Życie na emeryturze: wynajem a właściciel domu

Istnieją dobre powody, aby posiadać dom na emeryturze. Ale jest też wiele argumentów za wynajęciem. Ten ostatni może być tańszy, jeśli oznacza to, że nie musisz płacić za konserwację i naprawy. Posiadanie może być jednak mniej stresujące, jeśli nie musisz się martwić, że wynajmujący podniesie czynsz.

Niezależnie od tego, którą drogą wybierzesz, koszty mieszkaniowe będą jednym z Twoich miesięcznych wydatków na emeryturze. Oto kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o dzierżawie lub kupnie.

Kluczowe dania na wynos

• Koszty mieszkaniowe będą stanowić część budżetu emerytalnego, niezależnie od tego, czy jest to czynsz, czy własny.
• Wahania wartości rynkowej, nieoczekiwane koszty utrzymania i odliczenia od ubezpieczenia mogą zwiększyć koszty posiadania.
• Chociaż domy mogą być cennymi dobrami do posiadania, nie należy ich kupować przede wszystkim w celach inwestycyjnych.
• Posiadanie oferuje dodatkowe korzyści, takie jak stabilność, ulgi podatkowe i kapitał własny.
• Wynajem zapewnia większą elastyczność i płynność, a Ty poświęcisz mniej pieniędzy (i czasu) na utrzymanie.

Oczekiwania po opodatkowaniu

Pierwszym krokiem w analizie własności domu w porównaniu do wynajmu jest określenie, ile chcesz / musisz wydać po zapłaceniu podatków.

Począwszy od zwrotów złożonych w 2019 r., Odsetki od kwalifikowanych hipotek w wysokości do 750 000 USD można odliczyć od kilku wniosków złożonych wspólnie. Odliczenia od podatku od nieruchomości, niegdyś ogromne korzyści dla podatników (szczególnie na obszarach zamożnych), są obecnie ograniczone do 10 000 USD.

Możliwość odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego i podatków od nieruchomości w domu, który posiadasz, oznacza, że ​​Twój miesięczny budżet pójdzie dalej, ponieważ odzyskasz część swoich pieniędzy w postaci odliczenia przychodu podatkowego. Ponieważ kosztów wynajmu nie można odliczyć od podatku, obliczenia nie są wymagane.

Aby obliczyć wartość budżetu przed opodatkowaniem przy zakupie domu, określ krańcowy przedział podatkowy, odejmij ten procent od 1 i podziel budżet przez tę kwotę. Jako przykład weźmy parę, która składa razem i mieści się w przedziale 22% podatku na rok 2019.

Ryzyko do rozważenia

Teoretycznie kupno domu daje więcej za swoje pieniądze niż wynajem. Ale posiadanie domu wiąże się również z poważnym ryzykiem finansowym. Kwestie takie jak wahania wartości rynkowej, nieoczekiwane koszty utrzymania i odliczenia od ubezpieczenia mogą zwiększać koszty ponad koszty wynajmu. I nie zapomnij zaplanować inflacji - czynsze, podatki i koszty ubezpieczenia rosną z czasem.

Innym ważnym problemem jest ryzyko związane z utrzymaniem związane z własnością. Wynajem jest jak wykupienie polisy ubezpieczeniowej na utrzymanie, ponieważ najemcy nie ponoszą odpowiedzialności za regularne koszty utrzymania, awarie sprzętu lub katastrofy, takie jak burze lub powodzie. Właściciel musi martwić się o te nieoczekiwane koszty. Podobnie jak właściciele domów.

Okazja inwestycyjna?

Chociaż nieruchomości mogą oferować dobre możliwości inwestycyjne, rezydencji nie należy kupować tylko z tego powodu. Mieszkanie to nieunikniony koszt utrzymania, a likwidacja aktywów inwestycyjnych nie powinna wiązać się ze znalezieniem innego miejsca zamieszkania. Emeryci nie powinni najlepiej uwzględniać wzrostu inwestycji w zakresie własności przy planowaniu kosztów mieszkaniowych.

„Jednym z największych mitów dotyczących własności domów jest to, że jest to inwestycja. Nie jest tak ”- mówi Kirk Chisholm, menedżer ds. Majątku w Innovative Advisory Group w Lexington w stanie Massachusetts. „Posiadanie domu, w którym mieszkasz, to koszt, a nie inwestycja. Inwestycja to taka, która generuje przepływy pieniężne. Pewnie, że posiadanie domu ma pewne zalety, ale jeśli weźmiesz pod uwagę koszty, wiążąc duże kwoty kapitału, brak płynności domu i że ceny domów nie zawsze rosną, staje się to znacznie mniej atrakcyjne ” inwestycja.'"

Aby naprawdę wykorzystać dom jako inwestycję, właściciel domu musiałby kupować tanie i sprzedawać wysoko - kupując i sprzedając domy w sposób oportunistyczny. Sprzedając dom w celu osiągnięcia zysku, gdy ceny są wysokie, ryzykuje się, że zostanie wyceniony z rynku, jeśli ceny będą nadal rosły. Osoby o ustalonym budżecie, jak większość emerytów, mogą nie być w stanie kupić innego domu lub mieszkania i zamiast tego będą musiały mieć do czynienia z wynajmującym

Pod pewnymi względami wynajem może być ekonomicznym odpowiednikiem zwarcia zapasów. Jeśli uważasz, że ceny mieszkań idą w dół, możesz wynająć mieszkanie, poczekać na spadek cen i kupić dom później. Błędne podejście do kierunku cen mieszkań i ostatecznie płacenie wyższej ceny zakupu jest podobne do płacenia wyższej ceny za akcje pokrywające krótką pozycję.

Wypłata i płynność

Inne korzyści finansowe związane z byciem najemcą to brak obaw o warunki na rynku mieszkaniowym i płynność. Sprzedaż domu może zająć dużo czasu; wiąże się to również z dużą ilością formalności, a większość agencji nieruchomości pobiera prowizję, zmniejszając zwrot z inwestycji. Unikanie tych uwikłań, gdy nadchodzi czas na ruch, może zdecydowanie być tego warte.

Niektórzy emeryci żyją wyłącznie z pieniędzy emerytalnych - świadczeń z ubezpieczenia społecznego, wypłat renty lub planu rządowego lub związku, więc nie zawsze mają duże sumy płynnych środków pieniężnych. Bez wystarczających środków pomocniczych na nieoczekiwane wydatki regularne koszty posiadania domu mogą być rujnujące.

Zalety posiadania

Jeśli jesteś jednym z 70% właścicieli domów, którzy przechodzą na emeryturę bez kredytu hipotecznego, kwestia wynajmu vs. posiadania może na początku wydawać się mniej skomplikowana. Jednak fakt, że nie masz płatności za dom, nie sprawia, że ​​jest to oczywiste.

Będziesz musiał wziąć pod uwagę podatki od nieruchomości i koszty utrzymania. Im starszy dom, tym wyższe mogą być koszty utrzymania.

Mimo to łatwo znaleźć argumenty za pozostaniem - zwłaszcza jeśli mieszkasz w domu, który posiadasz teraz (i nie masz powodu, by opuścić mieszkanie). Oto kilka innych kluczowych argumentów.

Stabilność

Jeśli jesteś właścicielem domu, zapewne będziesz cieszyć się większą stabilnością i kontrolą. Nie musisz się martwić, że wynajmujący podwyższy czynsz. Podobnie, właściciel nie może sprzedać rezydencji spod ciebie. Nadal masz możliwość przeniesienia się, ale to będzie twoja decyzja, a nie właściciel. Ponadto nie można przebudować wypożyczalni, przynajmniej nie bez zgody właściciela.

Zbuduj kapitał własny

Dla niektórych emerytów ważne jest pozostawienie spadku. Inni chcą wykorzystać zgromadzony kapitał własny do zaciągnięcia pożyczki, linii kredytowej lub odwrócenia hipoteki. Są to sytuacje, w których własność ma największy sens. W obszarach, w których wartości nieruchomości szybko rosną, posiadanie pozwala na posiadanie zasobu, który docenia. I oczywiście oznacza to również, że możesz uniknąć podwyżek czynszów, które są tak powszechne na gorących rynkach nieruchomości.

Ulgi podatkowe

Jedną z korzyści posiadania domu jest to, że możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości od federalnych zwrotów; chociaż reforma podatkowa nieco zmniejszyła te świadczenia, nadal istnieją. Inne odliczenia, w tym punkty hipoteczne, mogą działać w celu obniżenia kwoty, którą jesteś winien IRS. Jeśli wynajmujesz, nie otrzymujesz żadnego z tych przywilejów podatkowych.

Emocje

Stopień emocjonalnego przywiązania do idei posiadania domu to ważna kwestia niefinansowa.

Plusy

• Sprawiedliwość

• Stabilność

• Ulgi podatkowe

Cons

• Koszty utrzymania, czas

• Płynność

• Podatki od nieruchomości

Zalety wynajmu

Sprzedawanie domu i przeprowadzka do wynajmu ma swoje zalety. Jeśli obecnie wynajmujesz, znasz te świadczenia. Ale jeśli jesteś właścicielem domu do wynajęcia skaczącym statkiem, oto kilka powodów do rozważenia.

Otwórz Opcje

Wynajem może mieć sens, jeśli jesteś pustym dzieckiem, gotowym na zmniejszenie lub niepewnym, gdzie spędzisz swoje lata emerytalne. Być może zechcesz się wyprowadzić na kilka lat w celu uzyskania lepszej pogody (lub niższych kosztów utrzymania) i później możesz łatwo wrócić do swojej rodziny.

Twoje zdrowie - lub członka rodziny - może również być czynnikiem, jeśli uważasz, że być może będziesz musiał przeprowadzić się wkrótce, aby otrzymać opiekę lub opiekę. Wiele wspieranych lub niezależnych żyjących społeczności jest czynszem czynszowym, co nie pozostawia wyboru, jeśli tam będziesz.

Jeśli skończysz na wynajmie, długoterminowa dzierżawa może pomóc zmniejszyć niepewność wzrostu czynszów.

Mniejsze koszty

Ważne jest porównanie kosztów wynajmu z posiadaniem w miejscu, w którym planujesz mieszkać. Według raportu Trulii wynajem był tańszy w 98 na 100 miast z dużą populacją mieszkańców w wieku 65 lat i starszych. Warto zauważyć, że na południu posiadanie jest zwykle tańsze niż wynajem.

Mniej konserwacji

Wynajmując, prawdopodobnie nie będziesz musiał płacić za utrzymanie strukturalne w dużej lidze. Średnio właściciele domów wydają co roku od 1% do 4% na utrzymanie. Im starszy dom, tym wyższy odsetek. Jedno zastrzeżenie: upewnij się, że właściciel jest odpowiedzialny za wszystkie (lub prawie wszystkie) konserwacje i naprawy, szczególnie jeśli wynajmujesz dom.

To nie tylko koszt. W miarę starzenia się zdolność do samodzielnego wykonywania tych zadań nieuchronnie spada. Może nie chcesz mieszkać w miejscu, w którym regularnie stoisz na drabinach, aby wymienić żarówki lub odgarniać śnieg z chodnika. To wtedy super złota rączka lub złota rączka budynku naprawdę może pomóc.

Uwolniony kapitał

Wynajem może uwolnić pieniądze, które możesz zainwestować. To zapewnia płynność i może zwiększyć całkowity dochód w latach emerytalnych. Inwestycje często rosną szybciej, niż sądzi nieruchomości, co czyni je jeszcze lepszym wykorzystaniem twoich pieniędzy. Ponadto własność naraża Cię na ryzyko w przypadku kolejnego krachu na rynku mieszkaniowym - coś, czego nie robi wynajem.

Plusy

• Płynność

• Małe koszty utrzymania, odpowiedzialność

• Elastyczność w ruchu

• Mniej kosztów, podatków

Cons

• Nieprzewidywalne podwyżki czynszu, eksmisja

• Brak kapitału własnego

• Brak ulg podatkowych

• Brak możliwości dostosowania domu

Dolna linia

Dla wielu osób zbliżających się do przejścia na emeryturę trudna jest decyzja, czy zachować rodzinę w mniejszym lub większym stopniu. Jeśli zdecydują się na przeprowadzkę, w grę wchodzą stres i koszty związane z posiadaniem domu. Czy posiadanie lub wynajem domu na emeryturze wiąże się z kilkoma względami, takimi jak:

• Jaki jest budżet po opodatkowaniu na wynajem lub posiadanie?
• Czy dom jest potencjalną szansą inwestycyjną, czy może kolejnym wydatkiem?
• Jakie ryzyko wiąże się z własnością domu pod względem nieoczekiwanych kosztów i czy budżet może je wytrzymać?