Kredyty hipoteczne a kredyty mieszkaniowe: jaka jest różnica?

Kredyty hipoteczne i pożyczki pod zastaw domu to zarówno pożyczki, w których zastawiasz swój dom jako zabezpieczenie. Pożyczkodawca może zająć dom, jeśli nie dotrzymasz terminów spłaty kredytu hipotecznego. Chociaż oba typy pożyczek mają to ważne podobieństwo, istnieją między nimi różnice. Konsumenci powinni zrozumieć swoje opcje, pożyczając pieniądze w stosunku do wartości domu.

Kluczowe dania na wynos

• Kredyty hipoteczne i pożyczki pod zastaw domu to zarówno pożyczki, w których zastawiasz swój dom jako zabezpieczenie.
• Bank pożycza do 80% szacowanej wartości domu lub ceny zakupu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa.
• Pożyczka pod zastaw domu jest zabezpieczona przez kapitał własny nieruchomości.

Kredyty hipoteczne

Kiedy ludzie używają terminu „kredyt hipoteczny”, zwykle mówią o tradycyjnej hipotece, w której bank pożycza pieniądze pożyczkobiorcy na zakup domu. W większości przypadków bank pożycza do 80% szacowanej wartości domu lub ceny zakupu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Na przykład, jeśli kupujesz dom o wartości 200 000 USD, masz prawo do kredytu hipotecznego w wysokości do 160 000 USD. Pozostałe kwoty 40 000 USD musisz wymyślić samodzielnie. Niektóre kredyty hipoteczne, na przykład kredyty hipoteczne FHA, pozwalają na odłożenie mniejszej kwoty, o ile płacisz za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być stałe (takie samo przez cały okres kredytu hipotecznego) lub zmienne (na przykład zmieniane co roku). Pożyczkobiorca spłaca kwotę pożyczki wraz z odsetkami w ustalonym terminie, przy czym najczęstsze warunki to 30 lub 15 lat.

Jeśli zaległości w płatnościach, pożyczkodawca może przejąć dom w procesie znanym jako wykluczenie. Pożyczkodawca następnie sprzedaje dom, często na aukcji, aby odzyskać pieniądze. W takim przypadku hipoteka ta (zwana „pierwszą” hipoteką) ma pierwszeństwo przed kolejnymi pożyczkami udzielonymi na nieruchomość, takimi jak pożyczka pod zastaw domu (czasami nazywana „drugą” hipoteką) lub linia kredytu pod zastaw domu (HELOC) . Pierwotny pożyczkodawca musi zostać w pełni spłacony, zanim kolejni pożyczkodawcy otrzymają jakiekolwiek wpływy ze sprzedaży z tytułu wykluczenia.

Pożyczki pod zastaw domu

Kredyt mieszkaniowy jest również hipoteką. Różnica między pożyczką pod zastaw domu a tradycyjną hipoteką polega na tym, że zaciągasz pożyczkę pod zastaw domu po posiadaniu kapitału w nieruchomości, a jednocześnie otrzymujesz kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Pożyczka pod zastaw domu jest zabezpieczona przez udział w nieruchomości, który stanowi różnicę między wartością nieruchomości a istniejącym saldem hipotecznym właściciela domu. Na przykład, jeśli jesteś winien 150 000 $ za dom o wartości 250 000 $, masz 100 000 $ kapitału własnego. Zakładając, że Twój kredyt jest dobry i kwalifikujesz się w inny sposób, możesz zaciągnąć dodatkową pożyczkę, używając tych 100 000 USD jako zabezpieczenia.

Podobnie jak tradycyjny kredyt hipoteczny, pożyczka pod zastaw domu jest pożyczką ratalną spłacaną na czas określony. Różni pożyczkodawcy mają różne standardy dotyczące tego, jaki procent kapitału własnego domu są skłonni pożyczyć, a kredyt kredytobiorcy odgrywa rolę w tej decyzji.

Twój stosunek kredytu do wartości (LTV) jest wykorzystywany przez pożyczkodawców do ustalenia, ile pieniędzy możesz pożyczyć. Oto jak obliczasz LTV: Dodaj kwotę, którą chcesz pożyczyć, do kwoty, którą nadal jesteś winien w domu i podziel przez oszacowaną wartość domu, aby uzyskać LTV. Jeśli jesteś w stanie spłacić znaczną część kredytu hipotecznego - lub jeśli wartość twojego domu znacznie wzrosła - możesz uzyskać spory kredyt.

W wielu przypadkach pożyczka pod zastaw domu jest uważana za drugą hipotekę, ponieważ jest udzielana na podstawie istniejącej hipoteki. Jeśli dom zostanie wykluczony, pożyczkodawca posiadający pożyczkę pod zastaw domu nie otrzyma zapłaty, dopóki nie zostanie spłacony pierwszy pożyczkodawca hipoteczny. W konsekwencji ryzyko pożyczkodawcy kredytu mieszkaniowego jest większe, dlatego pożyczki te zazwyczaj mają wyższe stopy procentowe niż tradycyjne kredyty hipoteczne.

Nie wszystkie pożyczki pod zastaw domu są drugą hipoteką. Pożyczkobiorca, który jest właścicielem swojej nieruchomości wolnej i przejrzystej, może podjąć decyzję o zaciągnięciu pożyczki w stosunku do wartości swojego domu. W takim przypadku pożyczkodawca udzielający pożyczki pod zastaw domu jest uważany za pierwszego posiadacza zastawu. Pożyczki te mogą mieć wyższe stopy procentowe, ale niższe koszty zamknięcia - na przykład tylko wycena.

Różnica między pożyczką pod zastaw domu a tradycyjną hipoteką polega na tym, że zaciągasz pożyczkę pod zastaw domu po posiadaniu kapitału w nieruchomości, w porównaniu z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Kredyt hipoteczny a pożyczka pod zastaw domu: Dowiedz się, co można odliczyć od podatku

Odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku od pożyczek do 1 miliona USD (jeśli zaciągnąłeś pożyczkę przed 15 grudnia 2017 r.) Lub 750 000 USD (pożyczka po tym). Powód: przepisy podatkowe z 2017 r. Właściciele domów byli w stanie odliczyć odsetki od pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej, bez względu na to, jak wykorzystali te pieniądze, na przykład na spłatę zadłużenia o wyższym oprocentowaniu, takiego jak zadłużenie z karty kredytowej lub pożyczki studenckie. W przyszłości ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 r. Zawiesza odliczanie odsetek płaconych od pożyczek pod zastaw nieruchomości mieszkaniowych od 2018 r. Do 2025 r., Chyba że są one wykorzystywane do „zakupu, budowy lub znacznej poprawy domu podatnika zabezpieczającego pożyczkę”.

Jak to ujął IRS: „Zgodnie z nowym prawem ... odsetki od pożyczki pod zastaw domu wykorzystane do budowy dodatku do istniejącego domu można zwykle odliczyć, podczas gdy odsetki od tej samej pożyczki użytej do pokrycia osobistych kosztów utrzymania, takich jak karta kredytowa długi nie są ... Tak jak w poprzednim prawie, pożyczka musi być zabezpieczona przez główny dom podatnika lub drugi dom (zwany rezydencją kwalifikowaną), nie może przekraczać kosztów domu i spełniać innych wymogów. ”

Jeśli musisz spłacić kredyty studenckie, skonsolidować zadłużenie karty kredytowej lub obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego w domu, powinieneś rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego.

Dolna linia

Jeśli masz bardzo niskie oprocentowanie istniejącego kredytu hipotecznego, prawdopodobnie powinieneś zostawić go w spokoju i skorzystać z pożyczki pod zastaw domu, aby pożyczyć dodatkowe fundusze, których potrzebujesz, pod warunkiem, że służą one do ulepszenia twojej nieruchomości. Jeśli jednak oprocentowanie kredytu hipotecznego znacznie spadnie po zaciągnięciu istniejącego kredytu hipotecznego lub jeśli potrzebujesz pieniędzy na cele niezwiązane z twoim domem, powinieneś rozważyć pełne refinansowanie kredytu hipotecznego. Jeśli refinansujesz, zaoszczędzisz na dodatkowych pożyczonych pieniądzach, ponieważ tradycyjne hipoteki mają niższe oprocentowanie niż kredyty hipoteczne i możesz być w stanie zapewnić niższą stopę salda, które już jesteś winien.