Jak wybrać odpowiedniego pośrednika w obrocie nieruchomościami

Czy myślisz o wejściu na rynek mieszkaniowy? Od 70% do 80% właścicieli domów korzysta z pośrednika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami przy zakupie lub sprzedaży domu, więc wybór odpowiedniego agenta ma kluczowe znaczenie dla powodzenia transakcji na rynku nieruchomości. Oto przewodnik, który pomoże Ci znaleźć dobrego pośrednika w obrocie nieruchomościami, oraz informacje o tym, jak działają opłaty maklerskie.

Opłaty brokerskie

Standardowa stawka prowizji dla większości pośredników w obrocie nieruchomościami wynosi 6%. Jest to zwykle podzielone między agenta sprzedaży (agenta aukcyjnego) i agenta kupującego. Jednak te pełne 6% tak naprawdę nie trafia do agenta sprzedaży i agenta aukcji. Najpierw trafia do biura maklerskiego. Następnie agent otrzymuje obniżkę w wysokości od 60% do 90% tej prowizji, ale może być niższa.

Jeśli zamierzasz zatrudnić agenta, zalecamy sprawdzenie jego przeszłości zawodowej. Jeśli agent ma doskonałe osiągnięcia, warto zapłacić premię za swoje usługi, co w gruncie rzeczy oznacza zapłacenie pełnej prowizji. Oto kilka wskazówek, które pomogą Ci znaleźć wysokiej jakości pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pytania, które należy zadać przed zatrudnieniem agenta nieruchomości

Sprzedaż domu jest prawdopodobnie największą transakcją finansową w twoim życiu, więc wybór odpowiedniego pośrednika w obrocie nieruchomościami jest ważną, choć zniechęcającą odpowiedzialnością. Aby pomóc w tym zadaniu, poprosiliśmy Victoria Vinokur, agenta nieruchomości z siedzibą w Nowym Jorku w Halstead Property, o skomentowanie najważniejszych pytań, które należy zadać podczas rozmowy z brokerami. Oto podsumowanie tego, co miała do powiedzenia:

1. Jakie masz doświadczenie?

Nie musi to oznaczać, jak długo pośrednik jest w branży; raczej takie pytanie pomoże ci zrozumieć, jak dobrze znają lokalny rynek i rodzaj nieruchomości. Zapytaj ich, co sprzedało się w Twojej okolicy w ciągu ostatnich trzech miesięcy, ostatnich sześciu miesięcy, ile i po jakim czasie. Zadaj pytania typu „Jakie są ceny porównywalnych nieruchomości?”

Ponieważ podanie domu po właściwej cenie jest kluczowe, zapytaj, jak często musieli obniżać cenę nieruchomości, aby dokonać sprzedaży. Dobry broker nie wyrazi zgody na sprzedaż nieruchomości, którą uważają za zawyżoną. Brokerzy powinni mieć wszystkie te informacje na wyciągnięcie ręki i być w stanie wykonać kopię zapasową wszystkich danych. Powinny być wszechstronne i rozumieć psychologię rynku. Nie daj się zwieść boisku, które zawiera celebrytów, którym agent mógł pomóc. To nie ma znaczenia dla twojej sprzedaży. Musisz wiedzieć, co mogą dla Ciebie zrobić.

2. Jaki masz plan marketingowy?

Chcesz szczegółowy opis wszystkiego, co pośrednik zrobi, aby wystawić Twoją nieruchomość „na zewnątrz”. Czy broker ma sprawdzone pomysły, takie jak blogi lub specjalne wydarzenia, takie jak przyjęcie koktajlowe tylko dla zaproszonych brokerów i potencjalnych nabywców? Jak sprawią, że Twoja nieruchomość będzie wyróżniać się na tle innych, z którymi spotka się kupujący? Ponieważ marketing cyfrowy jest kluczowy (ponad 90% kupujących szuka w Internecie), poproś o pokazanie przykładowych ofert internetowych i upewnij się, że profesjonalny fotograf jest uwzględniony w budżecie marketingowym. Nie fotograf, który po prostu zrobi szerokokątne zdjęcia, ale ten, który potrafi uchwycić szczegóły i ważne i interesujące aspekty twojej nieruchomości - być może spektakularny widok z balkonu lub wyjątkowa cecha jednego z pokoi .

3. W jaki sposób będziesz informować mnie o swoich postępach?

Powiedz brokerowi, jak chcesz się komunikować: SMS, telefon lub e-mail. (Uwaga: SMS-y nie są odpowiednie dla żadnej ważnej komunikacji prawnej). Zapytaj, czy dostosują się do regularnego harmonogramu szczegółowych pisemnych raportów marketingowych i działań (co dwa tygodnie to rozsądne oczekiwanie) i upewnij się, że można do nich łatwo dotrzeć, gdy masz pytania lub potrzebujesz aktualizacji. Dowiedz się również, czy mają oni wykwalifikowanego kolegę, który mógłby ich zabezpieczyć, jeśli kiedykolwiek będą niedostępni, i upewnij się, że nigdy nie pozwoli nikomu oglądać nieruchomości, chyba że jest on obecny lub jego przedstawiciel.

4. Jaka jest twoja prowizja?

Pamiętaj, że wysokość prowizji nigdy nie jest ustalona i że może być miejsce na negocjacje. Poproś o zapoznanie się z budżetem i wyjaśnienie, jakie wydatki związane ze sprzedażą będą pochodzić z prowizji brokera i co może być konieczne do zapłacenia za ciebie (stagers itp.).

5. Jak dobrze jesteś połączony?

Nie oznacza to, że chcesz wiedzieć, ilu brokerów ma na Facebooku. Oznacza to raczej, że dbasz o to, jak dobrze są oni związani w swoich firmach i na rynku nieruchomości. Doświadczony broker będzie miał solidne powiązania z innymi profesjonalistami związanymi z nieruchomościami: stagerami (broker może pomóc ci zdecydować, czy zatrudnienie go zwiększy lub przyspieszy Twoją sprzedaż), prawnikami z branży nieruchomości, fotografami, a nawet firmami przeprowadzkowymi, którym możesz zaufać.

6. Czy masz referencje, które możesz mi przekazać?

Nie przeocz tego. Pamiętaj, aby uzyskać nazwiska ostatnich klientów. Broker zawsze ma stronę lub dwa cytaty od klientów na pierwsze spotkanie, ale nie polegaj wyłącznie na tym. Wykonuj połączenia.

Lista kontrolna zatrudniania pośredników w obrocie nieruchomościami

Oprócz wyżej wymienionych pytań, oto inne kryteria, które należy wziąć pod uwagę przy zatrudnianiu agenta nieruchomości.

Dostępność

Chociaż istnieją kompetentni agenci pracujący w niepełnym wymiarze godzin, którzy sprzedają najkorzystniejsze nieruchomości, bardzo ważne jest, aby zatrudnić kogoś, kto może pokazać twój dom w różnych godzinach lub, jeśli jesteś kupującym, może zabrać cię na obejrzenie nieruchomości w dogodnym dla Ciebie czasie . Zapytaj więc swojego agenta nieruchomości, czy pracuje on w pełnym wymiarze godzin; ci, którzy to robią, zwykle traktują swoją pracę poważniej i są ogólnie bardziej elastyczni, jeśli chodzi o pokazywanie domu.

Znajdź kogoś, kto oferuje sugestie

Doświadczeni agenci nieruchomości wiedzą, co sprzedaje domy w okolicy - czy to basen, biuro, czy inna pożądana cecha. W tym celu będą mogli przedstawiać sugestie dotyczące pokoi lub funkcji w celu podkreślenia lub odreagowania. Podczas pierwszej rozmowy zapytaj agenta, czy możesz wprowadzić jakieś zmiany w domu, które poprawiłyby jego atrakcyjność. Najczęściej najlepsi agenci przedstawią te sugestie bez popychania z twojej strony.

Znajdź lokalnego eksperta

Zatrudnij lub zatrzymaj osobę, która wiele wie na temat okolicy. Agenci ci będą również bardziej świadomi typowych cen ofertowych i sprzedaży niż agenci, którzy zazwyczaj nie pracują w tym obszarze. Jednym ze sposobów na znalezienie lokalnego eksperta jest zwrócenie się do lokalnego biura maklerskiego lub znajomych lub krewnych, czy znają oni kogoś, kto sprzedał dużą liczbę domów i / lub firm. Inną sugestią jest przejrzenie czasopism o nieruchomościach i sprawdzenie, którzy agenci mają najwięcej ofert w niektórych obszarach.

Osobowość

Sprzedawcy - zwłaszcza tak - powinni szukać agentów, których osobowości łączą się ze swoimi. Aby dom mógł szybko sprzedać i po korzystnej cenie, strona aukcyjna i agent muszą znajdować się na tej samej stronie pod względem tego, jak zamierzają sprzedać nieruchomość, ustalonej ceny oraz jak i kiedy dom będzie pokazane. Koordynacja tych pomysłów będzie znacznie łatwiejsza, jeśli zaangażowane strony będą się rozumieć i rozumieć intuicyjnie.

Zachowaj otwarte opcje

Nawet jeśli zatrzymałeś kogoś, kogo uważasz za idealnego agenta, zastanów się dwa razy przed podpisaniem umowy na wyłączność. Podczas gdy Twój agent może być kompetentny, jeśli jesteś sprzedawcą, im więcej masz agentów, którzy mogą potencjalnie pokazać i sprzedać Twój dom, tym większe szanse na sprzedaż. O ile nie występują pewne okoliczności łagodzące, zachowaj agenta aukcji, ale nalegaj, aby właściwość została umieszczona w usłudze Multiple Listing Service (MLS).