Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego - PMI?

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) to polisa ubezpieczeniowa, która chroni kredytodawców przed ryzykiem niewykonania zobowiązania i wykluczenia. Zasadniczo, jeśli potrzebujesz finansowania na zakup domu i wpłacenie zaliczki w wysokości mniejszej niż 20% jego kosztów, twój pożyczkodawca prawdopodobnie będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia od firmy PMI przed podpisaniem pożyczki. Chociaż kosztuje to dodatkowo, PMI pozwala nabywcom, którzy nie mogą dokonać znacznej zaliczki (lub tym, którzy zdecydują się tego nie robić), na uzyskanie finansowania po przystępnych cenach.

6 powodów, dla których należy unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego

Jak nie płacić PMI

Jednym ze sposobów uniknięcia płacenia PMI jest wpłacenie zaliczki w wysokości co najmniej jednej piątej ceny zakupu domu; Mówiąc hipotecznie, stosunek kredytu do wartości kredytu (LTV) wynosi 80%. Jeśli na przykład Twój nowy dom kosztuje 180 000 USD, musisz odłożyć co najmniej 36 000 USD, aby uniknąć płacenia PMI. Chociaż jest to najprostszy sposób uniknięcia PMI, przedpłata o takim rozmiarze może nie być możliwa.

Inną opcją dla kwalifikujących się kredytobiorców jest hipoteka typu piggyback. W tej sytuacji druga hipoteka lub pożyczka pod zastaw domu jest zaciągana w tym samym czasie, co pierwsza hipoteka. Na przykład w przypadku hipoteki „80-10-10” typu piggyback 80% ceny zakupu jest pokrywane przez pierwszą hipotekę, 10% jest pokrywane przez drugą pożyczkę, a końcowe 10% jest pokrywane z zaliczki. Obniża to wartość kredytu do wartości (LTV) pierwszego kredytu hipotecznego do poniżej 80%, co eliminuje potrzebę PMI. Na przykład, jeśli Twój nowy dom kosztuje 180 000 USD, pierwsza hipoteka wyniesie 144 000 USD, druga hipoteka - 18 000 USD, a Twoja przedpłata - 18 000 USD.

Ostatnią opcją jest opłacone przez pożyczkodawcę ubezpieczenie kredytu hipotecznego (LMPI), w którym koszt PMI jest uwzględniony w oprocentowaniu kredytu hipotecznego na cały okres kredytowania. Dlatego może się okazać, że zapłacisz więcej odsetek przez cały okres kredytowania.

Kluczowe dania na wynos

• Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) powstaje, gdy trzeba sfinansować ponad 80% ceny zakupu domu.
• Możesz uniknąć PMI, jednocześnie zaciągając pierwszą i drugą hipotekę w domu, aby żadna pożyczka nie stanowiła więcej niż 80% jej kosztów.
• Możesz zdecydować się na ubezpieczenie kredytu hipotecznego opłacanego przez pożyczkodawcę (LMPI), choć często zwiększa to oprocentowanie kredytu hipotecznego.
• Możesz poprosić o anulowanie płatności PMI, gdy zgromadzisz co najmniej 20% udziałów w domu.

Wczesne zakończenie PMI

Po kilku latach kredytu hipotecznego możesz pozbyć się PMI poprzez refinansowanie - czyli zastąpienie obecnej pożyczki nową - choć będziesz musiał rozważyć koszty refinansowania w stosunku do kosztów dalszego płacenia składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Możesz także być w stanie go przedwcześnie przedterminowo spłacić, spłacając kapitał hipoteczny, tak aby mieć co najmniej 20% kapitału własnego (własności) w domu. Po zgromadzeniu takiej kwoty kapitału możesz poprosić pożyczkodawcę o anulowanie PMI.

Zakładając, że pozostajesz na bieżąco z płatnościami hipotecznymi, PMI ostatecznie kończy się w większości przypadków. Gdy współczynnik LTV hipoteki spadnie do 78% - co oznacza, że ​​spłata zaliczki plus spłacona kwota główna pożyczki wynosi 22% ceny zakupu domu - federalna ustawa o ochronie domów wymaga od pożyczkodawcy automatycznego anulowania ubezpieczenia.

Doradca Insight

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, Kalifornia

Istnieje kilka sposobów uniknięcia PMI:

• Obniż zakup domu o 20%
• Ubezpieczenie kredytu hipotecznego opłacane przez pożyczkodawcę (LPMI)
• Pożyczka VA (dla kwalifikujących się weteranów wojskowych)
• Niektóre kasy oszczędnościowe mogą odstąpić od PMI dla kwalifikujących się wnioskodawców
• Hipoteki hipoteczne
• Pożyczki dla lekarzy

Na powyższe opcje należy zwrócić uwagę.

Dzięki LPMI pożyczkodawca płaci koszt PMI, ale najprawdopodobniej zapewni wyższą stopę hipoteczną. Ponadto LPMI nie zostaje wyeliminowane, jak to ostatecznie robi PMI.

Dzięki hipotece typu piggyback kupujący mogą skorzystać z dwóch pożyczek zamiast jednej (piggyback) na zakup domu. Pierwszy to tradycyjny kredyt hipoteczny. Drugi obejmuje linię kredytową na akcje lub standardową pożyczkę na akcje. Druga pożyczka pokrywa pozostałą kwotę, aby uzyskać zaliczkę w wysokości 20% i zazwyczaj ma wyższą stopę procentową.