5 powszechnych metod posiadania tytułu własności nieruchomości

Nieruchomość jest rodzajem nieruchomości, która składa się z ziemi, a także dowolnej struktury, która się na niej znajduje. Ulepszenia w strukturze również liczą się do właściwości. Definicja obejmuje również wszelkie inne zasoby, które mogą pojawić się na tym obszarze, w tym roślinność, zwierzęta gospodarskie, uprawy, zasoby naturalne, a nawet wodę.

Nieruchomości mogą być zarówno komercyjne, jak i mieszkaniowe. Nieruchomości komercyjne obejmują budynki biurowe, magazyny, centra handlowe i inne rodzaje powierzchni handlowych. Z drugiej strony nieruchomości mieszkalne składają się z domów, lokali mieszkalnych, mieszkań i każdego innego rodzaju nieruchomości przeznaczonej na mieszkanie.

Ludzie mogą posiadać nieruchomości na swoje pierwotne miejsce zamieszkania lub posiadać nieruchomość pod wynajem inwestycyjny. Ale jak określić własność nieruchomości? Odbywa się to poprzez tytuł. Czym dokładnie jest tytuł? W tym artykule opisano różne rodzaje tytułów nieruchomości, a także rzadziej stosowane metody utrzymywania tytułu własności nieruchomości, abyś mógł zdecydować, która metoda najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Kluczowe dania na wynos

• Tytuł odnosi się do dokumentu, który wymienia prawnego właściciela nieruchomości.
• Tytuły mogą być wydawane w celu przedstawienia własności zarówno osobistej, jak i nieruchomości.
• Różne rodzaje praw do nieruchomości to wspólny najem, wspólny najem, najemcy w całości, wyłączna własność i własność wspólnoty.
• Inne, rzadziej spotykane rodzaje własności to własność korporacyjna, własność partnerska i własność powiernicza.

Co to jest tytuł?

Termin tytuł odnosi się do dokumentu, który wymienia prawnego właściciela nieruchomości. Tytuły mogą być wydawane w celu przedstawienia własności zarówno osobistej, jak i nieruchomości. Mienie osobiste to wszystko, co nie obejmuje nieruchomości, takie jak urządzenia, antyki lub dzieła sztuki. Z drugiej strony nieruchomości to wszystko, co namacalne. Prawo własności nieruchomości musi zostać przeniesione w momencie sprzedaży składnika aktywów i musi zostać rozliczone, aby nastąpiło przeniesienie. Oznacza to, że musi być wolny od zastawów i obciążeń, które mogłyby stanowić zagrożenie dla jego własności.

Prawo własności nieruchomości musi zostać przeniesione po sprzedaży składnika aktywów.

W przeciwieństwie do innych nieruchomości, własność nieruchomości może przybierać różne formy, z których każda ma wpływ na przeniesienie własności, finansowanie, zabezpieczenie i opodatkowanie. Każdy rodzaj tytułu ma swoje zalety i wady, w zależności od konkretnej sytuacji danej osoby i tego, jak ktoś chce przekazać własność w przypadku śmierci, rozwodu lub sprzedaży. Najczęstsze z tych metod posiadania tytułu to:

• Wspólny najem
• Dzierżawa wspólna
• Najemcy w całości
• Wyłączna własność
• Własnością wspólnoty

Przyjrzyjmy się, co oznaczają te tytuły, a także zalety i wady każdego z nich.

Wspólny najem

Wspólna dzierżawa ma miejsce, gdy dwie lub więcej osób posiada wspólnie prawo własności nieruchomości, z równymi prawami do korzystania z nieruchomości przez całe życie. Jeśli jeden z partnerów umrze, ich prawa własności przechodzą na pozostałych najemców. Najemcy mogą jednocześnie zawrzeć wspólną umowę najmu. Zwykle dzieje się to poprzez czyn.

Zalety

Jak wspomniano powyżej, główną zaletą wejścia we wspólny najem jest to, że własność zostaje przekazana pozostałemu najemcy, jeśli ktoś przejdzie dalej. Kolejną korzyścią z wprowadzenia tej metody własności jest to, że żadna ze stron własności nie musi być w związku małżeńskim ani powiązana. Ponadto odpowiedzialność za nieruchomość jest dzielona między najemców. Oznacza to, że wszelkie obciążenia finansowe związane z nieruchomościami spoczywają na wszystkich, nie tylko na jednej osobie.

Niedogodności

Minusem jest to, że wszelkie finansowanie lub wykorzystanie nieruchomości w celu uzyskania korzyści finansowych musi zostać zatwierdzone przez wszystkie strony i nie może być przeniesione testamentem po upływie jednego okresu. Jeżeli strony nie zawarły związku małżeńskiego, muszą wystąpić z wnioskiem do sądu o podzielenie nieruchomości lub zarządzenie jej sprzedaży w celu uzyskania tytułu własności.

Inną dużą wadą jest to, że wierzyciel, który ma prawny wyrok w celu odzyskania długu od jednego z właścicieli, może również złożyć wniosek do sądu o podział nieruchomości i wymusić sprzedaż w celu odzyskania w oparciu o jego wyrok. Innymi słowy, każdy z właścicieli podejmuje ryzyko w wyborach finansowych drugiego.

Tenancy In Common (TIC)

Przy wspólnej dzierżawie (TIC) dwie lub więcej osób posiada wspólnie prawo własności nieruchomości, z równymi prawami do korzystania z nieruchomości przez całe życie. Tak więc wszystkie aspekty własności są wspólne dla osób wymienionych w tytule. W przeciwieństwie do wspólnego dzierżawy, dzierżawcy będący wspólnym posiadaczem tytułu indywidualnie dla swojej odpowiedniej części nieruchomości mogą go zbywać lub obciążać do woli. Tego rodzaju tytuł można zawrzeć w dowolnym momencie - nawet lata po zawarciu umowy przez inne osoby. Własność może zostać przekazana innym stronom, aw przypadku śmierci własność przechodzi na spadkobierców tego właściciela niepodzielnie.

Korzyść

Dzierżawa wspólna pozwala jednemu właścicielowi na wykorzystanie bogactwa wytworzonego przez jego część nieruchomości jako zabezpieczenia transakcji finansowych, a wierzyciele mogą zastawiać zastaw tylko na określonej części nieruchomości jednego właściciela. Kolejną zaletą tego rodzaju tytułu jest to, że znacznie ułatwia zakupy.

Niekorzyść

TIC nie zezwala na automatyczne prawa do przetrwania, wszyscy najemcy ponoszą odpowiedzialność za wszelkie długi związane z nieruchomościami. Wszelkie zastawy na nieruchomości muszą zostać usunięte, aby nastąpiło całkowite przeniesienie własności.

Tenant by Entirety (TBE)

Z tej metody można korzystać tylko wtedy, gdy właściciele są małżeństwem. Całość najemców (TBE) stanowi własność nieruchomości przy założeniu, że para jest jedną osobą do celów prawnych. Ta metoda przekazuje im własność jako jednej osoby, z tytułem własności przeniesionym na drugą w całości, jeśli jedna z nich umrze.

Korzyść

Zaletą tej metody jest to, że po śmierci małżonka nie trzeba podejmować żadnych czynności prawnych. Testament nie jest potrzebny, a testament lub inne czynności prawne nie są konieczne.

Niekorzyść

Przenoszenie nieruchomości musi odbywać się razem, a nieruchomości nie można podzielić. W przypadku rozwodu ten rodzaj tytułu automatycznie przekształca się w wspólną umowę najmu, co oznacza, że ​​jeden właściciel może przenieść własność swojej części nieruchomości na dowolną osobę.

Wyłączna własność

Jedyną własność można scharakteryzować jako własność osoby fizycznej lub podmiotu zdolnego do posiadania tytułu prawnego. Najczęstszą wyłączną własnością są samotni mężczyźni i kobiety oraz żonaci mężczyźni i kobiety, którzy posiadają nieruchomości oprócz małżonka, a także firmy o strukturze korporacyjnej pozwalającej im na inwestowanie w nieruchomości lub posiadanie przez nich udziałów.

W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, które chcą posiadać nieruchomości oprócz małżonka, firmy ubezpieczeniowe zazwyczaj wymagają od małżonka wyraźnego zrzeczenia się lub zrzeczenia się prawa własności do nieruchomości.

Korzyść

Główną zaletą posiadania tytułu jako wyłącznego właściciela jest łatwość przeprowadzania transakcji, ponieważ nie trzeba się konsultować z żadną inną stroną w celu autoryzacji transakcji.

Niekorzyść

Oczywistą wadą jest możliwość wystąpienia problemów prawnych dotyczących przeniesienia własności w przypadku śmierci lub inwalidztwa jedynego właściciela. O ile nie istnieje konkretna dokumentacja prawna, taka jak testament, przeniesienie własności po śmierci może stać się bardzo problematyczne.

Własnością wspólnoty

Własność wspólnoty jest formą własności męża i żony podczas ich małżeństwa, którą zamierzają wspólnie posiadać. Zgodnie z własnością wspólnoty, każdy z małżonków ma prawo rozporządzać połową nieruchomości lub oddać ją innej stronie. Poza nieruchomościami nieruchomości nabyte podczas małżeństwa są zwykle uważane za własność wspólnotową.

Nieruchomości nabyte podczas zawarcia małżeństwa będą również uważane za własność wspólnotową. Każdy, kto mieszkał z inną osobą jako współmałżonek i nie zmienia konkretnie tytułu własności nieruchomości jako wyłącznej własności - która jest prawnie zawarta za zgodą znaczącej osoby - ryzykuje konieczność współwłasności własności nieruchomości w przypadku braku legalnego małżeństwa. (Pary z prawa zwyczajowego powinny również zapoznać się z obowiązkowymi planami dotyczącymi nieruchomości dla par niezamężnych).

Majątek z prawem przetrwania

Majątek małżeński z prawem do przeżycia jest sposobem, w jaki małżonkowie mogą zachować tytuł własności, chociaż jest on dostępny tylko w stanach Arizona, Kalifornia, Nevada, Teksas i Wisconsin. Pozwala zainteresowanemu współmałżonkowi na majątek wspólnotowy, aby w przypadku śmierci przekazać bez spadkobiercy pozostałemu przy życiu małżonkowi. (Przeczytaj więcej w części Korzyści podatkowe posiadania współmałżonka.)

Inne sposoby na utrzymanie tytułu

Podmioty inne niż osoby fizyczne mogą posiadać tytuł własności do nieruchomości w całości:

Własność korporacji

Własność w nieruchomościach może być prowadzona jako korporacja, przy czym osoba prawna jest spółką będącą własnością akcjonariuszy, ale uznaną zgodnie z prawem za odrębną od tych akcjonariuszy. (Przeczytaj więcej o tej strukturze w sekcji Powinieneś włączyć swoją firmę?)

Właściciele partnerów

Nieruchomości mogą być również własnością spółki osobowej . Partnerstwo to stowarzyszenie dwóch lub więcej osób, które prowadzą działalność dla zysku jako współwłaściciele. Niektóre spółki osobowe powstają wyłącznie w celu posiadania nieruchomości. Partnerstwa te można również skonstruować jako spółki komandytowe, w których inwestorzy ponoszą ograniczoną odpowiedzialność, nie podejmując decyzji zarządczych dotyczących decyzji zarządczych lub transakcyjnych. W takich przypadkach jeden komplementariusz jest zazwyczaj odpowiedzialny za podejmowanie wszystkich decyzji biznesowych w imieniu komandytariuszy.

Zaufanie własności

Nieruchomości mogą być również własnością trustu. Te osoby prawne są właścicielami nieruchomości i są zarządzane przez powiernika w imieniu beneficjentów trustu. Istnieje wiele zalet i wad posiadania nieruchomości, które nie wchodzą w zakres tego artykułu, ale wszystkie dotyczą korzyści związanych z wpływem na kierownictwo, odpowiedzialności finansowej i prawnej, a także kwestii podatkowych. (Więcej informacji można znaleźć w The REIT Way).

Dolna linia

Prawo własności nieruchomości to metoda przenoszenia i przenoszenia własności w trakcie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Metody posiadania nieruchomości są określone przez prawo stanowe, dlatego osoby próbujące ustalić najlepszą metodę nabycia i posiadania tytułów nieruchomości powinny przeprowadzić badania w celu ustalenia unikalnych różnic dla każdej metody określonych przez ich stan.

W przypadku osób rozważających posiadanie nieruchomości za pośrednictwem podmiotu gospodarczego, takiego jak korporacja, fundusz powierniczy lub spółka osobowa, zaleca się skonsultowanie się ze specjalistami ds. Nieruchomości, prawników i podatków w celu ustalenia, która struktura własności jest najbardziej korzystna dla ich konkretnej sytuacji.

W przypadku wyłącznej i współwłasności osób fizycznych potencjalni właściciele powinni zastanowić się, w jaki sposób ich tytuły powinny lub mogłyby zostać przeniesione w drodze sprzedaży lub w przypadku śmierci, zanim jedna metoda zostanie wybrana. (Aby dalej czytać o nieruchomościach, zobacz Obciążenia i nieosobowe udziały w nieruchomości oraz pięć rzeczy, o których powinien wiedzieć każdy inwestor.)