Podejście rynkowe
Podejście rynkowe to metoda określania wartości aktywów na podstawie ceny sprzedaży podobnych aktywów. Jest to jedna z trzech popularnych metod wyceny, wraz z podejściem kosztowym i analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Bez względu na rodzaj wycenianego składnika aktywów, podejście rynkowe bada ostatnią sprzedaż podobnych aktywów, dokonując korekt różnic między nimi. Na przykład przy wycenie nieruchomości można wprowadzić korekty w celu uwzględnienia takich czynników, jak powierzchnia kwadratowa jednostki, wiek i lokalizacja budynku oraz jego wyposażenie.
Ponieważ podejście rynkowe opiera się na porównaniach do podobnych aktywów, jest to najbardziej przydatne, gdy dostępne są znaczne dane dotyczące ostatniej sprzedaży porównywalnych aktywów.
Kluczowe dania na wynos
- Podejście rynkowe jest metodą ustalania wartości aktywów.
- Jest to jedno z trzech popularnych podejść, wraz z podejściem kosztowym i analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
- Podejście rynkowe przoduje w sytuacjach, gdy dostępnych jest wiele danych na temat porównywalnych transakcji. Gdy te dane nie są dostępne, mogą być wymagane alternatywne metody.
Jak działa podejście rynkowe
Jak sama nazwa wskazuje, podejście rynkowe stara się odpowiedzieć na pytanie: „jaka jest godziwa wartość rynkowa tego składnika aktywów?”. Aby odpowiedzieć na to pytanie, rzeczoznawca musi zbadać ostatnie transakcje dotyczące podobnych aktywów. Ponieważ jest mało prawdopodobne, aby te aktywa były identyczne z wycenianymi, konieczne będą różne korekty.
Na niektórych rynkach, takich jak nieruchomości mieszkaniowe lub akcje w obrocie publicznym, często dostępnych jest wiele danych, co sprawia, że podejście rynkowe jest stosunkowo łatwe do zastosowania. Na innych rynkach, takich jak udziały w prywatnych przedsiębiorstwach lub alternatywne inwestycje, takie jak dzieła sztuki lub wino, znalezienie porównywalnych transakcji może być dość trudne.
W sytuacjach, w których dostępne są ograniczone dane, rzeczoznawca może być zmuszony skorzystać z alternatywnych metod, takich jak podejście kosztowe lub analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Główne zalety podejścia rynkowego polegają na tym, że opiera się ono na publicznie dostępnych danych na temat porównywalnych transakcji. Jako taki może wymagać mniej subiektywnych założeń niż podejście alternatywne. Podstawowa wada podejścia rynkowego polega na tym, że może on być niepraktyczny w sytuacjach, w których istnieje niewiele porównywalnych transakcji, na przykład w przypadku prywatnej spółki działającej na niszowym rynku z niewielką konkurencją.
Przykład podejścia rynkowego
Aby to zilustrować, załóżmy, że jesteś na rynku, aby kupić nowe mieszkanie. Znajdziesz ofertę mieszkania w preferowanej dzielnicy za 200 000 $. Jest to apartament z 1 sypialnią o powierzchni 1 000 m2 z 1 łazienką. Jest w dobrym stanie konstrukcyjnym, ale wymaga drobnych remontów. Chociaż znajduje się w pożądanej okolicy, jego widok jest zasłonięty i nie ma w nim pralki ani suszarki.
Chociaż podoba Ci się mieszkanie, masz wrażenie, że cena wywoławcza jest zbyt wysoka. Ponieważ mieszkanie znajduje się na liście od ponad miesiąca, zaczynasz podejrzewać, że jeśli złożysz uczciwą ofertę, sprzedawca może ją zaakceptować, nawet jeśli jest ona niższa niż cena wywoławcza.
W tym celu postanowiłeś ustalić uczciwą wartość rynkową mieszkania, szukając przykładów podobnych mieszkań w tej samej okolicy, które zostały sprzedane w ubiegłym roku. Zestawisz swoje ustalenia w tabeli, w następujący sposób:
| Porównywalne transakcje | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transakcja 1 | Transakcja 2 | Transakcja 3 | Transakcja 4 | Transakcja 5 | |
| Cena £ | 250 000 $ | 175 000 USD | 150 000 $ | 315 000 $ | 225 000 $ |
| Stopy kwadratowe | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Cena za stopę kwadratową (w zaokrągleniu) | 275 USD | 220 USD | 135 USD | 175 USD | 140 USD |
| Sypialnie | 2) | 2) | 1 | 2) | 2) |
| Łazienki | 1 | 1 | 1 | 2) | 1 |
| Widok? | tak | tak | Nie | tak | Nie |
| Pralka i suszarka w apartamencie? | tak | Nie | tak | Nie | Nie |
| Wymagane remonty | Żaden | Żaden | Mniejszy | Żaden | Mniejszy |
Patrząc na te wyniki, zaczynasz wyciągać ogólne wnioski. Na początek widać, że cena mieszkań za SF waha się między 140 a 275 USD, przy czym wyższe ceny należą do tych, które mają więcej sypialni i łazienek, lepsze widoki, wyposażenie w apartamencie i nie wymagają remontu.
Natomiast mieszkanie, które chcesz kupić, kosztuje 200 USD za SF i ma mniej tych funkcji niż nawet najtańsze mieszkanie w Twoim stole. To wydaje się uzasadniać twoją intuicję, że mieszkanie jest zawyżone.
Na podstawie tych informacji decydujesz się złożyć ofertę za 150 000 USD.
Sprzedawca akceptuje Twoją ofertę.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.