9 rzeczy, które warto wiedzieć o stowarzyszeniach właścicieli domów

Wiele wspólnot mieszkaniowych ma strukturę stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), aby pomóc utrzymać czystą i spójną atmosferę w okolicy. Ponadto, gdy kupujesz kondominium, kamienicę lub dom jednorodzinny w ramach „planowanej inwestycji”, możesz również spotkać się z strukturą HOA.

Chociaż HOA czasami oszczędza właścicielowi domu niektórych obowiązków, mogą one również wiązać się z pewnymi obowiązkami właściciela domu. Zanim kupisz dom, który czyni cię częścią HOA, oto co powinieneś wiedzieć i pytania, które powinieneś zadać zarówno stowarzyszeniu, jak i tobie i twojej rodzinie.

Planowane HOA rozwoju

Przeprowadzka do planowanego rozwoju często wymaga dołączenia do stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) i uiszczenia opłat, aby pomóc w utrzymaniu wspólnych obszarów, wspólnych struktur i zewnętrznych elementów. Członkostwo wiąże cię również z zobowiązaniami, warunkami i ograniczeniami stowarzyszenia (CC&R). Te zasady mogą pokrzyżować marzenie o posiadaniu fioletowych drzwi wejściowych, powiedzmy, lub o pozostawieniu samochodu kempingowego na podjeździe, ponieważ CC & R zwykle zawierają postanowienia dotyczące wyglądu domu i pojazdów, które można zaparkować na zewnątrz.

Statystycznie rzecz biorąc, Amerykanie mają jedną piątą szansy na zamieszkanie w domu, który jest częścią HOA, zgodnie z analizą danych przeprowadzoną przez mikroekonomistę Wyatta G. Clarke'a. Od czasu sporządzenia oszacowania Clarke'a (w 2017 r.) Właściwości z HOA jeszcze wzrosły.

Czy życie w planowanym rozwoju jest dla Ciebie dobrą opcją? A jeśli tak, to które mają HOA, które mogą Ci najbardziej odpowiadać? Odpowiedzi na te pytania zależą nie tylko od twoich finansów, ale również od entuzjazmu do wspólnych udogodnień, tolerancji dla zasad i przepisów oraz wygody w samorządzie - ponieważ większość HOAs nadzorowani są przez wolontariuszy mieszkających w fazie rozwoju.

9 porad dotyczących obsługi stowarzyszeń właścicieli domów

1. Szeroki zakres opłat

Badanie Trulia, w którym wykorzystano dane American Community Survey, wykazało, że miesięczne opłaty HOA wyniosły średnio 331 USD miesięcznie w 2015 r. Średnie wahały się od niskiego poziomu 218 USD w Warren w stanie Michigan do najwyższego poziomu 571 USD w Nowym Jorku. Trulia stwierdziła, że ​​opłaty są na ogół wyższe w starszych budynkach i kompleksach z większą liczbą jednostek ogółem.

Według Nate Martinez, pośrednika w obrocie nieruchomościami, liczba i wielkość udogodnień związanych z inwestycją również wpływa na stawki RE / MAX Professionals w Glendale, Ariz. Na przykład projekt, który jest strzeżony przez bramę i ma budynek klubowy i pole golfowe, prawdopodobnie będzie pobierał wyższe opłaty niż ten, który oferuje minimalne bezpieczeństwo i tylko skromny wspólny obszar.

Opłaty mogą się różnić nawet w trakcie rozwoju, ze względu na różnice w powierzchni, lokalizacji i orientacji, które mogą mieć wpływ na to, ile utrzymania będzie wymagać nieruchomość.

Większość usług wielu list (MLS) zawiera opłaty HOA na liście nieruchomości. To powinno zapewnić dostęp do informacji za pośrednictwem REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com i innych witryn z ogłoszeniami, według Martineza.

Powinieneś również dowiedzieć się, jak często opłaty rosły w czasie i o ile. Jeśli możesz, uzyskaj wydrukowaną historię opłat HOA z roku na ostatnie 10 lat. Martinez mówi, że opłaty za HOA są zwykle podwyższane nie więcej niż raz w roku. Z doświadczenia Martineza wynika, że ​​wzrost HOA jest zwyczajowo odwzorowywany z wyprzedzeniem od trzech do pięciu lat, przy użyciu szacunków przyszłych kosztów mediów, robocizny, utrzymania i innych.

Sprawdź te prognozy, jeśli są dostępne. Ponieważ są to tylko dane szacunkowe, Martinez sugeruje również sprawdzenie kwoty, o którą opłaty mogą rosnąć każdego roku zgodnie z regulaminem HOA. W nowym kompleksie badania te mogą pomóc ustalić, czy początkowe opłaty HOA zostały atrakcyjnie, a nawet sztucznie, zaniżone w celu przyciągnięcia właścicieli domów i mogą z czasem znacznie wzrosnąć, aby pokryć różnicę między przychodami a kosztami.

Alternatywnie może być również odwrotnie - to znaczy, że opłaty HOA za nowy projekt mogą z czasem nieznacznie spaść, ponieważ do projektu dodaje się więcej domów i dostępnych jest więcej właścicieli domów, aby dzielić koszty stałe HOA.

2. Co dostajesz Zmienia się, zbyt

Kupując dom w zarządzanej społeczności, faktycznie kupujesz pakiet prawnych zobowiązań i uprawnień oprócz fizycznej przestrzeni życiowej, mówi John Manning, pośrednik zarządzający w RE / MAX na rynku w Seattle. Dokładne prawa, usługi i udogodnienia, za które odpowiada HOA, mogą się wahać tak daleko, jak pobierane opłaty. „Zamknięta społeczność może utrzymywać bramę jako jedyne porozumienie między właścicielami domów, lub może istnieć HOA z prawem upoważniającym do zarządzania znacznie większą ilością”, mówi.

Spójrz na to, co jest uwzględnione (i nie wliczone), które wpłynie na finanse twojego gospodarstwa domowego. Czy na przykład będziesz musiał zapłacić za wywóz śmieci? Czy narzędzia są włączone? Które? Co z usługami kablowymi i / lub internetowymi?

Pamiętaj, że zapłacisz za profity, takie jak obiekty rekreacyjne, niezależnie od tego, czy z nich korzystasz, czy nie. Sprawdź godziny korzystania z udogodnień, takich jak baseny i korty tenisowe, aby ustalić, czy będą one działać zgodnie z Twoim harmonogramem. Jeśli uważasz, że chcesz udostępnić te udogodnienia znajomym lub rodzinie, sprawdź zasady i opłaty związane z korzystaniem z usług gości.

Zrównaj opłaty - oraz ich włączenia i wyłączenia - z opłatami wynikającymi z innych wydarzeń w tej dziedzinie, szczególnie tymi, które są już na twojej krótkiej liście. „Jeśli chcesz dowiedzieć się o zakresach HOA dla swojego regionu, najlepszym źródłem informacji byłby profesjonalny pośrednik nieruchomości, który ma wiedzę na temat stowarzyszeń właścicieli domów”, mówi broker Manning.

3. Mogą obowiązywać dodatkowe opłaty

HOA może przyjąć jedno z kilku podejść do zarządzania finansami. Wybory te wpływają szczególnie na sposób finansowania nieoczekiwanych wydatków i inwestycji kapitałowych, takich jak wymiana systemu HVAC.

Według Johna Manninga, brokera zarządzającego w RE / MAX na rynku w Seattle, „Niektóre stowarzyszenia wolą mieć pod ręką dużą rezerwę gotówki, aby wypełniać obowiązki związane z utrzymaniem, prawem lub zarządzaniem. Inne mają niższe opłaty i opierają się na specjalnych obliczeniach - funduszach pobieranych poza opłatami HOA - na naprawy i konserwację. ”Opłaty te są podobne do obliczeń podatkowych czasami nakładanych przez samorządy lokalne.

Oto, jak działa trasa oceny: Kiedy pojawia się poważny wydatek, taki jak wymiana dachu lub windy, a rezerwy HOA nie mają środków na pokrycie kosztów, stowarzyszenie może naliczyć każdemu właścicielowi domu specjalną ocenę. Opłaty te mogą sięgać tysięcy dolarów.

Według Manninga wielkość funduszu rezerwowego będzie zależeć nie tylko od podejścia HOA, ale także od wieku, stanu i wyposażenia budynku. Rozwój często sporządza wieloletnie plany napraw i inwestycji kapitałowych, w tym ich roczne koszty i oczekiwane saldo w funduszu rezerwowym w momencie, gdy będą wymagane nakłady.

Poproś o przejrzenie tych dokumentów, zwracając szczególną uwagę na to, jak dobrze potrzebne wydatki pokrywają się z saldem funduszu rezerwowego. Profesjonalna pomoc może być cenna przy przeglądaniu tych arkuszy kalkulacyjnych. Jego firma, mówi Manning, ma „zlecić klientom omawianie sprawozdań finansowych z CPA [ekspertem] w analizie finansów”.

HOA powinna być w stanie dostarczyć taką listę. Zapytaj również, czy w przyszłości planowane są jakieś specjalne oceny. Należy zauważyć, że korzyści skali mogą oznaczać, że specjalne oceny dla określonego kosztu kapitału mogą być mniejsze w przypadku HOA, które mają wielu członków, i wyższe w mniejszych HOA, gdzie podobny wydatek będzie miał mniej właścicieli domów do ich sfinansowania.

4. Opłaty i twoje zatwierdzenie kredytu hipotecznego

Rozważając zakup nieruchomości w planowanym projekcie, oczywiście weźmiesz pod uwagę wpływ jej opłat HOA na ogólne finanse. Podobnie będą potencjalni pożyczkodawcy hipoteczni.

Podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości (które, nawiasem mówiąc, nie są uwzględnione w opłatach HOA w większości projektów), banki rozważą Twoje miesięczne opłaty HOA przy podejmowaniu decyzji o wysokości kredytu hipotecznego. W rezultacie możesz zmagać się z irytującymi kompromisami, decydując o właściwościach. Wyższe opłaty HOA mogą pozostawić ci mniejszą zatwierdzoną kwotę do wydania w domu w porównaniu z wyborem alternatywnej nieruchomości z niskimi opłatami lub bez opłat.

Co ciekawe, obecność opłat niekoniecznie obniża wartość nieruchomości; jeśli cokolwiek, istnieją dowody przeciwnego efektu. Badanie przeprowadzone przez mikroekonomistę Clarke'a wykazało, że po wyrównywaniu wielkości i lokalizacji domu, nieruchomości będące częścią HOA sprzedawano średnio o około 4% więcej niż te, które nie były w związku. Stwierdził, że premia jest najwyższa, gdy dom i zabudowa są nowe; spada z wiekiem.

Twój potencjalny pożyczkodawca może podać kwotę spłaty kredytu hipotecznego, a powinieneś już mieć numery podatku od nieruchomości i opłaty HOA. Jeśli dopiero zaczynasz szukać domu - a nie masz jeszcze żadnych relacji z pożyczkodawcami - skorzystaj z internetowego kalkulatora hipotecznego, aby oszacować prawdopodobną spłatę kredytu hipotecznego dla poszukiwanego kapitału i wprowadzić inne istotne informacje, w tym planowana przedpłata.

Ponownie, każdy pożyczkodawca, z którym rozmawiasz, może to zapewnić. Alternatywnie, wiele internetowych kalkulatorów kredytów hipotecznych, w tym ten, do którego odsyłamy powyżej, pozwala również poprosić kredytodawców hipotecznych o wycenę stawek i maksymalnych zatwierdzonych kwot.

5. Hrabia się liczy

Ponieważ zasady i przepisy poszczególnych HOA mogą być wyjątkowe, nie polegaj na informacjach z drugiej ręki lub wcześniejszych doświadczeniach w innych projektach, aby dowiedzieć się, jakie są zasady i przymierza HOA. I zastanów się, czy będziesz w stanie z nimi żyć.

Jeśli nie możesz znaleźć CC & Rs online, na stronie internetowej HOA, poproś swojego agenta nieruchomości o ich nabycie lub pozyskaj je, kontaktując się bezpośrednio z HOA. Przed kontynuowaniem procesu zakupu sprawdź, czy dokument jest aktualny.

Możesz stwierdzić, że jesteś ograniczony na więcej sposobów, niż możesz przypuszczać. Oprócz podstawowych kolorów drzwi i tym podobnych, CC & R mogą ograniczać sposób wysoka trawa może rosnąć, bez względu na to, czy można sadzić lub usuwać drzewa, jakie rodzaje pojazdów można zaparkować na ulicy lub na podjeździe (np. zakazy parkowania pojazdów kempingowych nie są rzadkie), jak wysokie mogą być ogrodzenia i jakie typy pokryć, które można zastosować w oknach wychodzących na ulicę.

Jeśli życie przyjazne dla środowiska jest osobistym priorytetem, sprawdź zielone zapasy HOA, zaczynając od tego, co można sadzić w domu i jak można utrzymać tę roślinność.

Na przykład niektóre HOA nie pozwalają na kserokapię, przyjazną dla środowiska formę kształtowania krajobrazu dla suchych klimatów i mogą ograniczać rozmiar i skład ogrodu, który sadzisz. Przepisy te mogą również dyktować stosowanie określonych nawozów, pestycydów lub systemów zraszaczy w celu utrzymania placu i zakazania takich stosów kompostu i paneli słonecznych.

Sprawdź, czy nie ma języka, który może uniemożliwić lub nawet skomplikować wynajmowanie Twojej nieruchomości. To, co uważa się za zwyczajowe, może zależeć od jurysdykcji. „W rejonie Seattle powszechne jest znajdowanie zakazów wynajmu krótkoterminowego [wakacyjnego]. Interesy HOA mają na celu ograniczenie odsetka jednostek nie zajmowanych przez właścicieli, ponieważ kredytodawcy hipoteczni mogą niechętnie udzielać pożyczek na budynki o wysokim współczynniku wynajmu ”- mówi Manning.

6. Zarządzanie konfliktami

Jak w każdej społeczności, w ramach planowanego rozwoju pojawiają się nieporozumienia, czasem w związku z wyginaniem lub łamaniem zasad przez niektórych mieszkańców. Zanim kupisz, sprawdź, w jaki sposób reguły są ustanawiane i egzekwowane oraz jakie kary nakładane są na łamających reguły.

Sankcje mogą być surowe. W przypadku niektórych HOA wyniki mogą obejmować nałożenie grzywny lub pozwu lub nakazanie HOA zastawu w twoim domu. Zwróć szczególną uwagę na to, czy HOA może przejąć twoją nieruchomość z powodu niezapłacenia należności z tytułu HOA lub niezapłacenia grzywien wynikających z naruszeń przepisów CC&R.

Zapytaj o proces rozwiązywania wszelkich konfliktów, a także o to, jak HOA zarządza dodatkami lub zmianami zasad.

Poproś o listę lub inne rozliczanie konfliktów i naruszeń reguł, które stowarzyszenie musiało rozwiązać. Jeśli te informacje nie zawierają szczegółowych informacji na temat procesów sądowych, zapytaj o nie. Pamiętaj, aby sprawdzić wszelkie przeszłe, obecne lub toczące się procesy, w których uczestniczy HOA. Przejrzyj także wyniki takich przypadków.

7. Reputacja HOA

Ponieważ stowarzyszenie zasadniczo służy jako hiper-lokalny rząd dla społeczności, opłaca się sprawdzić, kto prowadzi go i jak dobrze ci ludzie funkcjonują razem.

HOA są bardzo często nadzorowane przez mieszkańców społeczności, którzy zajmują stanowiska wolontariuszy i są wybierani przez członków stowarzyszenia. Jednak niektóre stowarzyszenia są całkowicie zarządzane profesjonalnie. Jeśli prywatna firma zarządza HOA, sprawdź jej reputację przed zakupem. Jeśli HOA ma niektórych pracowników lub firmy, którym zleca zadania, zapytaj o te podmioty i wykonywaną przez nich pracę.

Porozmawiaj, jeśli możesz, z niektórymi obecnymi właścicielami budynku - najlepiej tymi, którzy nie są na tablicy HOA i mieszkają w budynku od kilku lat. Jak kolegialnie działa tablica? Czy różnice zdań są zazwyczaj traktowane cywilnie i konstruktywnie? Uważaj na oznaki częstego, a nawet wiecznego dramatu. Podobnie jak w przypadku niektórych innych organów zarządzających, HOA mogą być utrudniane przez egotyzm, gry o władzę i drobną politykę.

Zaplanuj czas na rozmowę z Prezesem HOA, aby dowiedzieć się, czy chcesz, aby ta osoba podejmowała w Twoim imieniu decyzje dotyczące rozwoju. Zapytaj także prezydenta o zainteresowanie mieszkańców zasiadaniem w zarządzie: czy jest do tego silna motywacja lub względna obojętność? Ta rozmowa może również zmotywować cię (lub nie) do samodzielnego zasiadania w radzie, co wymagałoby wyboru i poświęcenia czasu na nowe obowiązki.

8. Zgodność z HOA

Nie polegaj na tym, że jesteś odpowiednio powiadamiany o wszelkich problemach utrzymujących się między stowarzyszeniem a obecnym właścicielem domu, który Cię interesuje. Niezapytanie o te problemy w odpowiednim czasie może skutkować ich odziedziczeniem po przejęciu nieruchomości.

Niektóre potencjalne problemy mogą być oczywiste, takie jak martwa lub zarośnięta architektura krajobrazu lub łuszczenie się farby. I odwrotnie, czy właściciel wprowadził ulepszenia zewnętrzne lub inne zmiany w nieruchomości bez uzyskania zgody HOA? Jeśli zmiany te nie są zgodne z zasadami, co może się stać, jeśli będziesz właścicielem nieruchomości? Możesz być w stanie zmusić właściciela do rozwiązania problemów w ramach umowy sprzedaży lub zapewnić gotówkę przy zamknięciu.

9. Obowiązki ubezpieczeniowe

Podobnie jak w przypadku własności nieruchomości, przepisy ubezpieczeniowe w ramach planowanej inwestycji można również podzielić, przy czym HOA pokrywa niektóre zagrożenia lub obszary, a właściciel domu odpowiada za inne.

Są one często nakazane przez prawo stanowe. Na przykład na Florydzie kondominium HOA musi ubezpieczyć całą wspólną własność, która obejmuje każdą część budynku aż do niedokończonej płyty gipsowo-kartonowej. Tymczasem właściciel domu jest odpowiedzialny za ubezpieczenie całego mienia osobistego w swoim urządzeniu, w tym urządzeń, podłóg, szafek, zabiegów okiennych i tym podobnych.

Sprawdź prawo stanu, w którym będziesz mieszkać, aby dokładnie określić podział wymagań. Sprawdź, czy HOA dla nieruchomości, którą rozważasz, spełnia te wymagania.

Ubezpieczenie od katastrof jest szczególnie ważne, jeśli rozważasz zakup mieszkania lub kamienicy na obszarze podatnym na poważne klęski żywiołowe, takie jak powodzie, trzęsienia ziemi, zamiecie, pożary, tornada lub huragany. „Na północno-zachodnim wybrzeżu Pacyfiku ubezpieczenie od trzęsień ziemi jest bardzo powszechne [w planowanych projektach], choć nie jest wymagane”, mówi Manning.

Sprawdź, czy HOA zapewnia dodatkowe pokrycie jako dodatek do posiadania w ramach rozwoju. „Myślący przyszłościowo HOA może uczynić budynek mieszkalny bardziej atrakcyjnym” w ten sposób, mówi Manning. Mogą dodać „trzęsienie ziemi i inne rodzaje ubezpieczenia od ryzyka, [które] zostaną odzwierciedlone w opłatach HOA właściciela domu”. Należy oczywiście potwierdzić, czy takie dodatkowe ubezpieczenie obejmuje również obszary, które są prawną odpowiedzialnością właściciela domu, czy tylko do osób podlegających HOA.

Dolna linia

Życie w planowanym rozwoju - i podleganie częściowo zasadom HOA - może być mieszanym błogosławieństwem. Daje to perspektywę wymiany pewnej kontroli nad domem w celu zmniejszenia obowiązków związanych z utrzymaniem go oraz korzyści wynikających ze wspólnego korzystania z udogodnień i bezpieczeństwa. Może jednak również zmienić zróżnicowany wygląd typowego sąsiedztwa, aby uzyskać bardziej jednolity wygląd, chociaż ten z mniejszą szansą na upodobanie sąsiada do dekoracji lub niechlujne nawyki konserwacyjne staną się dla ciebie problemem.

To, jak dobrze przyjmiesz te kompromisy, przyczyni się do tego, jak szczęśliwy będziesz w kondominium lub w innym „planowanym domu”. Jeśli zdecydujesz się na zakup, koniecznie zaangażuj specjalistów, w tym agenta nieruchomości, który jest zaznajomiony z planowane projekty i HOA, ponieważ istnieje wiele nietypowych aspektów w porównaniu z zakupem domu jednorodzinnego.