Zrozumienie wymaganego przez pożyczkodawcę ubezpieczenia powodziowego

„Zaledwie kilka centymetrów wody po powodzi może spowodować szkody w wysokości dziesiątek tysięcy dolarów”, zgodnie z krajowym programem ubezpieczenia od powodzi. Fakt ten podsumowuje, dlaczego kredytodawcy hipoteczni czasami wymagają pożyczkobiorców do ubezpieczenia od powodzi. Kiedy wartości nieruchomości znacznie spadają, właściciele domów stojący w obliczu możliwego zamknięcia dostępu do rynku są często chętni do uniknięcia tych dodatkowych wydatków i pozostawienia problemu pożyczkodawcy.

Jednak pośrednicy w obrocie nieruchomościami i kredytodawcy hipoteczni często nie informują klientów o wymogach ubezpieczenia powodziowego, dopóki nieruchomość nie jest już w depozycie. Właściciele domów również nie zdają sobie sprawy, że wiele obszarów, które nie wydają się od razu narażone na wysokie ryzyko powodzi, jest faktycznie oceniane przez Federalną Agencję Zarządzania Kryzysowego (FEMA) jako wysokie ryzyko. Jeśli znalazłeś się w takiej sytuacji lub nie chcesz dać się zaskoczyć, ten artykuł pomoże ci, odkrywając wymagane przez pożyczkodawcę ubezpieczenie przeciwpowodziowe.

(Oto jak przeczytać jeden z najważniejszych posiadanych przez Ciebie dokumentów: Zrozum swoją umowę ubezpieczenia .)

Dlaczego pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia od powodzi?

Polisy ubezpieczeniowe domów (zwane także ubezpieczeniami od ryzyka) nie obejmują powodzi - tylko oddzielny produkt ubezpieczeniowy może chronić przed szkodami powodziowymi. Ubezpieczenie powodziowe jest zwykle opcjonalne dla hipotekowanych właścicieli domów na obszarach, które są zwykle uważane za obszary powodziowe niskiego ryzyka. Może to być nawet opcjonalne dla hipotekowanych właścicieli domów w obszarach wysokiego ryzyka, w zależności od produktu hipotecznego. Jednak właściciele domów, którzy wezmą hipotekę od pożyczkodawcy, który jest federalnie regulowany lub ubezpieczony (np. Hipotekę FHA) i kupią dom w strefie wysokiego ryzyka (znanej również jako Specjalny Obszar Zagrożenia Powodziowego), będą musieli kupić ubezpieczenie powodziowe. W większości przypadków właściciel domu będzie musiał płacić za ubezpieczenie powodziowe co roku, aż do spłacenia kredytu hipotecznego.

Kiedy ktoś zaciąga kredyt hipoteczny, dom służy jako zabezpieczenie, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać hipotekę. Kiedy nieruchomość jest finansowana, pożyczkodawca często ma większy udział finansowy w nieruchomości niż pożyczkobiorca. Jeśli jeden z aktywów pożyczkodawcy zostanie uszkodzony przez wody powodziowe, a pożyczkobiorca opuści dom i przestanie spłacać kredyt hipoteczny, pożyczkodawca zostaje złapany w pozycję przegraną. Aby wyeliminować to ryzyko, wielu kredytodawców wymaga od właściciela domu wykupienia ubezpieczenia od powodzi.

(Niektórych rzeczy nie należy pozostawić przypadkowi. Dowiedz się, gdzie potrzebujesz ochrony. Sprawdź 5 polis ubezpieczeniowych, które każdy powinien mieć .)

Naprawa domów uszkodzonych przez powódź

Właściciel domu prawdopodobnie nie odejdzie od uszkodzonego domu, gdy można go naprawić przy minimalnym koszcie. Ubezpieczenie powodziowe zapewni pieniądze na naprawę, a nawet odbudowę domu, jeśli zostanie on uszkodzony lub zniszczony przez powódź. Właściciel domu zatrzyma dom i będzie spłacał kredyty hipoteczne. Jeśli właściciel domu musi złożyć roszczenie, będzie on odpowiedzialny jedynie za odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli właściciel domu nie może zapłacić odliczenia, które może wynosić nawet 5000 USD, nadal istnieje ryzyko, że właściciel domu może odejść. Ponadto, ponieważ ubezpieczenie powodziowe wynosi maksymalnie 250 000 USD, co omówimy później, właściciel może również ulec pokusie odejścia od nieruchomości, która będzie znacznie droższa do naprawy lub przebudowy.

Jak działa ubezpieczenie powodziowe?

Ubezpieczenie powodziowe działa podobnie jak inne produkty ubezpieczeniowe. Ubezpieczony - właściciel domu - płaci roczną składkę na podstawie ryzyka powodziowego nieruchomości i odliczeń, które sam wybierze. Jeśli nieruchomość ulegnie zniszczeniu lub zniszczeniu w wyniku powodzi, właściciel domu otrzymuje gotówkę w wysokości wymaganej do naprawienia szkody do wysokości polisy.

Właściciel domu musi zabezpieczyć polisę powodziową przed zamknięciem nieruchomości i odnawiać ją co roku, aby pokryć saldo główne pożyczki. Pożyczkodawca zwykle pobiera płatności z tytułu ubezpieczenia powodziowego wraz z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, utrzymuje środki na rachunku powierniczym i wpłaca całą składkę do firmy ubezpieczeniowej raz w roku (podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości i ubezpieczenia od ryzyka). Tak więc, gdy właściciel domu zabezpieczy początkową polisę, nie będą konieczne żadne dalsze działania oprócz dokonywania miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Dostępna jest również oddzielna ochrona do 100 000 USD na rzeczy osobiste.

Czy będziesz musiał to kupić?

Możesz dowiedzieć się o ryzyku powodziowym dowolnej nieruchomości na FloodSmart.gov. Jeśli strona internetowa informuje, że nieruchomość znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka, prawdopodobnie będzie wymagane ubezpieczenie od powodzi. Ostateczna decyzja zależy od map stawek ubezpieczenia powodziowego i oficjalnego określenia zagrożenia dla strefy powodziowej. Możesz sam zobaczyć mapy na FEMA.gov. Powinieneś również zapytać kredytodawcę o wymagania dotyczące ubezpieczenia od powodzi.

W niektórych dzielnicach, a nawet całych miastach, znalezienie domu, który nie znajduje się w obszarze wysokiego ryzyka, może być trudne. W innych regionach można całkowicie uniknąć konieczności ubezpieczenia od powodzi.

(Skorzystaj z tych prostych pomysłów, aby zaoszczędzić pieniądze i uzyskać lepszą ochronę swojego domu. Aby dowiedzieć się więcej, zobacz Wskazówki dotyczące ubezpieczenia dla właścicieli domów ).

Jak uzyskać zasięg

Krajowy program ubezpieczenia powodziowego (NFIP), zarządzany przez FEMA, oferuje ubezpieczenie powodziowe dla właścicieli domów w społecznościach uczestniczących w programie. Program wymaga od uczestniczących społeczności „przyjmowania i egzekwowania rozporządzeń, które spełniają lub przekraczają wymagania FEMA, aby zmniejszyć ryzyko powodzi”. Ten program oferuje również niewielką zniżkę na ubezpieczenie powodziowe w oparciu o kroki podejmowane przez społeczności w celu ograniczenia ryzyka powodziowego.

Rzeczywiste polisy ubezpieczeniowe są wystawiane przez prywatne firmy ubezpieczeniowe, a nie przez FEMA. Współpracującą firmę ubezpieczeniową można znaleźć na stronie internetowej FEMA. Jeszcze lepiej, poproś znajomych, rodzinę i współpracowników w twoim mieście o rekomendacje.

Koszt ubezpieczenia powodziowego

Koszt ubezpieczenia nieruchomości przed szkodami powodziowymi jest określany przez czynniki związane z ryzykiem, takie jak rok budowy budynku, liczba pięter, poziom ryzyka powodziowego i zakres pokrycia wymagany przez pożyczkodawcę. Kwota ta powinna być oparta na koszcie odbudowy, który można uzyskać od firmy ubezpieczeniowej właściciela domu.

Cena za ubezpieczenie nieruchomości ze szczególnym odliczeniem i określoną kwotą ubezpieczenia będzie taka sama bez względu na to, kogo wybierzesz jako ubezpieczyciela, ponieważ składki na ubezpieczenie powodziowe są regulowane przez rząd. Masz jednak pewną kontrolę nad kosztami swojej polisy, ponieważ możesz wybrać kwotę podlegającą odliczeniu.

Aby dowiedzieć się, ile konkretnie będzie kosztowało ubezpieczenie powodziowe dla twojego miejsca zamieszkania, wypełnij profil ryzyka powodziowego na stronie internetowej FEMA i skontaktuj się z jednym z wymienionych agentów ubezpieczeniowych uczestniczących w programie. Witryna podaje jedynie przybliżony zakres możliwych kosztów ubezpieczenia. Agent ubezpieczeniowy może udzielić dokładnej wyceny. Nadal możesz uzyskać wycenę, nawet jeśli tylko patrzysz na nieruchomość i nie posiadasz jej na podstawie umowy. Ogólnie rzecz biorąc, spodziewaj się zapłacić co najmniej kilkaset dolarów za ubezpieczenie powodziowe.

Maksymalna dopuszczalna kwota ubezpieczenia dla tej struktury wynosi 250 000 USD. Zakres zawartości jest opcjonalny - nie jest wymagany przez pożyczkodawcę - ale kosztuje dodatkowo (i jest ograniczony do 100 000 USD).

Według FEMA następujące elementy są uważane za część konstrukcji budynku:

• Ubezpieczony budynek i jego fundament
• Systemy elektryczne i hydrauliczne
• Centralne urządzenia klimatyzacyjne, piece i podgrzewacze wody
• Lodówki, kuchenki i urządzenia do zabudowy, takie jak zmywarki do naczyń
• Wykładzina zamontowana na stałe na niedokończonej podłodze
• Na stałe zainstalowane panele, panele ścienne, regały i szafki
• Rolety okienne
• Garaże wolnostojące do 10% pokrycia nieruchomości (budynki wolnostojące inne niż garaże wymagają osobnej polityki własności budynków)
• Usuwanie gruzu

Czego nie obejmuje

Jak podaje FEMA, wiele ważnych i kosztownych rzeczy nie jest objętych ubezpieczeniem powodziowym. Będziesz musiał wykupić dodatkową ochronę osobistą, jeśli martwisz się kosztami wymiany następujących elementów:

• Przedmioty osobiste, takie jak odzież, meble i sprzęt elektroniczny
• Zasłony
• Klimatyzatory przenośne i okienne
• Przenośne kuchenki mikrofalowe i przenośne zmywarki do naczyń
• Dywany nieobjęte pokryciem budynku (patrz wyżej)
• Pralki i suszarki do ubrań
• Zamrażarki i jedzenie w nich
• Niektóre cenne przedmioty, takie jak oryginalne dzieła sztuki i futra (do 2500 USD)

Ponadto ani ubezpieczenie powodziowe od budynków, ani mienia osobistego nie obejmuje:

• Uszkodzenia spowodowane wilgocią, pleśnią lub pleśnią, których właściciel mógł uniknąć
• Waluta, metale szlachetne i cenne papiery, takie jak świadectwa akcyjne
• Własność i rzeczy na zewnątrz budynku, takie jak drzewa, rośliny, studnie, systemy septyczne, spacery, pokłady, patio, ogrodzenia, ściany morskie, wanny z hydromasażem i baseny
• Wydatki na życie, takie jak mieszkanie tymczasowe
• Straty finansowe spowodowane przerwaniem działalności lub utratą użytkowania ubezpieczonego mienia
• Większość pojazdów z własnym napędem, takich jak samochody, w tym ich części

Inne niedociągnięcia i ostrzeżenia

Ubezpieczenie powodziowe jest drogie i podobnie jak inne bardziej powszechne formy ubezpieczenia mogą sprawić, że właściciele domów staną się mniej dostępni, a nawet dla niektórych osób będą niedostępni. Oblicz, czy będziesz mógł sobie pozwolić na ubezpieczenie przeciwpowodziowe tak długo, jak będzie to konieczne, zanim zdecydujesz się na nieruchomość. Jeśli Twoja polisa ubezpieczeniowa na wypadek powodzi kosztuje 1000 USD rocznie, a spłata kredytu hipotecznego trwa 30 lat, jest to dodatkowy długoterminowy koszt posiadania tego domu w wysokości 30 000 USD.

Wymiana a maksymalny zasięg

Niektóre towarzystwa ubezpieczeń powodziowych będą próbowały zmusić Cię do wykupienia ubezpieczenia na kwotę maksymalnie 250 000 USD, nawet jeśli pożyczkodawca nie wymaga tak dużej ochrony. Jeśli kwota główna pożyczki wynosi tylko 200 000 USD, dodatkowe ubezpieczenie nie jest konieczne. Spójrz na wartość zastępczą dla twojego domu określoną przez firmę ubezpieczeniową twoich właścicieli domów. Jest to pełna kwota, na którą musisz wykupić ubezpieczenie. Ubezpieczenie musi obejmować jedynie wartość struktury fizycznej, a nie gruntu.

Refinansowanie i ubezpieczenie powodziowe

Jeśli zastanawiasz się nad refinansowaniem i nie musisz posiadać ubezpieczenia powodziowego w ramach istniejącej hipoteki, sprawdź, czy zmieniło się twoje oznaczenie powodziowe. Możesz być teraz w strefie powodziowej wysokiego ryzyka, nawet jeśli nie byłeś wcześniej. Dodanie nowego kosztu ubezpieczenia powodziowego może nie być warte refinansowania.

Wreszcie maksymalny dozwolony zasięg w wysokości 250 000 USD może nie być wystarczający do odbudowy niektórych nieruchomości. Jeśli firma ubezpieczeniowa właścicieli domów twierdzi, że przebudowa nieruchomości w przypadku całkowitej straty będzie kosztować ponad 250 000 USD, pamiętaj o ryzyku, na które nadal jesteś narażony, nawet w przypadku ubezpieczenia od powodzi.

Unikanie ubezpieczenia powodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę

Istnieje kilka opcji unikania ubezpieczenia przeciwpowodziowego wymaganego przez pożyczkodawcę, choć nie są one idealne dla wszystkich, zwłaszcza osób mieszkających na obszarach wysokiego ryzyka.

Badania

Badania przed zakupem - znajdź nieruchomości, które nie znajdują się w strefach podatnych na powódź.

Ankieta

Zrób ankietę (za około 1500 USD), aby sprawdzić, czy Twoja konkretna nieruchomość jest wystarczająco wysoko, aby nie znajdować się w obszarze powodziowym, nawet jeśli Twoja społeczność jest na ogół. Możesz uzyskać zwolnienie, jeśli udowodnisz, że Twoja nieruchomość nie jest zagrożona.

Zorganizować

Zorganizuj swoją społeczność i współpracuj z lokalnymi władzami, aby zmniejszyć ryzyko powodziowe do tego stopnia, że ​​obszar nie będzie już w strefie wysokiego ryzyka.

Dolna linia

Konieczność wykupienia ubezpieczenia powodziowego nie powinna być brzydką niespodzianką przy zakupie lub refinansowaniu domu. Kształcenie się teraz może pomóc ci zrozumieć, kiedy pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia od powodzi, jak obniżyć jego koszt, a w niektórych przypadkach nawet jak go całkowicie uniknąć.

(Odkryj wszystko, co nowi właściciele domów muszą wiedzieć, zanim podpiszą się kropkowaną linią. Zobacz Przewodnik dla początkujących dotyczący ubezpieczenia domów ).