Dlaczego rynek mieszkaniowy Bubbles Pop

W przeciwieństwie do giełdy, gdzie większość ludzi rozumie i akceptuje ryzyko spadku cen, większość ludzi, którzy kupują dom, nigdy nie sądzi, że wartość jego domu kiedykolwiek spadnie.

Na rynku mieszkaniowym zasadniczo nie miały wpływu bańki cenowe, podobnie jak inne rynki aktywów. Wynika to z dużych kosztów transakcyjnych związanych z zakupem domu, nie wspominając o kosztach posiadania i utrzymania domu zniechęcają do spekulacyjnych zachowań. Jednak rynki mieszkaniowe przechodzą okresy irracjonalnego entuzjazmu.

W tym artykule omówimy, co powoduje bańki cen mieszkań, czynniki wyzwalające pękanie baniek mieszkaniowych i dlaczego kupujący domy powinni patrzeć na średnie długoterminowe przy podejmowaniu krytycznych decyzji mieszkaniowych.

Kluczowe dania na wynos

• Bańki mieszkaniowe są wydarzeniami przejściowymi, które mogą trwać latami i charakteryzują się wysokim popytem, ​​niską podażą i zawyżonymi cenami.
• Pęcherzyki te są spowodowane różnymi czynnikami, w tym dobrobytem gospodarczym, niskimi stopami procentowymi, lepszą ofertą produktów hipotecznych i łatwo dostępnym kredytem.
• Siły powodujące pęknięcie bańki mieszkaniowej obejmują spowolnienie gospodarcze, wzrost stóp procentowych, a także spadek popytu.

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Zanim przejdziemy do przyczyn baniek mieszkaniowych i tego, co powoduje ich pękanie, ważne jest, aby zrozumieć samą bańkę mieszkaniową. Zazwyczaj zaczynają się od wzrostu popytu na mieszkania, pomimo ograniczonej ilości dostępnych zapasów. Zapotrzebowanie dalej rośnie, gdy spekulanci wchodzą na rynek, co powoduje wzrost bańki. Przy ograniczonej podaży i tak dużym popycie ceny naturalnie gwałtownie wzrosły.

Bańki mieszkaniowe mają bezpośredni wpływ na przemysł nieruchomości, ale także na właścicieli domów i ich finanse osobiste. Wpływ bańki na gospodarkę - stopy procentowe, standardy i praktyki kredytowe - może zmusić ludzi do znalezienia sposobów dotrzymywania spłat kredytów hipotecznych, gdy nadejdą ciężkie czasy. Niektórzy mogą nawet kopać głębiej w kieszenie, używając funduszy oszczędnościowych i emerytalnych tylko po to, by utrzymać swoje domy.

Bańka mieszkaniowa jest zwykle zjawiskiem tymczasowym. Chociaż bańki na rynku akcji zdarzają się znacznie częściej, bańki mieszkaniowe mogą być znacznie dłuższe, zgodnie z Międzynarodowym Funduszem Walutowym (MFW), i mogą trwać kilka lat.

Zwykle zdarzenie tymczasowe, bańka mieszkaniowa może trwać kilka lat.

Przyczyny bańki na rynku mieszkaniowym

Cena mieszkań, podobnie jak cena dowolnego towaru lub usługi na wolnym rynku, zależy od podaży i popytu. Gdy rośnie popyt i / lub spada podaż, ceny rosną. W przypadku braku klęski żywiołowej, która zmniejsza podaż mieszkań, ceny rosną, ponieważ trendy popytu wyprzedzają obecne trendy podaży. Równie ważne jest to, że podaż mieszkań powolnie reaguje na wzrost popytu, ponieważ budowa domu zajmuje dużo czasu, a na obszarach wysoko rozwiniętych po prostu nie ma więcej ziemi do zbudowania. Tak więc, jeśli nastąpi nagły lub długotrwały wzrost popytu, ceny z pewnością wzrosną.

Po ustaleniu, że ponadprzeciętny wzrost cen mieszkań jest spowodowany przede wszystkim wzrostem popytu, możesz zapytać, jakie są przyczyny tego wzrostu popytu. Istnieje kilka możliwości:

• Poprawa ogólnej aktywności gospodarczej i dobrobytu, która daje więcej dochodów do dyspozycji w kieszeniach konsumentów i zachęca do posiadania domu.
• Wzrost liczby ludności lub segmentu demograficznego populacji wchodzącej na rynek mieszkaniowy.
• Niski, ogólny poziom stóp procentowych, szczególnie krótkoterminowych stóp procentowych, który sprawia, że ​​domy są bardziej przystępne.
• Innowacyjne produkty hipoteczne z niskimi początkowymi miesięcznymi płatnościami, które sprawiają, że domy są bardziej dostępne. (Aby dowiedzieć się więcej o hipotekach, zobacz nasz samouczek Podstawy hipotecznej .)
• Łatwy dostęp do kredytu - obniżenie standardów gwarantowania emisji - które przyciągają więcej kupujących na rynek.
• Wysokooprocentowane strukturyzowane obligacje hipoteczne, zgodnie z wymogami inwestorów, które udostępniają kredytobiorcom więcej kredytów hipotecznych.
• Potencjalna błędna wycena ryzyka przez kredytodawców hipotecznych i inwestorów hipotecznych, która zwiększa dostępność kredytu dla kredytobiorców.
• Krótkoterminowe relacje między brokerem hipotecznym a pożyczkobiorcą, na podstawie których zachęca się kredytobiorców do podejmowania nadmiernego ryzyka.
• Brak wiedzy finansowej i nadmierne podejmowanie ryzyka przez kredytobiorców hipotecznych.
• Spekulacyjne i ryzykowne zachowania nabywców domów i inwestorów nieruchomości napędzane nierealistycznymi i niezrównoważonymi szacunkami wzrostu cen nieruchomości.

Wszystkie te zmienne mogą się łączyć, powodując bańkę na rynku nieruchomości. Zwykle się odżywiają. Szczegółowe omówienie każdego z nich jest poza zakresem tego artykułu. Zwracamy po prostu uwagę, że ogólnie, podobnie jak wszystkie bańki, wzrost aktywności i cen poprzedza nadmierne podejmowanie ryzyka i zachowania spekulacyjne przez wszystkich uczestników rynku - nabywców, kredytobiorców, pożyczkodawców, budowniczych i inwestorów.

Siły, które rozerwały bańkę

Bańka pęka, gdy nadmierne ryzyko staje się wszechobecne w całym systemie mieszkaniowym. Dzieje się tak, gdy podaż mieszkań wciąż rośnie. Innymi słowy, popyt maleje, a podaż rośnie, co powoduje spadek cen.

Ta wszechobecność ryzyka w całym systemie jest spowodowana stratami poniesionymi przez właścicieli domów, kredytodawców hipotecznych, inwestorów hipotecznych i inwestorów nieruchomości. Straty te mogą zostać wywołane przez szereg czynników, w tym:

• Wzrost stóp procentowych, który uniemożliwia niektórym nabywcom posiadanie domu, aw niektórych przypadkach sprawia, że ​​dom, którego dana osoba obecnie posiada, jest niedostępny. Prowadzi to często do niewykonania zobowiązania i wykluczenia, co ostatecznie zwiększa obecną podaż dostępną na rynku.
• Pogorszenie ogólnej aktywności gospodarczej, które prowadzi do zmniejszenia dochodów do dyspozycji, utraty pracy i / lub zmniejszenia liczby dostępnych miejsc pracy, co zmniejsza popyt na mieszkania.
• Popyt jest wyczerpany, doprowadzając równowagę podaży i popytu oraz spowalniając szybkie tempo wzrostu cen domów, na które niektórzy właściciele domów, szczególnie spekulanci, mogą sprawić, że ich zakupy będą przystępne lub opłacalne. Kiedy gwałtowna aprecjacja cen stagnuje, ci, którzy liczą na to, że stać ich na mieszkanie, mogą stracić swoje domy, zwiększając podaż na rynku.

Najważniejsze jest to, że gdy traci moc, standardy kredytowe są zaostrzone, łatwe zaciąganie kredytów hipotecznych nie jest już dostępne, popyt maleje, rośnie podaż, spekulanci opuszczają rynek, a ceny spadają.

Krach na rynku mieszkaniowym

W połowie 2000 roku gospodarka USA doświadczyła bańki mieszkaniowej, która miała bezpośredni związek z Wielką Recesją. Po bańce internetowej dotcom zaczęły rosnąć wartości nieruchomości, napędzając wzrost własności domów wśród spekulacyjnych nabywców, inwestorów i innych konsumentów. Niskie stopy procentowe, łagodne standardy kredytowania - w tym niskie wymagania dotyczące zaliczek - pozwoliły osobom, które normalnie nigdy nie byłyby w stanie kupić domu, stać się właścicielami domów. To jeszcze bardziej podniosło ceny domów.

Ale wielu inwestorów spekulacyjnych przestało kupować, ponieważ ryzyko stawało się zbyt wysokie, co skłoniło innych kupujących do wyjścia z rynku. To z kolei spowodowało spadek cen. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zostały sprzedane w ogromnych ilościach, natomiast niespłacalność hipotek i przejęcie nieruchomości wzrosły do ​​niespotykanych wcześniej poziomów.

Oznaczać nawrót

Zbyt często właściciele domów popełniają szkodliwy błąd, zakładając, że ostatnie wyniki cenowe będą kontynuowane w przyszłości, bez wcześniejszego rozważenia długoterminowych stóp wzrostu cen i potencjalnego powrotu do średniej. Prawa fizyki stwierdzają, że kiedy jakikolwiek obiekt - który ma gęstość większą niż powietrze - jest skierowany w górę, ostatecznie wraca na Ziemię, ponieważ działają na niego siły grawitacji. Prawa finansowe mówią, że rynki, które przechodzą okresy szybkiej aprecjacji lub deprecjacji cen, z czasem powrócą do punktu cenowego, który stawia je zgodnie z tym, na co wskazują ich długoterminowe średnie stopy aprecjacji. Jest to znane jako średnia rewersja.

Ceny na rynku mieszkaniowym również są zgodne z tym prawem o średniej rewersji. Po okresach szybkiej aprecjacji cen lub, w niektórych przypadkach, deprecjacji, powracają do miejsca, w którym wskazują ich długoterminowe średnie stopy aprecjacji. Średnia cena domu może być szybka lub stopniowa. Ceny domów mogą szybko wzrosnąć do punktu, który przywróci je do średniej długoterminowej lub mogą pozostać stałe, dopóki średnia długoterminowa ich nie dogoni.

Pokazaną powyżej wartość teoretyczną obliczono, obliczając średni kwartalny procentowy wzrost wskaźnika cen mieszkań od pierwszego kwartału 1985 r. Do czwartego kwartału 1998 r. - przybliżony punkt, w którym ceny domów zaczęły gwałtownie rosnąć powyżej długoterminowego trendu . Obliczony średni kwartalny wzrost procentowy zastosowano następnie do wartości początkowej pokazanej na wykresie i każdej kolejnej wartości w celu uzyskania teoretycznej wartości indeksu cen mieszkań.

Szacunki dotyczące oceny cen

Zbyt wielu nabywców domów wykorzystuje najnowsze wyniki cenowe jako punkty odniesienia dla tego, czego oczekują w ciągu najbliższych kilku lat. Opierając się na nierealistycznych szacunkach, podejmują nadmierne ryzyko. To nadmierne podejmowanie ryzyka wiąże się zwykle z wyborem hipoteki oraz wielkością lub kosztem domu, który kupuje konsument. Istnieje kilka produktów hipotecznych, które są silnie sprzedawane konsumentom i zaprojektowane jako pożyczki krótkoterminowe. Kredytobiorcy wybierają te kredyty hipoteczne w oparciu o oczekiwanie, że spłacą tę hipotekę w ciągu pewnej liczby lat i będą mogli to zrobić dzięki kapitałowi, który będą mieli w swoich domach w tym momencie.

Ostatnie wyniki cen domów na ogół nie są dobrą prognozą przyszłych wyników cen domów. Kupujący domy powinni spojrzeć na długoterminowe stopy wzrostu cen domów i wziąć pod uwagę finansową zasadę średniej zamiany przy podejmowaniu ważnych decyzji finansowych. Spekulanci powinni zrobić to samo.

Chociaż podejmowanie ryzyka nie jest z natury złe, a w rzeczywistości podejmowanie ryzyka jest czasem konieczne i wskazane, kluczem do podjęcia właściwej decyzji opartej na ryzyku jest zrozumienie i zmierzenie ryzyka poprzez dokonanie wiarygodnych oszacowań finansowych. Dotyczy to szczególnie największej i najważniejszej decyzji finansowej większości ludzi - zakupu i finansowania domu.

Dolna linia

Prostą i ważną zasadą finansów jest zamiana środków. Podczas gdy rynki mieszkaniowe nie podlegają tak samo bańkom jak niektóre rynki, istnieją bańki mieszkaniowe. Średnie długoterminowe są dobrym wskaźnikiem tego, gdzie ostatecznie ceny mieszkań ostatecznie dojdą w okresach gwałtownej aprecjacji, po której nastąpi stagnacja lub spadek cen. To samo dotyczy okresów wzrostu cen poniżej średniej.