9 rzeczy, które należy wiedzieć przed refinansowaniem kredytu hipotecznego

Zdaniem Mortgage Bankers Association (MBA) wnioski o refinansowanie stanowią znaczną część wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny. Częściowo może to wynikać z faktu, że stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych zachęciło właścicieli domów do restrukturyzacji finansów.

Jednak to, czy refinansowanie kredytu hipotecznego jest dla Ciebie odpowiednie, zależy bardziej od indywidualnych okoliczności niż oprocentowanie kredytów hipotecznych w tym tygodniu. Oto dziewięć kluczowych kwestii do rozważenia przed złożeniem wniosku o refinansowanie domu.

1. Poznaj kapitał swojego domu

Pierwszą kwalifikacją, którą będziesz musiał refinansować, jest kapitał własny w twoim domu. Dobra wiadomość jest taka, że ​​wartości domów rosły, a udział podwodnych właścicieli domów znacznie spadł, według Len Kiefer, zastępca głównego ekonomisty Freddiego Maca. Jednak niektóre domy nie odzyskały już wartości, a niektórzy właściciele domów mają niski kapitał własny. Refinansowanie przy niewielkim lub żadnym kapitale nie zawsze jest możliwe w przypadku tradycyjnych pożyczkodawców, ale niektóre programy rządowe są dostępne. Najlepszym sposobem na sprawdzenie, czy kwalifikujesz się do określonego programu, jest wizyta u pożyczkodawcy i omówienie jego indywidualnych potrzeb. Właściciele domów z co najmniej 20% kapitału własnego będą mieli łatwiejszy dostęp do nowej pożyczki.

2. Poznaj swoją zdolność kredytową

Kredytodawcy zaostrzyli w ostatnich latach standardy dotyczące zatwierdzania pożyczek, więc niektórzy konsumenci mogą być zaskoczeni, że nawet przy dobrym kredycie nie zawsze będą kwalifikować się do najniższych stóp procentowych. Zazwyczaj pożyczkodawcy chcą uzyskać ocenę kredytową na poziomie 760 lub wyższą, aby uzyskać najniższe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Pożyczkobiorcy z niższymi wynikami mogą nadal uzyskać nową pożyczkę, ale oprocentowane przez nich opłaty lub opłaty mogą być wyższe.

Kluczowe dania na wynos

• Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu hipotecznego upewnij się, że dysponujesz odpowiednim kapitałem własnym - co najmniej 20% ułatwi zakwalifikowanie się do kredytu.
• Sprawdź, czy Twoja ocena kredytowa wynosi co najmniej 760, a stosunek zadłużenia do dochodu wynosi 36% lub mniej.
• Sprawdź warunki, stopy procentowe i koszty refinansowania - w tym punkty i czy będziesz musiał zapłacić PMI - w celu ustalenia, czy udzielenie pożyczki naprzód spełni Twoje potrzeby.
• Należy obliczyć próg rentowności i wpływ refinansowania na podatki.

3. Poznaj swój stosunek zadłużenia do dochodu

Jeśli masz już pożyczkę hipoteczną, możesz założyć, że możesz łatwo uzyskać nową. Jednak kredytodawcy nie tylko podnieśli poprzeczkę w zakresie oceny wiarygodności kredytowej, ale także zaostrzyli się dzięki stosunkowi długu do dochodu. Podczas gdy niektóre czynniki, takie jak wysoki dochód, długa i stabilna historia pracy lub znaczne oszczędności, mogą pomóc ci zakwalifikować się do pożyczki, pożyczkodawcy zazwyczaj chcą utrzymać miesięczne płatności mieszkaniowe poniżej maksymalnie 28% twoich miesięcznych dochodów brutto. Ogólny stosunek zadłużenia do dochodu powinien wynosić 36% lub mniej, choć z pewnymi dodatkowymi czynnikami niektórzy pożyczkodawcy wzrosną do 43%. Być może będziesz chciał spłacić część długu przed refinansowaniem, aby się zakwalifikować.

4. Koszty refinansowania

Refinansowanie domu kosztuje zwykle od 3% do 5% całkowitej kwoty pożyczki, ale kredytobiorcy mogą znaleźć kilka sposobów na obniżenie kosztów lub zawarcie ich w pożyczkę. Jeśli masz wystarczającą ilość kapitału, możesz przenieść koszty do nowej pożyczki, zwiększając kapitał. Niektórzy pożyczkodawcy oferują refinansowanie „bez kosztów”, co zwykle oznacza, że ​​zapłacisz nieco wyższą stopę procentową na pokrycie kosztów zamknięcia. Nie zapomnij negocjować i rozejrzeć się, ponieważ kredytodawca może uiścić lub obniżyć niektóre opłaty refinansowe.

5. Stawki a termin

Podczas gdy wielu kredytobiorców koncentruje się na stopie procentowej, ważne jest ustalenie celów przy refinansowaniu, aby ustalić, który produkt hipoteczny spełnia twoje potrzeby. Jeśli Twoim celem jest maksymalne zmniejszenie miesięcznych płatności, będziesz potrzebować pożyczki o najniższym oprocentowaniu na najdłuższy okres. Jeśli chcesz płacić mniej odsetek przez cały okres kredytowania, poszukaj najniższej stopy procentowej w najkrótszym terminie. Pożyczkobiorcy, którzy chcą spłacić pożyczkę tak szybko, jak to możliwe, powinni szukać kredytu hipotecznego o najkrótszym terminie wymagającym płatności, na które mogą sobie pozwolić.

6. Punkty refinansujące

Porównując różne oferty pożyczek hipotecznych, spójrz zarówno na stopy procentowe, jak i punkty. Punkty, równe 1% kwoty pożyczki, są często wypłacane w celu obniżenia stopy procentowej. Pamiętaj, aby obliczyć, ile zapłacisz w punktach za każdą pożyczkę, ponieważ zostaną one wypłacone na zakończenie lub zostaną zaliczone do kwoty głównej nowej pożyczki.

Kredytodawcy zaostrzyli w ostatnich latach standardy dotyczące zatwierdzania pożyczek, wymagając wyższych ocen kredytowych dla najlepszych stóp procentowych i niższych wskaźników zadłużenia do dochodu niż w przeszłości.

7. Poznaj swój próg rentowności

Ważnym obliczeniem przy podejmowaniu decyzji o refinansowaniu jest próg rentowności, czyli moment, w którym koszty refinansowania zostały pokryte z miesięcznych oszczędności. Po tym momencie twoje miesięczne oszczędności są całkowicie twoje. Jeśli na przykład refinansowanie kosztuje 2000 USD, a Ty oszczędzasz 100 USD miesięcznie w stosunku do poprzedniej pożyczki, odzyskanie kosztów potrwa 20 miesięcy. Jeśli zamierzasz przeprowadzić się lub sprzedać dom w ciągu dwóch lat, refinansowanie w tym scenariuszu może nie mieć sensu.

8. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Właściciele domów, którzy mają mniej niż 20% kapitału własnego w domu podczas refinansowania, będą musieli zapłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Jeśli już płacisz PMI w ramach bieżącej pożyczki, nie zrobi to dla ciebie dużej różnicy. Ale niektórzy właściciele domów, których domy straciły na wartości od daty zakupu, mogą odkryć, że jeśli dokonają refinansowania, będą musieli zacząć płacić PMI po raz pierwszy. Zmniejszone płatności z powodu refinansowania mogą nie być wystarczająco niskie, aby zrównoważyć dodatkowe koszty PMI. Pożyczkodawca może szybko obliczyć, czy będziesz musiał zapłacić PMI i ile to doda do twoich płatności mieszkaniowych.

9. Poznaj swoje podatki

Wielu konsumentów polegało na odliczeniu odsetek od kredytu hipotecznego, aby obniżyć federalny rachunek podatku dochodowego. Jeśli dokonasz refinansowania i zaczniesz płacić mniej odsetek, ulga podatkowa może być niższa, chociaż niewiele osób uważa to za powód do unikania refinansowania. Jednak możliwe jest również, że odliczenie odsetek będzie wyższe przez pierwsze kilka lat pożyczki, gdy część odsetkowa miesięcznej płatności jest większa niż kwota główna. Zwiększenie wielkości pożyczki z powodu wypłaty gotówki lub zwijania kosztów zamknięcia wpłynie również na wysokość odsetek, które będziesz płacić.

To powiedziawszy, przepisy Ustawy o obniżkach podatków i miejscach pracy, które weszły w życie w grudniu 2017 r., Mogą wpłynąć na chęć skorzystania z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Nowe odliczenie o podwyższonym standardzie - obecnie 24 400 USD dla małżeństw składających wspólne wnioski, w porównaniu do 12 700 USD zgodnie z poprzednią ustawą - może sprawić, że odliczenia od pozycji będą mniej atrakcyjne finansowo dla większej liczby podatników. Ale zamożniejsi właściciele domów, którzy chcą refinansować duży istniejący kredyt hipoteczny, nadal będą mogli odliczyć odsetki od długu hipotecznego w wysokości do 1 miliona USD (limit dla nowego zadłużenia hipotecznego wynosi obecnie 750 000 USD dla domów zakupionych 15 grudnia 2017 r. Lub później). Biorąc pod uwagę te zmiany, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uzyskać indywidualne informacje na temat wpływu refinansowania na podatki.

Dolna linia

Podobnie jak wiele transakcji finansowych, refinansowanie kredytów hipotecznych jest złożone i wymaga należytej staranności ze strony właścicieli domów.

Mądrze jest skonsultować się z renomowanym pożyczkodawcą, aby uzyskać szybkie odpowiedzi na niektóre z twoich obaw. Pomoże to w podjęciu ważnej decyzji, czy refinansowanie jest dla Ciebie odpowiednie. Jeśli wydaje się, że byłby to dobry ruch, wykonaj zadanie domowe omówione powyżej.