Niezgodny kredyt hipoteczny
Niezgodny kredyt hipoteczny nie spełnia wytycznych sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw (GSE), takich jak Fannie Mae i Freddie Mac. Dlatego nie można go sprzedać Fannie Mae ani Freddie Mac. Wytyczne GSE obejmują między innymi maksymalną kwotę pożyczki, odpowiednie nieruchomości, wymogi zaliczki i wymagania kredytowe.
ŁAMANIE DANYCH Niezgodny kredyt hipoteczny
Niezgodne hipoteki nie są złymi pożyczkami w tym sensie, że są ryzykowne. Jednak instytucje finansowe nie lubią ich, ponieważ trudniej je sprzedać. Z tego powodu banki zazwyczaj wymagają wyższej stopy procentowej.
Chociaż banki prywatne początkowo piszą większość hipotek, często trafiają do portfeli Fannie Mae i Freddie Mac. Te dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) kupują pożyczki od banków, a następnie pakują je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), które sprzedają na rynku wtórnym. MBS jest rodzajem papierów wartościowych zabezpieczonych aktywami, zabezpieczonych hipoteką pochodzącą od regulowanej i autoryzowanej instytucji finansowej. Chociaż istnieją prywatne firmy finansowe, które będą kupować, pakować i odsprzedawać MBS, Fannie i Freddie są dwoma największymi nabywcami.
Banki wykorzystują pieniądze ze sprzedaży kredytów hipotecznych do inwestowania w oferowanie nowych pożyczek według obecnego oprocentowania. Ale Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić żadnego produktu hipotecznego. Oba GSE mają federalne ograniczenia dotyczące kupowania pożyczek, które są uważane za względnie wolne od ryzyka. Pożyczki te są zgodne z hipotekami, a banki je lubią właśnie dlatego, że chętnie sprzedają.
Natomiast kredyty hipoteczne, których Fannie Mae i Freddie Mac nie mogą kupić, są z natury bardziej ryzykowne dla banków do napisania. Te niezbywalne pożyczki muszą pozostać w portfelu banku lub sprzedać podmiotom specjalizującym się w rynku wtórnym niespełniających wymagań pożyczek.
Rodzaje niespełniających warunków hipotek
Istnieją różne sytuacje pożyczkobiorców i rodzaje pożyczek, które Fannie i Freddie uważają za niezgodne.
- Najczęstszą niezgodną hipoteką jest tak zwana hipoteza typu jumbo. Ogromne kredyty hipoteczne to kredyty napisane na kwotę znacznie wyższą niż limity Fannie Mae i Freddie Mac. W 2018 r. Limit ten w większości hrabstw w USA wynosił 453 100 USD, ale w niektórych obszarach o wysokich kosztach może wynosić nawet 679, 650 USD.
- Ale kredyty hipoteczne nie muszą być szalone, aby nie były zgodne. Niska zaliczka może powodować niezgodność statusu. Próg jest różny, ale może wynosić 10 procent w przypadku tradycyjnej hipoteki lub zaledwie 3 procent w przypadku pożyczki FHA.
- Czynnikiem jest także wskaźnik zadłużenia nabywcy do dochodu (DTI), który zwykle musi być niższy niż 42 procent, aby kwalifikować się jako pożyczka zgodna z wymogami. Zwykle wymagana jest również ocena kredytowa powyżej 630–650.
- Rodzaj nieruchomości może również określać, czy hipoteka jest niezgodna. Na przykład nabywcy mieszkań często się potykają, gdy dowiadują się, że wymarzona jednostka wakacyjna jest niezgodna, ponieważ kompleks jest uważany za nieobjęty gwarancją. Obejmuje to stowarzyszenia condo, w których jeden podmiot, taki jak deweloper, jest właścicielem ponad 10 procent jednostek. Inne pułapki obejmują to, że większość jednostek nie jest zajęta przez właściciela, jeśli ponad 25 procent powierzchni jest komercyjne lub jeśli stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) prowadzi spory sądowe.