Hipoteka konwencjonalna lub pożyczka

Konwencjonalna pożyczka hipoteczna lub konwencjonalna to każdy rodzaj kredytu kupującego, który nie jest oferowany ani zabezpieczany przez podmiot rządowy, taki jak Federal Housing Administration (FHA), US Department of Veterans Affairs (VA) lub USDA Rural Housing Service, ale zamiast tego jest dostępny lub gwarantowany przez prywatnego pożyczkodawcę (banki, związki kredytowe, firmy hipoteczne) lub dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Pożyczki konwencjonalne są często błędnie nazywane zgodnymi hipotekami lub pożyczkami. Chociaż nakładają się, obie są odrębnymi kategoriami. Kredyt hipoteczny zgodny z prawem to taki, którego podstawowe warunki spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac. Najważniejszym z nich jest limit dolara, ustalany corocznie przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego (FHFA): w 2019 r. W większości kontynentalnych Stanów Zjednoczonych pożyczka nie może przekroczyć 484 350 USD. Tak więc, chociaż wszystkie pożyczki zgodne są konwencjonalne, nie wszystkie pożyczki konwencjonalne kwalifikują się jako zgodne. Ogromna hipoteka w wysokości 800 000 USD, na przykład, jest hipoteką konwencjonalną, ale nie zgodną z hipoteką, ponieważ przewyższa kwotę, która pozwoliłaby na jej wsparcie przez Fannie Mae lub Freddie Mac. (W celu zapoznania się z tym tekstem zobacz „Zrozumienie dużych hipotek kontra konwencjonalne kredyty hipoteczne”)

Obecnie konwencjonalne kredyty hipoteczne stanowią około dwóch trzecich pożyczek udzielanych przez właścicieli domów w Stanach Zjednoczonych. Rynek wtórny tradycyjnych kredytów hipotecznych jest wyjątkowo duży i płynny. Większość konwencjonalnych hipotek jest zapakowana w tranzytowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które handlują na ugruntowanym rynku terminowym zwanym rynkiem hipotecznym, który zostanie ogłoszony (TBA). Wiele z tych konwencjonalnych tranzytowych papierów wartościowych jest dalej sekurytyzowanych w zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO).

Kluczowe dania na wynos

• Konwencjonalna pożyczka hipoteczna lub zwykła to pożyczka nabywcy domu, która nie jest oferowana ani zabezpieczana przez podmiot rządowy.
• Jest on dostępny lub gwarantowany przez prywatnego pożyczkodawcę lub dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa - Fannie Mae i Freddie Mac.
• Potencjalni kredytobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny, dostarczyć wymagane dokumenty, historię kredytową i bieżącą ocenę zdolności kredytowej.
• Konwencjonalne stopy procentowe pożyczek są zwykle wyższe niż oprocentowane przez rząd kredyty hipoteczne, takie jak kredyty FHA.

Jak działa hipoteka konwencjonalna lub pożyczka

W latach, które upłynęły od załamania kredytów hipotecznych subprime w 2007 r., Pożyczkodawcy zaostrzyli kwalifikacje pożyczek - na przykład „brak weryfikacji” i „brak zaliczki”, ale ogólnie większość podstawowych wymagań nie uległa zmianie . Potencjalni pożyczkobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny (i zazwyczaj uiścić opłatę aplikacyjną), a następnie dostarczyć pożyczkodawcy niezbędne dokumenty do przeprowadzenia szczegółowej kontroli ich tła, historii kredytowej i bieżącej oceny zdolności kredytowej.

Wymagana dokumentacja

Żadna nieruchomość nie jest nigdy w 100% finansowana. Sprawdzając twoje aktywa i zobowiązania, pożyczkodawca chce sprawdzić nie tylko, czy stać Cię na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego (który zwykle nie powinien przekraczać 28% dochodu brutto), ale także czy możesz poradzić sobie z zaliczką na nieruchomość (a jeśli tak, to ile), wraz z innymi kosztami wstępnymi, takimi jak opłaty za udzielenie kredytu lub subemisję, opłaty maklerskie oraz koszty rozliczenia lub zamknięcia, z których wszystkie mogą znacznie podnieść koszt kredytu hipotecznego. Wymagane elementy to:

1 . Zaświadczenie o dochodach. Dokumenty te będą obejmować między innymi:

• Trzydzieści dni odcinków wypłaty, które pokazują dochód, jak również dochód roczny
• Dwa lata federalnych deklaracji podatkowych
• Sześćdziesiąt dni lub kwartalne zestawienie wszystkich kont aktywów, w tym kont czekowych, oszczędnościowych i wszelkich kont inwestycyjnych
• Dwa lata oświadczeń W-2

Kredytobiorcy muszą być również przygotowani z dowodem dodatkowego dochodu, takiego jak alimenty lub premie.

2. Aktywa. Będziesz musiał przedstawić wyciągi bankowe i wyciągi z rachunków inwestycyjnych, aby udowodnić, że masz środki na zaliczki i koszty zamknięcia rezydencji, a także rezerwy gotówkowe. Jeśli otrzymasz pieniądze od znajomego lub krewnego, aby pomóc w zaliczce, będziesz potrzebować listów podarunkowych, które zaświadczają, że nie są to pożyczki i nie masz wymaganej lub obowiązkowej spłaty. Listy te często wymagają notarialnego poświadczenia.

3. Weryfikacja zatrudnienia. Pożyczkodawcy chcą dziś upewnić się, że pożyczają tylko pożyczkobiorcom o stabilnej historii pracy. Twój pożyczkodawca nie tylko chce zobaczyć twoje odcinki wypłaty, ale może również zadzwonić do twojego pracodawcy, aby sprawdzić, czy nadal jesteś zatrudniony i sprawdzić twoje wynagrodzenie. Jeśli ostatnio zmieniłeś pracę, pożyczkodawca może chcieć skontaktować się z poprzednim pracodawcą. Kredytobiorcy prowadzący działalność na własny rachunek będą musieli dostarczyć znacznych dodatkowych formalności związanych z ich działalnością i dochodami.

4. Inna dokumentacja. Twój pożyczkodawca będzie musiał skopiować prawo jazdy lub dowód osobisty i będzie potrzebował twojego numeru ubezpieczenia społecznego oraz podpisu, umożliwiając pożyczkodawcy wyciągnięcie raportu kredytowego.

Stopy procentowe

Konwencjonalne stopy procentowe pożyczek są zwykle wyższe niż oprocentowane przez rząd kredyty hipoteczne, takie jak pożyczki FHA (chociaż pożyczki te, które zwykle nakazują, aby kredytobiorcy płacili składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, w dłuższej perspektywie mogą okazać się równie kosztowne).

Stopa procentowa przenoszona przez konwencjonalną hipotekę zależy od kilku czynników, w tym warunków kredytu - jego długości, wielkości oraz tego, czy ma stałą stopę procentową, czy zmienną stopę procentową - a także bieżących warunków ekonomicznych lub finansowych. Kredytodawcy hipoteczni ustalają stopy procentowe w oparciu o ich oczekiwania dotyczące przyszłej inflacji; podaż i popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką również wpływają na stawki. Kiedy Rezerwa Federalna powoduje, że banki pożyczają drożej, kierując się wyższą stopą funduszy federalnych, banki z kolei przenoszą wyższe koszty na swoich klientów, a stopy kredytu konsumpcyjnego, w tym na kredyty hipoteczne, zwykle rosną.

Zazwyczaj związane ze stopą procentową są punkty, opłaty wypłacane pożyczkodawcy (lub brokerowi). Im więcej punktów płacisz, tym niższe jest oprocentowanie. Jeden punkt kosztuje 1% kwoty pożyczki i zmniejsza stopę procentową o około 0, 25%. Ogólnie rzecz biorąc, ludzie, którzy planują zamieszkać w domu przez długi czas (10 lub więcej lat), powinni wziąć pod uwagę punkty, aby utrzymać niższe stopy procentowe przez cały okres kredytowania.

Ostatnim czynnikiem określającym stopę procentową jest profil finansowy indywidualnego kredytobiorcy: majątek osobisty, zdolność kredytowa i wielkość zaliczki, którą mogą dokonać z tytułu rezydencji, która ma być finansowana.

Kupujący, który planuje mieszkać w domu przez 10 lub więcej lat, powinien rozważyć opłacenie punktów, aby utrzymać stopy procentowe na niższym poziomie przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego.

Specjalne uwagi na temat hipoteki konwencjonalnej lub pożyczki

Tego rodzaju pożyczki nie są dla wszystkich. Oto spojrzenie na to, kto może kwalifikować się do tradycyjnej hipoteki, a kto nie.

Kto może się zakwalifikować

Osoby z ustalonymi raportami kredytowymi i gwiezdnymi, które mają solidne podstawy finansowe, zwykle kwalifikują się do konwencjonalnych hipotek. Mówiąc dokładniej, idealny kandydat powinien mieć:

• Ocena kredytowa wynosi co najmniej 680, a najlepiej znacznie ponad 700. Im wyższy wynik, tym niższe oprocentowanie kredytu, przy czym najlepsze warunki są zarezerwowane dla osób powyżej 740 lat.
• Dopuszczalny stosunek zadłużenia do dochodu (DTI). Jest to suma miesięcznych zobowiązań w porównaniu do miesięcznego dochodu. Liczba ta wynosi około 36% i nie więcej niż 43%.
• Zaliczka w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu jest łatwo dostępna. Pożyczkodawcy mogą i akceptują mniej, ale jeśli tak, często wymagają, aby kredytobiorcy wykupili prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego i płacili składki co miesiąc, aż osiągną co najmniej 20% kapitału własnego w domu.

Ponadto konwencjonalne kredyty hipoteczne są często najlepszym lub jedynym rozwiązaniem dla nabywców domów, którzy chcą rezydencji w celach inwestycyjnych, jako drugi dom lub którzy chcą kupić nieruchomość o wartości ponad 500 000 USD.

Kto raczej się nie zakwalifikuje

Ogólnie rzecz biorąc, ci, którzy dopiero zaczynają życie, ci z nieco większym zadłużeniem niż normalnie oraz ci o skromnej zdolności kredytowej często mają problemy z zakwalifikowaniem się do tradycyjnych pożyczek. Mówiąc dokładniej, hipoteki te byłyby trudne dla tych, którzy:

• Cierpiał na bankructwo lub wykluczenie w ciągu ostatnich siedmiu lat.
• Oceny kredytowe poniżej 650.
• DTI powyżej 43%.
• Mniej niż 20% lub nawet 10% ceny zakupu domu za zaliczkę.