Pożyczka Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA)
Pożyczka FHA to kredyt hipoteczny wydany przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA i ubezpieczony przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA). Pożyczki FHA, przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskim lub umiarkowanym dochodzie, wymagają niższych minimalnych zaliczek i ocen kredytowych niż wiele tradycyjnych pożyczek.
Od 2019 r. Możesz pożyczyć do 96, 5% wartości domu z pożyczką FHA (co oznacza, że będziesz musiał dokonać przedpłaty w wysokości zaledwie 3, 5%). Aby się zakwalifikować, musisz mieć zdolność kredytową wynoszącą co najmniej 580 punktów. Jeśli Twoja ocena kredytowa mieści się w przedziale od 500 do 579, nadal możesz uzyskać pożyczkę FHA, pod warunkiem że możesz dokonać 10% zaliczki. W przypadku pożyczek FHA Twoja przedpłata może pochodzić z oszczędności, prezentu finansowego od członka rodziny lub dotacji na pomoc w zaliczkach.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że kredyty FHA są popularne wśród nabywców domów po raz pierwszy.
Podczas gdy pożyczki Federalnej Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) wymagają niższych zaliczek i ocen kredytowych niż pożyczki konwencjonalne, wiążą się one z innymi surowymi wymogami.
Ważne jest, aby pamiętać, że Federalna Administracja Mieszkalnictwa nie pożycza ci kredytu hipotecznego. Zamiast tego dostajesz pożyczkę od pożyczkodawcy zatwierdzonego przez FHA, takiego jak bank, a FHA gwarantuje pożyczkę. Z tego powodu niektórzy nazywają to pożyczką ubezpieczoną przez FHA.
Płacisz za tę gwarancję poprzez składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego na rzecz FHA. Twój pożyczkodawca ponosi mniejsze ryzyko, ponieważ FHA wypłaci roszczenie pożyczkodawcy, jeśli nie spłacisz pożyczki.
Jak działa pożyczka FHA
Pożyczka FHA wymaga płacenia dwóch rodzajów składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego - Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) i rocznej MIP (pobierana co miesiąc). Upfront MCI wynosi 1, 75% podstawowej kwoty pożyczki (na 2018 r.). Płacisz to w momencie zamknięcia, lub może zostać przeniesione do pożyczki. Jeśli na przykład udzielono ci kredytu mieszkaniowego na kwotę 350 000 USD, zapłacisz UFMIP w wysokości 1, 75% x 350 000 USD = 6125 USD. Płatności są zdeponowane na rachunku powierniczym utworzonym przez Departament Skarbu USA, a fundusze są wykorzystywane na spłatę kredytu hipotecznego na wypadek niespłacenia kredytu.
Pomimo nazwy, dokonuje się corocznych płatności MIP co miesiąc. Płatności wahają się od 0, 45% do 1, 05% kwoty podstawowej pożyczki, w zależności od kwoty pożyczki, długości pożyczki i pierwotnego stosunku kredytu do wartości (LTV). Typowy koszt MCI wynosi zwykle 0, 85% kwoty kredytu. Na przykład, jeśli masz pożyczkę w wysokości 350 000 USD, będziesz dokonywać rocznych płatności MIP w wysokości 0, 85% x 350 000 USD = 2 975 USD lub 247, 92 USD miesięcznie. Jest to płatne dodatkowo do kosztu UFMIP.
Kluczowe dania na wynos
- Pożyczki FHA to kredyty hipoteczne wspierane przez państwo, przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskim lub średnim dochodzie, którzy mogą mieć wyniki kredytowe niższe niż średnie.
- Pożyczki FHA wymagają niższych minimalnych zaliczek i ocen kredytowych niż wiele tradycyjnych pożyczek.
- Pożyczki FHA są wydawane przez zatwierdzone banki i instytucje pożyczkowe, które ocenią twoje kwalifikacje do otrzymania pożyczki.
- Pożyczki te wiążą się z pewnymi ograniczeniami i limitami kredytowymi, których nie można znaleźć w konwencjonalnych kredytach hipotecznych.
Będziesz dokonywał rocznych płatności MIP za 11 lat lub okres kredytowania, w zależności od długości kredytu i LTV.
| Jak długo płacisz roczną składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) | ||
|---|---|---|
| SEMESTR | LTV% | JAK DŁUGO PŁACISZ ROCZNA MCI |
| ≤ 15 lat | ≤ 78% | 11 lat |
| ≤ 15 lat | 78, 01% do 90% | 11 lat |
| ≤ 15 lat | > 90% | Termin pożyczki |
| > 15 lat | ≤ 78% | 11 lat |
| > 15 lat | 78, 01% do 90% | 11 lat |
| > 15 lat | > 90% | Termin pożyczki |
Możesz być w stanie odliczyć kwotę składki; jednak musisz wyszczególnić swoje potrącenia - zamiast wziąć standardowe potrącenie (aż 24 000 USD w 2019 r., jeśli jesteś małżeństwem składającym wspólne wnioski) - aby to zrobić.
1:46Czy kredyt hipoteczny FHA jest nadal okazją?
Historia programu pożyczkowego FHA
Kongres utworzył Federalną Administrację Mieszkalnictwa w 1934 r., Podczas wielkiego kryzysu. W tym czasie branża mieszkaniowa miała kłopoty: gwałtownie wzrosła liczba przypadków niewypłacalności i wykluczenia, kredyty były ograniczone do 50% wartości rynkowej nieruchomości, a warunki kredytu hipotecznego - w tym krótkie harmonogramy spłat w połączeniu z płatnościami balonowymi - były trudne do spełnienia dla wielu nabywców domów. W rezultacie USA były przede wszystkim narodem najemców, a tylko 40% gospodarstw domowych posiadało swoje domy.
Aby stymulować rynek mieszkaniowy, rząd stworzył program pożyczek z ubezpieczeniem federalnym, który zmniejszył ryzyko pożyczkodawcy i ułatwił pożyczkobiorcom zakwalifikowanie się do kredytu mieszkaniowego. Według badań Federalnego Banku Rezerw w St. Louis, stopa sprzedaży domów w USA stale rosła, osiągając najwyższy w historii poziom 69, 2% w 2004 roku. (Na trzeci kwartał 2018 r. Wynosi 64, 4%).
Rodzaje pożyczek FHA
Oprócz tradycyjnych pierwszych hipotek, FHA oferuje kilka innych programów pożyczek, w tym:
- Program Home Equity Conversion Mortgage (HECM) - program odwróconej hipoteki, który pomaga seniorom w wieku 62 lat i starszym przekształcać kapitał własny w domach na gotówkę, zachowując jednocześnie tytuł własności do domu. Ty decydujesz, jak wypłacić środki, jako stałą miesięczną kwotę lub linię kredytową (lub kombinację obu).
- FHA 203k pożyczka na ulepszenie, która uwzględnia koszty niektórych napraw i remontów pożyczki. Ta jedna pożyczka pozwala pożyczyć pieniądze na zakup domu i ulepszenie domu, co może mieć duże znaczenie, jeśli nie masz dużo gotówki pod ręką po dokonaniu zaliczki.
- Program oszczędności energii hipotecznej FHA jest podobną koncepcją, ale ma na celu modernizacje, które mogą obniżyć rachunki za media, takie jak nowa izolacja lub instalacja nowych systemów energii słonecznej lub wiatrowej. Chodzi o to, że energooszczędne domy mają niższe koszty operacyjne, co obniża rachunki i udostępnia więcej dochodów z tytułu spłat kredytu hipotecznego.
- Sekcja 245 (a) pożyczka - program dla pożyczkobiorców, którzy oczekują wzrostu swoich dochodów. Zgodnie z programem sekcji 245 (a), hipotekę z progresywną spłatą zaczynają się od niższych początkowych płatności miesięcznych, które stopniowo rosną w czasie, a rosnący kapitał hipoteczny ma zaplanowane wzrosty miesięcznych spłat kapitału, które skutkują krótszymi warunkami kredytu.
| 5 rodzajów pożyczek FHA | |
|---|---|
| TYP KREDYTU FHA | CO TO JEST |
| Tradycyjny kredyt hipoteczny | Hipoteka przeznaczona na finansowanie podstawowego miejsca zamieszkania |
| Kapitał własny Konwersja Hipoteka | Odwrócona hipoteka, która pozwala właścicielom domów w wieku 62+ na wymianę kapitału własnego na gotówkę |
| 203 (k) Hipoteka Program | Kredyt hipoteczny, który obejmuje dodatkowe fundusze na opłacenie energooszczędnych remontów domów w celu obniżenia rachunków za media |
| Energooszczędny Program hipoteczny | Kredyt hipoteczny, który obejmuje dodatkowe fundusze na opłacenie energooszczędnych remontów domów w celu obniżenia rachunków za media |
| Sekcja 245 (a) Pożyczka | Kredyt hipoteczny ze stopniowaną spłatą (GPM) z niższymi początkowymi płatnościami miesięcznymi, które stopniowo rosną (wykorzystywane, gdy spodziewany jest wzrost dochodu), oraz kredyt hipoteczny z rosnącym kapitałem własnym (GEM), w którym planowane wzrosty miesięcznych rat kapitałowych skutkują krótszymi terminami pożyczek |
FHA vs. pożyczki konwencjonalne
Podsumowując liczby: pożyczki FHA są dostępne dla osób z oceną kredytową tak niską jak 500. Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, możesz uzyskać pożyczkę FHA z zaliczką w wysokości 10%. Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi 580 lub więcej, możesz uzyskać pożyczkę FHA nawet o 3, 5% mniej. Dla porównania, aby zakwalifikować się do tradycyjnej hipoteki, zwykle potrzebujesz oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 620 oraz zaliczki w wysokości od 3% do 20%.
W przypadku pożyczki FHA lub kredytu hipotecznego musi upłynąć co najmniej dwa lata od bankructwa, chyba że można wykazać, że upadłość była spowodowana niekontrolowaną okolicznością. Musisz być co najmniej trzy lata usunięty z wszelkich wykluczeń i wykazać, że pracujesz nad przywróceniem dobrego kredytu. Jeśli zalegasz z federalnymi pożyczkami studenckimi lub podatkami dochodowymi, nie będziesz się kwalifikować.
| Pożyczki FHA vs. Pożyczki konwencjonalne | ||
|---|---|---|
| POŻYCZKA FHA | POŻYCZKA KONWENCYJNA | |
| Minimalna ocena kredytowa | 500 | 620 |
| Zaliczka | 3, 5% z oceną kredytową 580+ i 10% z oceną kredytową od 500 do 579 | 3% do 20% |
| Warunki pożyczki | 15 lub 30 lat | 10, 15, 20 lub 30 lat |
| Ubezpieczenie kredytu hipotecznego | MCI z góry + MIP roczny na 11 lat lub okres kredytowania, w zależności od LTV i długości kredytu | Brak z zaliczką w wysokości co najmniej 20% lub po spłacie pożyczki do 78% LTV |
| Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego | Z góry: 1, 75% pożyczki + roczna: 0, 45% do 1, 05% | PMI: 0, 5% do 1% kwoty pożyczki rocznie |
| Prezenty zaliczkowe | 100% zaliczki może być prezentem | Tylko część może być prezentem, jeśli zaliczka jest mniejsza niż 20% |
| Programy pomocy w zaliczkach | tak | Nie |
Uwagi specjalne
Twój pożyczkodawca oceni twoje kwalifikacje do pożyczki FHA, tak jak każdy wnioskodawca hipoteczny. Jednak zamiast korzystać z raportu kredytowego, pożyczkodawca może przejrzeć twoją historię pracy z ostatnich dwóch lat, a także inne zapisy historii płatności, takie jak opłaty za media i czynsz. Możesz ubiegać się o pożyczkę FHA, jeśli przeszedłeś bankructwo lub zamknięcie dostępu do rynku, pod warunkiem że przywróciłeś dobry kredyt. Ogólnie rzecz biorąc, im niższa ocena kredytowa i zaliczka, tym wyższa jest stopa oprocentowania kredytu hipotecznego.
Pamiętaj, że kupując dom, możesz być odpowiedzialny za pewne dodatkowe wydatki, takie jak opłaty za zaciągnięcie kredytu, opłaty adwokackie i koszty wyceny. Jedną z zalet kredytu hipotecznego FHA jest to, że sprzedawca, budowniczy domu lub pożyczkodawca może pokryć niektóre z tych kosztów zamknięcia w Twoim imieniu. Jeśli sprzedawca ma trudności ze znalezieniem nabywcy, może po prostu zaoferować pomoc na zamknięciu jako słodzik do transakcji.
Oprócz kryteriów oceny zdolności kredytowej i zaliczek istnieją określone wymagania FHA dotyczące kredytów hipotecznych określone przez FHA dla tych pożyczek. Twój kredytodawca musi być kredytodawcą zatwierdzonym przez FHA i musisz mieć stałą historię zatrudnienia lub pracować dla tego samego pracodawcy przez ostatnie dwa lata.
Jeśli jesteś samozatrudniony, potrzebujesz dwóch lat udanej historii samozatrudnienia, udokumentowanej zeznaniami podatkowymi i bieżącym bilansem bieżącym oraz rachunkiem zysków i strat. Jeśli jesteś samozatrudniony krócej niż dwa lata, ale dłużej niż rok, nadal możesz być uprawniony, jeśli masz solidną historię pracy i dochodów przez dwa lata poprzedzające samozatrudnienie, a samozatrudnienie jest takie samo lub pokrewny zawód. Aby podpisać hipotekę, musisz mieć ważny numer ubezpieczenia społecznego, legalnie przebywać w Stanach Zjednoczonych i być w wieku pełnoletnim.
Specjalne uwagi dotyczące kredytu hipotecznego
Zazwyczaj finansowana nieruchomość musi być Twoim głównym miejscem zamieszkania i musi być zamieszkana przez właściciela. Tego programu pożyczkowego nie można wykorzystać na nieruchomości inwestycyjne lub na wynajem. Domy wolnostojące i bliźniacze, kamienice, domy szeregowe i mieszkania w ramach projektów mieszkań zatwierdzonych przez FHA kwalifikują się do finansowania przez FHA.
Twój współczynnik front-end (spłata kredytu hipotecznego, opłaty HOA, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie domu) musi wynosić mniej niż 31% dochodu brutto. W niektórych przypadkach możesz zostać zatwierdzony ze współczynnikiem 40%.
Twój wskaźnik zadłużenia (spłata kredytu hipotecznego i wszystkie inne miesięczne długi konsumenckie) musi wynosić mniej niż 43% dochodu brutto. Możliwe jest jednak zatwierdzenie przy współczynniku nawet 50%. Ponadto potrzebujesz wyceny nieruchomości od rzeczoznawcy zatwierdzonego przez FHA, a dom musi spełniać określone minimalne standardy. Jeśli dom nie spełnia tych standardów, a sprzedawca nie wyrazi zgody na wymagane naprawy, musisz zapłacić za naprawy w momencie zamknięcia (fundusze są przechowywane w depozycie do czasu ich naprawy).
Limity kredytu FHA
Jednym ograniczeniem pożyczek FHA jest to, że mają one limity na ile możesz pożyczyć. Są one ustalane w zależności od regionu, w którym mieszkasz, przy czym obszary o niskich kosztach mają niższy limit („dolna granica”) niż zwykła pożyczka FHA, a obszary o wysokich kosztach - o wyższej wartości („pułap”). Są też obszary „wyjątków specjalnych” - w tym Alaska, Hawaje, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych - gdzie bardzo wysokie koszty budowy sprawiają, że granice są jeszcze wyższe. Gdzie indziej limit jest ustalony na 115% mediany ceny domu dla hrabstwa, określonej przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA. Witryna FHA zawiera stronę, na której można sprawdzić limit pożyczki w swoim hrabstwie.
Poniższa tabela przedstawia limity pożyczek w 2019 roku:
| Limity pożyczek FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TYP NIERUCHOMOŚCI | OBSZAR NISKIEGO KOSZTU 'PIĘTRO' | OBSZAR WYSOKIEGO KOSZTU 'SUFIT' | SPECJALNE WYJĄTEK OBSZARY |
| Jedna jednostka | 314, 827 USD | 726, 525 USD | 1 089, 787 USD |
| Dwuczęściowy | 403 125 USD | 930 300 USD | 1 395, 450 USD |
| Trzy jednostki | 487, 250 USD | 1 124 475 USD | 1 686, 700 USD |
| Cztery jednostki | 605 525 USD | 1 397 400 USD | 2 096, 100 USD |
Źródło: Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA
Ulga kredytowa FHA
Pożyczki FHA nie są pozbawione ich plusów: jeśli już je posiadasz, możesz kwalifikować się do ulgi pożyczkowej, jeśli doświadczyłeś uzasadnionych trudności finansowych - takich jak utrata dochodów lub wzrost kosztów utrzymania - lub masz trudności z miesięczne raty kredytu hipotecznego. Na przykład program FHA-HAMP może pomóc w uniknięciu wykluczenia, trwale obniżając miesięczną spłatę kredytu hipotecznego do przystępnego poziomu. Aby zostać pełnym uczestnikiem programu, musisz pomyślnie ukończyć próbny plan płatności, w którym dokonujesz trzech zaplanowanych płatności - na czas - przy niższej, zmodyfikowanej kwocie.
Zdecyduj, co jest dla Ciebie najlepsze
Chociaż pożyczka FHA może brzmieć świetnie, nie jest ona dla wszystkich. Nie pomoże to osobom z oceną kredytową mniejszą niż 500. Z drugiej strony, początkujący właściciele domów, którzy mogą sobie pozwolić na dużą zaliczkę, mogą lepiej skorzystać z tradycyjnej hipoteki, ponieważ mogliby zaoszczędzić więcej pieniędzy na dłuższą metę oprocentowanie i składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego zapewniane przez konwencjonalnych pożyczkodawców.
Jak to ujęła Federalna Administracja Mieszkalnictwa, pożyczka FHA „nie pomieści tych, którzy robią zakupy w wyższych przedziałach cenowych - i nie jest to zamierzone. Program pożyczek FHA został stworzony, aby wspierać osoby o niskich i średnich dochodach” nabywcy domu, „zwłaszcza ci z ograniczoną gotówką zaoszczędzoną na zaliczce”.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.