Czy zostanie wynajmującym jest bardziej kłopotliwe niż warte?

Nieruchomości na wynajem to sposób na zarabianie pieniędzy - przynajmniej tak twierdzą niektórzy ludzie. Z pozoru wydaje się, że jest to pewny zakład; w rzeczywistości jest to zwykle większy ból głowy niż jest tego wart. Wyzwania zaczynają się wcześnie i prawie zawsze wymagają czasu i pieniędzy. Spójrzmy na sześć dużych.

Wyzwanie 1: Znalezienie nieruchomości

Napisano całe książki o znalezieniu dobrej nieruchomości na wynajem, nie wspominając o jednym lub dwóch artykułach Investopedia. Tak wiele tekstu poświęcono temu tematowi ze względu na jego kluczowe znaczenie. Kup zbyt drogie miejsce, a nigdy nie zarobisz pieniędzy. Ale próba zawarcia umowy może być również kłopotliwa. Zakup cholewki utrwalacza wymaga posiadania umiejętności, czasu, narzędzi i środków pieniężnych w celu wykonania niezbędnych napraw i remontów.

Jeśli się nie spieszysz, może to być sposób na okazanie okazji na inwestycję; jeśli masz już pełnoetatową pracę i rodzinę, każda minuta spędzona na naprawie wynajmu to minuta, która nie jest poświęcona na bardziej dochodową lub przyjemną działalność. Jednak obecnie istnieją firmy zarządzające, które mogą wykonać wiele tej pracy nóg - od zlokalizowania nieruchomości do jej rehabilitacji - oczywiście za opłatą.

Wyzwanie 2: Przygotowanie jednostki

Doprowadzenie prawie każdej nieruchomości do stanu najmu często wymaga, absolutnie minimum, świeżego dywanu i farby. Oba elementy wymagają czasu i pieniędzy. Parawany okienne, plamy na pokładzie i konserwacja trawnika to inne typowe potrzeby. Za każdym razem, gdy najemca wyjeżdża, należy również ponownie omówić te kwestie.

Wyzwanie 3: Znalezienie najemców

Internet zapewnia szybki i tani sposób na znalezienie potencjalnych najemców. Oczywiście często dostajesz za co płacisz. Wyświetlanie reklamy w renomowanej publikacji często generuje lepszą klasę respondentów. Zamiast dzieci z college'u, które chcą zaoszczędzić pieniądze, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie rodzin i odpowiedzialnych starszych osób dorosłych.

Wyświetlanie reklamy przez miesiąc zabierze z portfela niewielki kęs, a prawidłowe sprawdzenie lokatorów poprzez sprawdzenie wiarygodności kredytowej i sprawdzenie w tle jeszcze raz. Inwestycja jest warta czasu i pieniędzy, ponieważ weryfikacja zwiększa szanse na uzyskanie odpowiedzialnych najemców. Odpowiedzialni najemcy płacą czynsz na czas, nie nadużywają nieruchomości i nie wymagają angażowania się w kosztowny i czasochłonny proces eksmisji.

Wyzwanie 4: Problemy

Nawet wspaniali najemcy i doskonałe nieruchomości do wynajęcia przynoszą mnóstwo kłopotów. Zepsute rury, wypchane rury spustowe, zepsute sprężyny do drzwi garażu, zwierzęta domowe i współlokatorzy to tylko niektóre z pojawiających się wyzwań. Nawet dobrzy najemcy chcą Twojej pełnej i natychmiastowej uwagi, gdy ścieki cofają się do domu lub firma kablowa przypadkowo odcina linie telefoniczne.

Źli najemcy to jeszcze większe wyzwanie. Codzienne połączenia i spóźniony lub nieopłacony czynsz mogą być kłopotliwe. Wyprowadzka to kolejny trudny okres. Uszkodzenie ścian, podłóg, dywanów i innych elementów domu może prowadzić do sporów i kosztownych napraw. Ponieważ każda zmarnowana chwila kłótni jest chwilą, gdy dom stoi pusty, często lepiej jest ugryźć kulę i sam zapłacić za naprawy. Mówiąc o tym: prawdopodobnie będziesz musiał wykupić ubezpieczenie od właściciela - nie, polisa twojego zwykłego właściciela domu nie jest wystarczająca - i to kolejna pozycja w kolumnie wydatków bieżących.

Wyzwanie 5: Konserwacja

Konserwacja głównych komponentów i udogodnień to duży bilet. Nowe urządzenia kosztują setki dolarów; nowy dach lub podjazd może kosztować tysiące dolarów. Jeśli czynsz wynosi 500 USD miesięcznie, a dach wynosi 5000 USD, możesz szybko stracić pieniądze. Dodaj dywan, farbę i nowy piec oraz lokatorów, którzy nie zostaną długo - a nieruchomość może stracić pieniądze na lata.

Wyzwanie 6: Stopy procentowe

Co stopy procentowe mają z tym wspólnego? Dużo! Kiedy stawki spadają, często taniej jest kupić niż wynająć, więc popyt na twoje jednostki może spadać. Obniżenie czynszu, aby pozostać konkurencyjnym, może utrudnić zdolność zarabiania pieniędzy.

Jak zarabia się pieniądze

Czy pomimo wszystkich wyzwań, które należy pokonać, ten mały facet może zarobić pieniądze na wynajmie nieruchomości? Tak, ale wymaga planu. Cztery opłacalne podejścia zostały wyróżnione poniżej:

1. Na żywo

Dzielenie się przestrzenią poprzez zakup dupleksu (lub innej łatwo podzielnej struktury) jest często opłacalnym przedsięwzięciem. Ponieważ jesteś na miejscu i planujesz zaopiekować się nieruchomością, dodatkowa gotówka jest bonusem. Oczywiście wszystkie wyzwania wciąż obowiązują, a życie na miejscu oznacza, że ​​jesteś zawsze dostępny i będziesz w bliskim kontakcie z najemcami. Planuj odpowiednio i dokładnie sprawdzaj.

2. Przejdź do Basic

Wynajęcie kiepskiego mieszkania, które nie ma ładnych udogodnień, przy minimalnej konserwacji i utrzymaniu pozorów prowadzi do zysków. Jeśli w to nie wierzysz, spójrz na mieszkania poza kampusem w dowolnym miasteczku akademickim w kraju. Nie brzmi to zbyt ładnie, ale podstawowa, uproszczona właściwość (brak wentylatorów sufitowych, klimatyzacji itp.) Sprawia, że ​​proces jest prosty.

Cztery ściany i podłoga zapewniają minimum wymagań konserwacyjnych i niewiele rzeczy, które mogą się złamać lub uszkodzić. Przyciąganie najemców poprzez dotowane przez rząd programy, takie jak mieszkania w Sekcji 8, zapewnia gwarantowany dochód. Wyzwanie polega na tym, że w zamian za kilka dolców w ręce często dostajesz szorstką klasę najemców i nieruchomość, która mocno się zużywa.

3. Zasoby długoterminowe

Wielu inwestorów nieruchomości powie Ci, że w zasadzie płacą nawet czynsz i wydatki. Ich podejście polega na zakupie nieruchomości po okazyjnej cenie, pozwoleniu najemcy na spłatę kredytu hipotecznego, a następnie sprzedaży za 30 lat, miejmy nadzieję, że skorzysta z pewnego wzrostu cen.

Chociaż jest to rozsądne podejście, zyski mogą być niewielkie, a podatek od zysków kapitałowych może być duży (biorąc pod uwagę niską podstawę kosztów). I wciąż wymaga czasu i wysiłku, który można by lepiej wydać gdzie indziej.

4. Przejdź na pełny etat

Poważni właściciele podchodzą poważnie. Zawierają, kupują wiele budynków i same wykonują znaczną część pracy. Jest to decyzja dotycząca stylu życia, która wymaga dużej ilości czasu i energii oraz strategii kupna i sprzedaży, aby zmaksymalizować przeniesienia i odpisy podatkowe oraz zminimalizować dochód.

Zatrudnianie zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości może poradzić sobie z wieloma obowiązkami związanymi z wynajmem nieruchomości. Obejmuje to marketing, wybór najemców, utrzymanie, budżetowanie i pobieranie czynszów. Możesz rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości, jeśli chcesz przekazać te zadania, ale wpłynie to na twoje zyski.

Rola zarządcy nieruchomości

Zarządzający nieruchomościami mogą obsługiwać różne role. To, co to dokładnie jest, zależy od Ciebie od negocjacji ze swoim przełożonym. Ważne jest, aby określić ich rolę i opracować listę obowiązków i obowiązków. Czy Twój zarządca nieruchomości po prostu znajdzie najemców? A może zajmą się codzienną konserwacją i pobieraniem czynszu?

Zarządca nieruchomości może być niezależnym wykonawcą lub pracownikiem. Powinieneś porozmawiać ze swoim księgowym podatkowym, aby ustalić najbardziej korzystne podejście i określić konkretne obowiązki, jakie możesz mieć.

Możesz również wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami; firma, z którą podpisujesz umowę, która zajmuje się bezpośrednio wszystkimi aspektami wynajmowanej nieruchomości. Może to być kosztowne, ale może być idealne, jeśli masz wiele nieruchomości do wynajęcia.

Wybór zarządcy nieruchomości

Upewnij się, że każdy zarządca nieruchomości, który rozważasz, spełnia odpowiednie lokalne i krajowe wymagania licencyjne.

Możesz poszukać menedżera z doświadczeniem w reklamie, marketingu, relacjach z najemcami, poborze czynszu, budżetowaniu, leasingu i utrzymaniu. Dobry zarządca nieruchomości będzie również posiadał wiedzę na temat lokalnych i stanowych przepisów. Jako właściciel nieruchomości możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za działania swojego przełożonego, więc możesz zostać pozwany, jeśli przełożony naruszy jakiekolwiek prawo dotyczące uczciwych warunków mieszkaniowych.

Kiedy zdecydujesz się na zarządcę nieruchomości i warunki umowy, powinieneś napisać umowę o zarządzanie nieruchomościami, która określa obowiązki zarządcy, warunki rekompensaty i warunki rozwiązania umowy.

Dolna linia

Czy warto zostać wynajmującym? Tylko Ty możesz zdecydować. Pamiętaj, aby spojrzeć przed skokiem i podjąć nowe przedsięwzięcie z realistycznymi oczekiwaniami i solidnym planem gry.

Wiedząc, w co się pakujesz, zanim to zrobisz, będziesz lepiej przygotowany na to, co napotkasz, i bardziej prawdopodobne, że będziesz cieszyć się tym doświadczeniem.