Co powinieneś wiedzieć o wycenie nieruchomości

Oszacowanie wartości nieruchomości jest niezbędne dla różnych przedsięwzięć, w tym finansowania, aukcji, analizy inwestycji, ubezpieczenia nieruchomości i podatków. Ale dla większości osób ustalenie ceny kupna lub sprzedaży nieruchomości jest najbardziej użytecznym zastosowaniem wyceny nieruchomości. Artykuł ten stanowi wprowadzenie do podstawowych pojęć i metod wyceny nieruchomości, szczególnie w zakresie sprzedaży.

Wycena nieruchomości: co powinieneś wiedzieć

Podstawowe pojęcia wyceny

Wartość
Technicznie rzecz biorąc, wartość nieruchomości jest definiowana jako bieżąca wartość przyszłych korzyści wynikających z własności nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu dóbr konsumpcyjnych, które są szybko wykorzystywane, korzyści z nieruchomości są zazwyczaj realizowane przez długi czas. Dlatego oszacowanie wartości nieruchomości musi uwzględniać trendy gospodarcze i społeczne, a także rządowe kontrole lub przepisy i warunki środowiskowe, które mogą wpływać na cztery elementy wartości:

• Popyt: chęć lub potrzeba posiadania wsparta środkami finansowymi w celu zaspokojenia pragnienia
• Użyteczność: zdolność zaspokajania pragnień i potrzeb przyszłych właścicieli
• Niedobór: skończona podaż konkurencyjnych właściwości
• Zbywalność: łatwość przenoszenia praw własności

Wartość a koszt i cena

Wartość niekoniecznie jest równa kosztowi lub cenie . Koszt odnosi się do faktycznych wydatków - na przykład na materiały lub robociznę. Z drugiej strony cena to kwota, którą ktoś za coś płaci. Chociaż koszt i cena mogą wpływać na wartość, nie określają wartości. Cena sprzedaży domu może wynosić 150 000 USD, ale wartość może być znacznie wyższa lub niższa. Na przykład, jeśli nowy właściciel znajdzie poważną wadę w domu, taką jak wadliwy fundament, wartość domu może być niższa niż cena.

Wartość rynkowa

Wycena to opinia lub oszacowanie dotyczące wartości konkretnej nieruchomości na określony dzień. Raporty wyceny są wykorzystywane przez firmy, agencje rządowe, osoby fizyczne, inwestorów i firmy hipoteczne przy podejmowaniu decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości. Celem oceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości - najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką nieruchomość przyniesie na konkurencyjnym i otwartym rynku.

Cena rynkowa, cena, po której nieruchomość faktycznie sprzedaje się, nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową. Na przykład, jeśli sprzedawca znajduje się pod przymusem z powodu zagrożenia wykluczeniem lub jeśli prowadzona jest sprzedaż prywatna, nieruchomość może sprzedać poniżej swojej wartości rynkowej.

Metody oceny

Dokładna ocena zależy od metodycznego gromadzenia danych. Konkretne dane, obejmujące szczegóły dotyczące konkretnej nieruchomości oraz dane ogólne, dotyczące kraju, regionu, miasta i okolicy, w której znajduje się nieruchomość, są gromadzone i analizowane w celu ustalenia wartości. Wyceny wykorzystują trzy podstawowe podejścia do ustalenia wartości nieruchomości.

Metoda 1: Podejście do porównania sprzedaży

Metoda porównywania sprzedaży jest powszechnie stosowana w wycenie domów jednorodzinnych i gruntów. Czasami nazywany jest podejściem opartym na danych rynkowych, jest to oszacowanie wartości uzyskane na podstawie porównania nieruchomości z nieruchomościami ostatnio sprzedanymi o podobnych cechach. Te podobne właściwości są określane jako porównywalne. Aby zapewnić prawidłowe porównanie, każda z nich musi:

• Bądź jak najbardziej podobny do właściwości przedmiotu
• Zostały sprzedane w ciągu ostatniego roku na otwartym, konkurencyjnym rynku
• Zostały sprzedane w typowych warunkach rynkowych

W procesie oceny należy zastosować co najmniej trzy lub cztery porównywalne elementy. Najważniejszymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze porównywalnych elementów, są wielkość, porównywalne cechy i - być może przede wszystkim - lokalizacja, które mogą mieć ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Właściwości porównywalne

Ponieważ żadna z dwóch nieruchomości nie jest dokładnie taka sama, zostaną wprowadzone korekty cen sprzedaży porównywalnych elementów, aby uwzględnić odmienne cechy i inne czynniki, które mogłyby wpłynąć na wartość, w tym:

• Wiek i stan budynków
• Data sprzedaży, jeżeli wystąpią zmiany ekonomiczne między datą sprzedaży porównywalnej a datą wyceny
• Warunki sprzedaży, na przykład jeśli sprzedawca nieruchomości był pod przymusem lub jeśli nieruchomość została sprzedana między krewnymi (po obniżonej cenie)
• Lokalizacja, ponieważ podobne nieruchomości mogą różnić się ceną w różnych dzielnicach
• Cechy fizyczne, w tym wielkość działki, architektura krajobrazu, rodzaj i jakość konstrukcji, liczba i rodzaj pokoi, stopy kwadratowe powierzchni mieszkalnej, podłogi z twardego drewna, garaż, modernizacje kuchni, kominek, basen, centralne powietrze itp.

Szacunkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości będzie mieścić się w przedziale utworzonym przez skorygowane ceny sprzedaży porównywalnych elementów. Ponieważ niektóre korekty dokonane w cenach sprzedaży porównywalnych elementów będą bardziej subiektywne niż inne, zwykle ważona jest ocena tych porównywalnych, które mają najmniejszą korektę.

Metoda 2: Podejście kosztowe

Podejście kosztowe można wykorzystać do oszacowania wartości nieruchomości, które zostały ulepszone o jeden lub więcej budynków. Metoda ta obejmuje osobne oszacowanie wartości budynku (-ów) i gruntu, z uwzględnieniem amortyzacji. Szacunki są sumowane, aby obliczyć wartość całej ulepszonej właściwości. Podejście kosztowe zakłada, że ​​rozsądny nabywca nie zapłaciłby więcej za istniejącą ulepszoną nieruchomość niż cena zakupu porównywalnej działki i budowy porównywalnego budynku. Takie podejście jest przydatne, gdy wyceniana nieruchomość jest typem, który nie jest często sprzedawany i nie generuje dochodu. Przykłady obejmują szkoły, kościoły, szpitale i budynki rządowe.

Koszty budowy można oszacować na kilka sposobów, w tym metodę stopy kwadratowej, w której koszt na stopę kwadratową niedawno zbudowanego porównywalnego pomnożono przez liczbę stóp kwadratowych w przedmiotowym budynku; metoda jednostkowa na miejscu, w której koszty szacuje się na podstawie kosztu budowy na jednostkę miary poszczególnych elementów budynku, w tym robocizny i materiałów; oraz metoda badania ilościowego, która szacuje ilości surowców, które będą potrzebne do zastąpienia przedmiotowego budynku, wraz z bieżącą ceną materiałów i powiązanymi kosztami instalacji.

Deprecjacja

Dla celów wyceny amortyzacja odnosi się do każdego warunku, który negatywnie wpływa na wartość ulepszenia nieruchomości, i uwzględnia:

• Pogorszenie stanu zdrowia, w tym pogorszenie stanu zdrowia, takie jak malowanie i wymiana dachu, oraz nieuleczalne uszkodzenie, takie jak problemy konstrukcyjne
• Funkcjonalne starzenie się, które odnosi się do cech fizycznych lub projektowych, które nie są już pożądane przez właścicieli nieruchomości, takich jak przestarzałe urządzenia, przestarzałe urządzenia lub domy z czterema sypialniami, ale tylko jedna wanna
• Starzenie się gospodarki spowodowane czynnikami zewnętrznymi w stosunku do nieruchomości, takimi jak lokalizacja w pobliżu hałaśliwego lotniska lub zanieczyszczającej fabryki.

Metodologia

• Oszacuj wartość gruntu tak, jakby był pusty i dostępny do najwyższego i najlepszego wykorzystania, stosując metodę porównywania sprzedaży, ponieważ gruntów nie można amortyzować.
• Oszacuj aktualny koszt budowy budynku (ów) i ulepszeń witryny.
• Oszacuj wartość amortyzacji ulepszeń wynikających z pogorszenia, przestarzałości funkcjonalnej lub przestarzałości ekonomicznej.
• Odlicz amortyzację od szacunkowych kosztów budowy.
• Dodaj szacunkową wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu budynku (ów) i ulepszeń terenu, aby określić całkowitą wartość nieruchomości.

Metoda 3: Podejście do kapitalizacji dochodu

Metoda ta, często nazywana po prostu dochodem, opiera się na relacji między stopą zwrotu, jakiej wymaga inwestor, a dochodem netto generowanym przez nieruchomość. Służy do oszacowania wartości nieruchomości generujących dochód, takich jak kompleksy mieszkaniowe, budynki biurowe i centra handlowe. Oceny przy użyciu metody kapitalizacji dochodu mogą być dość proste, gdy można oczekiwać, że nieruchomość będąca przedmiotem będzie generować przyszłe dochody, a jej koszty są przewidywalne i stałe.

Bezpośrednie wielkie litery

Oceniający wykonają następujące kroki, stosując metodę bezpośredniego wpisywania wielkich liter:

• Oszacuj roczny potencjalny dochód brutto.
• Uwzględnij straty z tytułu pustostanów i czynszu w celu ustalenia efektywnego dochodu brutto.
• Odlicz roczne koszty operacyjne, aby obliczyć roczny dochód operacyjny netto.
• Oszacuj cenę, jaką zwykły inwestor zapłaciłby za dochód uzyskany z określonego rodzaju i klasy nieruchomości. Dokonuje się tego poprzez oszacowanie stopy zwrotu lub stopy kapitalizacji.
• Zastosuj stopę kapitalizacji do rocznego dochodu operacyjnego netto nieruchomości, aby oszacować wartość nieruchomości.

Mnożniki dochodu brutto

Metodę mnożnika dochodu brutto (GIM) można wykorzystać do oszacowania innych nieruchomości, które zazwyczaj nie są nabywane jako nieruchomości dochodowe, ale które można wynająć, takich jak domy jedno- i dwurodzinne. Metoda GRM wiąże cenę sprzedaży nieruchomości z przewidywanym dochodem z wynajmu. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem”)

W przypadku nieruchomości mieszkalnych zwykle stosuje się miesięczny dochód brutto; w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych wykorzystano by roczny dochód brutto. Metodę mnożnika dochodu brutto można obliczyć w następujący sposób:

Cena sprzedaży ÷ dochód z wynajmu = mnożnik dochodu brutto

Najnowsze dane dotyczące sprzedaży i wynajmu z co najmniej trzech podobnych nieruchomości można wykorzystać do ustalenia dokładnego GIM. GIM można następnie zastosować do szacunkowego najmu na rynku przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia jej wartości rynkowej, którą można obliczyć w następujący sposób:

Dochód z wynajmu x GIM = szacunkowa wartość rynkowa

Dolna linia

Dokładna wycena nieruchomości jest ważna dla kredytodawców hipotecznych, inwestorów, ubezpieczycieli i nabywców oraz sprzedawców nieruchomości. Podczas gdy oceny przeprowadzane są na ogół przez wykwalifikowanych specjalistów, każdy zaangażowany w prawdziwą transakcję może czerpać podstawową wiedzę na temat różnych metod wyceny nieruchomości.