Proces defeasance
Proces defaasance jest sposobem, dzięki któremu pożyczkobiorcy mogą wyjść z hipoteki, zastępując portfel papierów wartościowych zabezpieczonych przez Skarb USA. Te papiery wartościowe muszą mieć wystarczającą wartość, aby wygenerować wystarczające przepływy pieniężne na pokrycie pozostałej kwoty głównej i odsetek należnych od pożyczki.
W przypadku spłaty zobowiązanie do zadłużenia nie znika, ale spłata zwalnia z zastawu majątek obciążony hipoteką. W ten sposób pożyczkobiorca może refinansować lub sprzedać nieruchomość w ramach deficytu.
Defeasance zasadniczo wymaga, aby pożyczkobiorca uzyskał usługi prawne i finansowe od specjalistów dobrze zorientowanych w procesie defaasance. Będą to brokerzy-dealerzy. Wynika to z faktu, że pokonanie wymaga stworzenia nowo powstałych podmiotów, takich jak kredytobiorca będący następcą. Z pomocą kompetentnych specjalistów pożyczkobiorca może na ogół ukończyć proces defeasance w nieco ponad 30 dni. Liczba zaangażowanych stron i koszt uniknięcia są różne, ponieważ przepisy regulujące ten proces różnią się w zależności od państwa.
PRZEŁAMANIE Proces defeasance
Proces defeasance pomaga zapewnić inwestorom w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką przepływy pieniężne, których oczekiwali przy zakupie tych papierów. Jeśli na przykład pożyczkobiorca wpłaci dużą kwotę i zdecyduje się spłacić hipotekę w formie ryczałtu, znacznie wyprzedzając termin zapadalności hipoteki, inwestorzy z drugiej strony nie otrzymają spłat odsetek, których spodziewali się jako przepływ pieniężny.
Defaasance powstało na rynku obligacji jako sposób na zapewnienie, że inwestorzy otrzymają spodziewane stopy zwrotu w przypadku, gdy emitent obligacji zdecyduje się na spłatę swoich zobowiązań wobec posiadaczy obligacji. Jednak klęska stała się popularna w świecie finansowania nieruchomości, gdy rozpoczęły się sekurytyzowane pożyczki.
Warunki do pokonania
Sekurytyzowane pożyczki są zazwyczaj w posiadaniu podmiotów znanych jako Real Estate Mortgage Investment Conduits lub REMICs. Podmioty te działają na podstawie kontrolowanej listy zasad określonych w wewnętrznym kodeksie przychodów. Zasady te określają warunki, które muszą być spełnione, aby pożyczkobiorca mógł zakwalifikować się do uzyskania odszkodowania.
Pierwsza reguła zabrania spłaty, jeśli hipoteka ma mniej niż dwa lata. Reguły określają dzień sekurytyzacji pożyczki jako początek dwóch lat, a nie dzień zamknięcia pożyczki. Niektóre pożyczki będą określać, że pożyczka musi być starsza niż dwa lata, aby uzyskać odszkodowanie.
Przepisy stanowią również, że dokumenty pożyczki muszą wyraźnie zezwalać pożyczkobiorcy na dochodzenie roszczeń. Dokumenty nie mogą być później zmieniane, aby umożliwić oszustwo. Papiery wartościowe wykorzystane jako nowe zabezpieczenie muszą być papierami skarbowymi, ponieważ uważa się, że zawierają one najniższe ryzyko dla inwestorów. Wreszcie hipotekę na nieruchomości można zwolnić wyłącznie w celu ułatwienia zbycia nieruchomości, takiej jak sprzedaż lub refinansowanie.