraźnie wymagają analizy odgórnej i oddolnej.

Z góry na dół na REIT mogą mieć wpływ wszystko, co wpływa na podaż i popyt na nieruchomości. Wzrost liczby ludności i zatrudnienia jest zazwyczaj korzystny dla wszystkich rodzajów REIT. Krótko mówiąc, stopy procentowe są mieszane. Wzrost stóp procentowych zwykle oznacza poprawę gospodarki, co jest korzystne dla REIT, ponieważ ludzie wydają pieniądze, a firmy wynajmują więcej powierzchni. Rosnące stopy procentowe są zwykle korzystne dla REIT-ów mieszkań, ponieważ ludzie wolą pozostać najemcami niż kupować nowe domy. Z drugiej strony REIT-y często mogą korzystać z niższych stóp procentowych, zmniejszając wydatki odsetkowe, a tym samym zwiększając rentowność.

Istotne są również warunki na rynku kapitałowym, a mianowicie popyt instytucjonalny na akcje REIT. W krótkim okresie zapotrzebowanie to może przytłoczyć podstawy. Na przykład akcje REIT radziły sobie całkiem dobrze w 2001 r. I pierwszej połowie 2002 r. Pomimo słabych podstaw, ponieważ pieniądze napływały do ​​całej klasy aktywów.

Na poziomie indywidualnym REIT chcesz mieć duże perspektywy wzrostu przychodów, takich jak przychody z najmu, powiązane przychody z usług i FFO. Chcesz sprawdzić, czy REIT ma unikalną strategię poprawy obłożenia i podwyższenia czynszu. REIT zazwyczaj dążą do wzrostu poprzez przejęcia, a ponadto dążą do osiągnięcia korzyści skali poprzez asymilację nieefektywnie zarządzanych nieruchomości. Korzyści skali zostałyby osiągnięte poprzez zmniejszenie kosztów operacyjnych jako procentu przychodów. Ale przejęcia są obosiecznym mieczem. Jeśli REIT nie może poprawić obłożenia i / lub podnieść czynszów, może zostać zmuszony do nierozważnych przejęć w celu przyspieszenia wzrostu.

Ponieważ dług hipoteczny odgrywa dużą rolę w wartości kapitału, warto przyjrzeć się bilansowi. Niektórzy zalecają przyjrzenie się dźwigni finansowej, takiej jak stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Ale w praktyce trudno jest stwierdzić, kiedy dźwignia stała się nadmierna. Ważniejsze jest ważenie proporcji długu o stałym oprocentowaniu w stosunku do zmiennej stopy procentowej. W obecnych warunkach niskiego oprocentowania REIT, który korzysta wyłącznie z długu o zmiennej stopie procentowej, ucierpi, jeśli stopy procentowe wzrosną.

Dolna linia

REIT to firmy zajmujące się nieruchomościami, które muszą wypłacać wysokie dywidendy, aby móc korzystać z ulg podatkowych wynikających ze statusu REIT. Stabilny dochód, który może przekroczyć dochody Skarbu Państwa, łączy się ze zmiennością cen, aby zaoferować całkowity potencjał zwrotu, który konkuruje z akcjami o małej kapitalizacji. Analiza REIT wymaga zrozumienia zniekształceń księgowych spowodowanych amortyzacją i zwrócenia szczególnej uwagi na wpływy makroekonomiczne.