7 kroków do gorącej oferty nieruchomości komercyjnych

Zapytaj dowolnego specjalistę od nieruchomości o korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości komercyjne, a prawdopodobnie wywołasz monolog na temat tego, jak takie nieruchomości są lepszą ofertą niż nieruchomości mieszkalne. Właściciele nieruchomości komercyjnych uwielbiają dodatkowe przepływy pieniężne, korzystne korzyści skali, stosunkowo otwarte pole gry, bogaty rynek dobrych, niedrogich zarządców nieruchomości oraz większą wypłatę z nieruchomości komercyjnych.

Ale jak oceniasz najlepsze właściwości? A co odróżnia wspaniałe oferty od niewypałów?

Podobnie jak większość nieruchomości, sukces zaczyna się od dobrego projektu. Oto jeden, który pomoże Ci ocenić dobrą ofertę nieruchomości komercyjnych.

Dowiedz się, co wiedzą znawcy

Aby być graczem na rynku nieruchomości komercyjnych, naucz się myśleć jak profesjonalista. Na przykład wiedz, że nieruchomości komercyjne są wyceniane inaczej niż nieruchomości mieszkalne. Dochód z nieruchomości komercyjnych jest bezpośrednio związany z powierzchnią użytkową. Nie dotyczy to pojedynczych domów. Zobaczysz także większy przepływ gotówki w przypadku nieruchomości komercyjnych. Matematyka jest prosta: na przykład zarobisz więcej na mieszkaniach wielorodzinnych niż na domu jednorodzinnym. Wiedz także, że dzierżawa nieruchomości komercyjnych jest dłuższa niż w przypadku domów jednorodzinnych. To toruje drogę do większego przepływu środków pieniężnych. Wreszcie, jeśli znajdujesz się w trudniejszym otoczeniu kredytowym, pamiętaj, aby pukać z gotówką w ręku. Kredytodawcy nieruchomości komercyjnych lubią obniżać o co najmniej 30%, zanim udzielą pożyczki zielone światło.

Opracuj plan działania

Ustawienie parametrów jest najwyższym priorytetem w transakcji nieruchomości komercyjnych. Na przykład, zadaj sobie pytanie, ile możesz sobie pozwolić na spłatę, a następnie rozejrzyj się za hipotekami, aby dowiedzieć się, ile zapłacisz przez cały okres kredytowania. Korzystanie z narzędzi takich jak kalkulatory hipoteczne może pomóc w opracowaniu dobrych oszacowań całkowitego kosztu domu.

Inne kluczowe pytania, które należy sobie zadać, obejmują: Jaką kwotę oczekujesz na transakcji? Kim są główni gracze? Ilu najemców jest już na pokładzie i płaci czynsz? Ile powierzchni do wynajęcia potrzebujesz do wypełnienia?

Naucz się rozpoznawać dobrą ofertę

Najlepsi profesjonaliści od nieruchomości wiedzą dobrze, kiedy ją widzą. Jaki jest ich sekret? Po pierwsze, mają strategię wyjścia - najlepsze oferty to te, od których wiesz, że możesz odejść. Pomaga mieć bystre oko właściciela - zawsze szukaj szkód wymagających naprawy, umieć oszacować ryzyko i upewnij się, że wybrałeś kalkulator, aby upewnić się, że nieruchomość spełnia twoje cele finansowe.

Zapoznaj się z kluczowymi wskaźnikami nieruchomości komercyjnych

Typowe kluczowe wskaźniki, które należy stosować przy ocenie nieruchomości, obejmują:

Dochód operacyjny netto (NOI)
NOI nieruchomości komercyjnej jest obliczany poprzez oszacowanie dochodu operacyjnego brutto z pierwszego roku nieruchomości, a następnie odjęcie kosztów operacyjnych za pierwszy rok. Chcesz mieć pozytywne NOI.

Cap Rate
Współczynnik „ograniczenia” lub kapitalizacji nieruchomości jest stosowany do obliczania wartości nieruchomości generujących dochód. Na przykład kompleks apartamentów obejmujący co najmniej pięć jednostek, komercyjne biurowce i mniejsze centra handlowe są dobrymi kandydatami do określenia stopy kapitalizacji. Stopy kapitalizacji stosuje się do oszacowania wartości bieżącej netto przyszłych zysków lub przepływów pieniężnych; proces ten nazywany jest również kapitalizacją zysków.

Cash on Cash
Inwestorzy nieruchomości komercyjnych, którzy polegają na finansowaniu zakupu nieruchomości, często stosują formułę cash-on-cash w celu porównania wyników konkurencyjnych nieruchomości w pierwszym roku. Cash-on-cash bierze pod uwagę fakt, że dany inwestor nie wymaga 100% środków pieniężnych na zakup nieruchomości, ale bierze również pod uwagę fakt, że inwestor nie zatrzyma całego NOI, ponieważ musi on użyć z tego na spłatę kredytu hipotecznego. Aby odkryć gotówkę w gotówce, inwestorzy nieruchomości muszą ustalić kwotę wymaganą do zainwestowania w zakup nieruchomości lub inwestycji początkowej.

Poszukaj zmotywowanych sprzedawców

Jak każda firma, klienci prowadzą nieruchomości. Twoim zadaniem jest ich znaleźć - szczególnie tych, którzy są gotowi i chcą sprzedawać poniżej wartości rynkowej. Faktem jest, że nic się nie dzieje, a nawet nie ma znaczenia na rynku nieruchomości, dopóki nie znajdziesz oferty, której zwykle towarzyszy zmotywowany sprzedawca. Jest to ktoś, kto ma pilny powód, aby sprzedawać poniżej wartości rynkowej. Jeśli Twój sprzedawca nie ma motywacji, nie będzie tak chętny do negocjacji.

Odkryj sztukę sąsiedztwa „Farming”

Doskonałym sposobem oceny nieruchomości komercyjnej jest zbadanie okolicy, w której się ona znajduje, otwierając domy, rozmawiając z innymi właścicielami dzielnicy i szukając wolnych miejsc.

Zastosuj podejście „trójstopniowe” do oceny właściwości

Bądź elastyczny podczas wyszukiwania świetnych ofert. Skorzystaj z Internetu, czytaj ogłoszenia i wynajmuj psy ptaków, aby znaleźć najlepsze właściwości. Ptasie psy nieruchomości mogą pomóc ci znaleźć cenne potencjalne inwestycje w zamian za opłatę za polecenie.

Dolna linia

Ogólnie rzecz biorąc, wyszukiwanie i ocena nieruchomości komercyjnych nie polega wyłącznie na uprawianiu dzielnic, uzyskiwaniu atrakcyjnych cen lub wysyłaniu sygnałów dymnych w celu przyciągnięcia sprzedawców. Podstawą działania jest podstawowa komunikacja międzyludzka. Chodzi o budowanie relacji i relacji z właścicielami nieruchomości, aby czuli się swobodnie rozmawiając o dobrych ofertach i robiąc interesy z tobą.