Zgodna definicja pożyczki
Pożyczka zgodna jest z hipoteką równą lub niższą od kwoty w dolarach ustalonej przez limit pożyczki zgodnej ustalonej przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego (FHFA) i spełnia kryteria finansowania Freddiego Maca i Fannie Mae. Dla pożyczkobiorców z doskonałym kredytem pożyczki zgodne z wymogami są korzystne ze względu na niskie oprocentowanie.
Jak działa pożyczka zgodna
Federal National Mortgage Association (FNMA lub Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC lub Freddie Mac) są sponsorowanymi przez rząd podmiotami napędzającymi rynek kredytów mieszkaniowych. Te quasi-rządowe agencje opracowały znormalizowane zasady i wytyczne, które muszą spełniać hipoteki. Termin „zgodny” jest najczęściej używany w przypadku konkretnej kwoty kredytu hipotecznego, która musi mieścić się w określonym limicie, znanym jako limit kredytu zgodnego, ustalonym przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). W 2019 r. Limit ten wynosi 484, 350 USD, co oznacza wzrost z 453 100 USD w 2018 r. Na rynkach o wysokich kosztach limit jest wyższy. Nowy pułap dla nieruchomości jednoskładnikowych w najbardziej kosztownych obszarach, takich jak San Francisco i Nowy Jork, wynosi 726, 525 USD - czyli 150% z 483 450 USD. Ustawa o mieszkalnictwie i ożywieniu gospodarczym (HERA) wymaga corocznego dostosowania podstawowego limitu pożyczki zgodnie z Fannie Mae i Freddie Mac, aby odzwierciedlić zmianę średniej ceny nieruchomości w USA.
Inne niż wielkość pożyczki, inne wytyczne zgodne z pożyczkami uwzględniają stosunek pożyczki do wartości pożyczkobiorcy (tj. Wielkość zaliczki), stosunek zadłużenia do dochodu, ocenę zdolności kredytowej i historię, wymagania dotyczące dokumentacji itp. Pożyczka udzielana przez Fannie lub Freddie może być objęta zaliczką w wysokości zaledwie 3%, a pożyczkobiorca musi być pierwszym nabywcą domu. Ponadto wymagane jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) w wysokości około 1, 05% rocznie dla pożyczek 30-letnich do kwoty 484, 350 USD. Część lub całość kosztów ubezpieczenia podlega odliczeniu od podatku, jeżeli dochód brutto (AGI) gospodarstwa domowego kredytobiorcy wynosi nie więcej niż 109 000 USD.
Zgodne pożyczki są korzystne ze względu na niskie stopy procentowe.
Jak pożyczkodawcy korzystają z pożyczek zgodnych?
Należy zauważyć, że Fannie Mae i Freddie Mac nie udzielają kredytów hipotecznych. Zamiast tego ubezpieczają kredyty hipoteczne wydane przez pożyczkodawców, tworząc więcej miejsca dla banków na udzielanie większej liczby pożyczek, niż byłoby to możliwe bez ubezpieczenia. Z tego powodu pożyczkodawcy wolą pracować z pożyczkami zgodnymi z wymogami, ponieważ można je łatwo spakować w pakiety inwestycyjne i sprzedać na wtórnym rynku kredytów hipotecznych, uwalniając zdolność do udzielania większych pożyczek nabywcom domów.
Zgodne pożyczki vs. pożyczki niezgodne
Zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac kupują pożyczki zgodne z rynkiem wtórnym, aby przepakować je na rynek wtórny, co znacznie zmniejsza popyt na kredyty niespełniające warunków. Kredyty hipoteczne, które przekraczają limit odpowiadający pożyczce, są klasyfikowane jako kredyty hipoteczne niespełniające wymogów lub duże. Warunki niespełniających warunków hipotek mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy, ale oprocentowanie kredytu hipotecznego i minimalne zaliczki na duże pożyczki są zazwyczaj wyższe, ponieważ wiążą się z większym ryzykiem dla pożyczkodawcy.
Specjalne uwagi dotyczące udzielania pożyczek zgodnych
FHFA, która ustala roczny limit pożyczek zgodnych z przepisami, sprawuje nadzór regulacyjny, aby zagwarantować, że Fannie Mae i Freddie Mac wypełniają swoje statuty i misje promowania własności domów dla Amerykanów o niższych dochodach i klasy średniej. FHFA wykorzystuje wzrost / spadek średnich cen mieszkań od października do października w comiesięcznym badaniu stopy procentowej (MIRS) w celu dostosowania limitów pożyczek zgodnych na następny rok.
Aby przeprowadzić tę ankietę, FHFA prosi próbę pożyczkodawców hipotecznych o zgłoszenie warunków dotyczących wszystkich pożyczek jednorodzinnych, w pełni amortyzujących, z przeznaczeniem na zakup i pożyczki pozarolnicze, które zamykają w ciągu ostatnich pięciu dni roboczych miesiąca. Ankieta dostarcza miesięczne informacje na temat stóp procentowych, warunków pożyczek i cen nieruchomości według rodzaju nieruchomości, rodzaju pożyczki (stała stopa lub zmienna stopa) i rodzaju pożyczkodawcy, a także informacje na temat 15-letnich i 30-letnich pożyczek o stałym oprocentowaniu.