Jak uniknąć przeżywania odwróconej hipoteki
Chociaż odwrócone hipoteki są czasami reklamowane jako zapewniające bezpieczne źródło dochodu do końca życia - i mogą, w odpowiednich warunkach - wyczerpanie dochodów wcześniej, niż się spodziewasz, jest jednym z głównych ryzyk związanych z wyjęciem tego rodzaju pożyczka. Odwrócona hipoteka jest rodzajem pożyczki, w której właściciele domów, którzy mają znaczny kapitał własny w swoim miejscu zamieszkania, mogą wykorzystać tę wartość do zaciągnięcia pożyczki.
Istnieje sześć różnych sposobów otrzymywania odwrotnych wpływów z kredytu hipotecznego, a ten, który wybierzesz, wpłynie na to, jak szybko i łatwo wykorzystasz swoją zdolność do zaciągania pożyczek w domu.
- Odwrócona ryczałtowa rata hipoteczna o stałej stopie procentowej
- Odwrócona linia kredytowa
- Terminowa hipoteka odwrócona
- Zmodyfikowany termin hipoteki odwróconej
- Odwrócona hipoteka mieszkaniowa
- Zmodyfikowana hipoteka odwrócona najemca
Wszystkie sześć planów płatności stanowią dla kredytobiorców różne poziomy ryzyka. Oto spojrzenie na różne okoliczności, w których można zbyt wcześnie skończyć się zwrotem kredytów hipotecznych - i jak uniknąć tego scenariusza.
(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Kompletny przewodnik po odwróconej hipotece i jak wybrać plan spłaty kredytu hipotecznego ).
# 1. Zryczałtowana ryczałt
Tylko jeden plan spłaty kredytu hipotecznego, jednorazowa ryczałt, ma stałą stopę procentową. Zaciągnięcie stałej kwoty o stałej stopie procentowej jest zwykle sposobem na niskie ryzyko pożyczki. Zasadniczo będziesz wiedział dokładnie, ile będziesz musiał spłacić. Jednak w przypadku odwróconej hipoteki ta struktura pożyczek wiąże się z wyjątkowym ryzykiem.
Właściciele domów często zaciągają odwrócone hipoteki, gdy ich kapitał własny jest ich jedynym aktywem i nie mają innych możliwości uzyskania potrzebnych pieniędzy. Jednak ludzie, którzy biorą te pożyczki, ale nie planują prawidłowo, mogą łatwo źle zarządzać dużą kwotą. Po zużyciu tych pieniędzy mogą nie mieć innych źródeł pieniężnych. W idealnym świecie obowiązkowe doradztwo w zakresie odwrotnej hipoteki powstrzymałoby ryzykownych kredytobiorców przed wybraniem tej opcji, ale w prawdziwym świecie nie zawsze tak się dzieje.
Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich (CFPB) stwierdziło, że coraz popularniejsza opcja ryczałtu jest potencjalnie ryzykowna, szczególnie dla młodszych kredytobiorców o dłuższym okresie życia, którzy nie mają innych zasobów emerytalnych. Emeryci w młodym wieku są narażeni na ryzyko wykorzystania kapitału na wcześniejszych emeryturach.
Odwrócona hipoteka umożliwia pozostanie w domu przez całe życie, nawet po wyczerpaniu dochodów. Jednak bez pieniędzy pożyczkobiorca nie tylko będzie miał problem z opłaceniem kosztów utrzymania, ale może też zostać wykluczony. Wynika to z faktu, że dalsze płacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia od nieruchomości oraz utrzymanie domu w dobrym stanie - wszystkie warunki są w stanie nadal mieć odwróconą hipotekę.
CFPB stwierdził, że kredytobiorcy o stałym oprocentowaniu w rzeczywistości nie wywiązują się ze spłacanych hipotek częściej niż kredytobiorcy o zmiennym oprocentowaniu, ponieważ nie pokrywają bieżących wydatków. Wypłata kwoty ryczałtowej naraża również kredytobiorców hipotecznych na odwrót, ponieważ większe kwoty, które pożyczyli, są atrakcyjnym celem dla złodziei lub chciwych krewnych.
(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Pułapki odwróconej hipoteki, strzeż się oszustw związanych z odwróconą hipoteką i 5 znaków, że odwrócenie hipoteki jest złym pomysłem. )
# 2. Linia kredytowa
Twoje szanse na wyczerpanie pieniędzy dzięki planowi spłaty linii kredytowej - stosowanemu osobno lub w połączeniu z planem terminowym lub długoterminowym, jak opisano w poniższych sekcjach - zależą od tego, jak korzystasz z tego planu. W przeciwieństwie do zwykłej linii kredytowej z kapitałem własnym (HELOC), odwrócona linia kredytowa jest nieodwołalna. Termin nieodwołalny oznacza, że nie można go anulować ani zmniejszyć z powodu zmian w finansach lub wartości domu.
Ten nieodwołalny status oznacza, że nie grozi Ci utrata dostępu do pieniędzy. Ponadto dostępna linia kredytowa zmniejsza się tylko w momencie, gdy ją wykorzystujesz, i płacisz tylko odsetki i składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego od pożyczonych pieniędzy. Co więcej, dzięki linii kredytowej zyskujesz dostęp do dodatkowych funduszy w miarę upływu czasu, ponieważ niewykorzystana część rośnie każdego roku, niezależnie od tego, czy wartość twojego domu rośnie, czy nie. Niewykorzystana część linii odwróconego kredytu hipotecznego rośnie według tej samej stopy procentowej, jaką płacisz od pożyczonych pieniędzy.
Zasadniczo możesz uzyskać dostęp do 60% dostępnego limitu kapitału w pierwszym roku posiadania linii kredytowej. W drugim roku i później możesz wykorzystać pozostałe 40% - plus to, czego nie używałeś w pierwszym roku. Oczywiście, jeśli wykorzystasz całą dostępną linię kredytową wcześnie, nie będziesz miał prawie nic do wykorzystania w przyszłych latach, chyba że spłacisz część lub całość pożyczonej kwoty, co zwiększy główny limit.
Tak, możesz dokonywać spłat kredytu hipotecznego, aby zmniejszyć saldo kredytu w ciągu całego życia, i nie ma za to kary przedpłaty. Twój pożyczkodawca jest zobowiązany do zastosowania częściowej spłaty najpierw do odsetek, które jesteś winien, a następnie do wszelkich opłat kredytowych, a następnie do kwoty głównej.
# 3. Termin odwróconej hipoteki
Z pięciu planów płatności z regulowanymi stopami procentowymi, plany terminowe i plany o zmienionym terminie również narażają Cię na ryzyko przeżytych zwrotów hipotecznych. Terminowe plany płatności zapewniają równe miesięczne płatności z ustaloną datą zakończenia.
Dzięki terminowemu planowi płatności osiągasz główny limit kredytu - maksimum, jakie możesz pożyczyć - na koniec okresu. Po tym momencie nie będziesz mógł otrzymać dodatkowych dochodów z odwróconej hipoteki. Będziesz jednak mógł pozostać w domu, ze wspomnianymi wcześniej zastrzeżeniami - płacenia bieżących podatków i alimentów - w części ryczałtu.
# 4. Kredyt odwrócony o zmienionym terminie
Zmodyfikowane plany taryfowe zapewniają stałą miesięczną płatność przez określoną liczbę miesięcy, a także dostęp do linii kredytowej. Miesięczna płatność będzie mniejsza niż w przypadku wybrania abonamentu, a linia kredytu będzie mniejsza niż w przypadku wybrania linii abonamentu.
Dzięki zmodyfikowanemu planowi terminowemu będziesz otrzymywać miesięczne płatności tylko przez z góry określony okres, ale linia kredytowa pozostanie dostępna do wyczerpania jej. Dzięki temu planowi możesz uniknąć wyczerpania środków, jeśli ostrożnie wykorzystasz linię kredytową. Możesz także szybko skończyć się z pieniędzmi, jeśli wcześniej wyczerpiesz linię kredytową.
Bezpieczniejszym wyborem jest poleganie przede wszystkim na płatnościach terminowych do końca tego okresu, pozwalając na zwiększenie linii kredytowej, a dopiero potem na tej linii kredytowej. Jeśli nigdy nie skorzystasz z linii kredytowej, możesz mieć wystarczającą ilość kapitału, aby dać ci w przyszłości elastyczność w sprzedaży domu, spłacie pożyczki i przeprowadzce.
# 5. Odwrócony kredyt hipoteczny
Plany o najmniejszym ryzyku braku pieniędzy to kadencja lub zmodyfikowany plan płatności najmu - o ile pożyczkobiorca dotrzymuje kroku ubezpieczeniu właściciela domu, podatkom od nieruchomości i naprawom domu. Niewykonanie żadnej z tych czynności oznacza, że pożyczka staje się wymagalna.
Plany spłat długoterminowych mają regulowane oprocentowanie i zapewniają równe miesięczne płatności do końca życia, o ile przynajmniej jeden kredytobiorca nadal mieszka w domu jako główna rezydencja.
# 6. Zmodyfikowana hipoteka odwrócona najemcy
Zmodyfikowany okres zatrudnienia zapewnia zarówno stałe miesięczne płatności na całe życie, jak i linię kredytową. Daje to mniejszą miesięczną płatność niż w przypadku wybrania prostego planu najmu, a twoja linia kredytowa będzie mniejsza niż w przypadku wybrania prostej linii.
Ponownie, jeśli nigdy nie skorzystasz z linii kredytowej, będziesz winien mniej, więc ta opcja kombinacji jest dobrym wyborem, jeśli chcesz mieć gwarantowany dochód na całe życie przy mniejszym ryzyku wykorzystania całego kapitału i niemożności przeniesienia się .
Jak uniknąć wyczerpania dochodów
Czekanie tak długo, jak to możliwe, na zaciągnięcie odwróconej hipoteki, jest jednym ze sposobów ograniczenia szans na przeżycie dochodów. CFPB ostrzega, że młodsi emeryci i osoby o dłuższej średniej długości życia mają większą szansę na wykorzystanie całego kapitału własnego z odwróconą hipoteką. Nie stanowi to problemu, jeśli są w stanie zestarzeć się w miejscu - pozostać w swoich domach na całe życie - ale jest to problem, jeśli chcą lub muszą się przeprowadzić później.
Po sprzedaniu domu i spłaceniu zadłużenia z tytułu odwróconej hipoteki, emeryci w młodym wieku mogą nie mieć wystarczającej ilości pieniędzy na przeprowadzkę lub na pokrycie kosztów utrzymania i leczenia.
Przyszłe podwyżki stóp procentowych mogą zmniejszyć kwotę pożyczki, nawet jeśli jesteś starszy. Jack M. Guttentag, profesor emerytowany w Wharton School of University of Pennsylvania, badał ten problem. Odkrył, że 62-latek, który czekał do wieku 72 lat, aby uzyskać odwróconą hipotekę i który wybrał linię planu spłat kredytu, może zwiększyć swoją linię kredytową o 17%, czekając te 10 lat, jeśli stopy procentowe pozostaną takie same. Gdyby stopy procentowe podwoiły się, ten sam kredytobiorca miałby dostęp do 69% mniejszej linii. W związku z tym może mieć sens jak najszybsze wyjęcie odwróconej linii hipotecznej planu kredytowego, a następnie pozostawienie linii nietkniętej tak długo, jak to możliwe, aby zmaksymalizować jej potencjał wzrostu.
Zmiana obecnego planu
Jeśli zaciągnąłeś już hipotekę odwróconą i uważasz, że możesz stracić środki, porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą o zmianie planu płatności. Dopóki nie wybierzesz trasy o stałej stawce, jednorazowej ryczałtu, możesz zmienić swój plan płatności - pod warunkiem, że pozostaniesz w głównym limicie kredytu. Najważniejsze pytanie dotyczy tego, czy osiągnąłeś już lub zbliżasz się do osiągnięcia głównego limitu. Zmiana planu płatności jest znacznie prostsza niż refinansowanie i wymaga jedynie opłaty administracyjnej w wysokości 20 USD.
Dylemat małżonka nie zaciągającego pożyczki
Bez względu na to, jaki plan płatności wybierzesz, jeśli masz młodszego małżonka, który nie zaciąga pożyczki, istnieje ryzyko, że przeżyje zwrotną hipotekę, jeśli umrzesz jako pierwszy. Przepisy, które weszły w życie w 2015 r., Chronią wykwalifikowanych małżonków niebędących pożyczkodawcami przed przeprowadzką, jeśli ich małżonek zaciągnie je wcześniej. Jednakże małżonkowie, którzy nie zaciągają pożyczki, nie mogą otrzymywać żadnych dodatkowych płatności po śmierci pożyczkobiorcy. Ta zasada ułatwia żyjącym małżonkom, które nie zaciągają pożyczek, skuteczne przeżycie odwróconych wpływów z kredytu hipotecznego.
Pozostały przy życiu małżonek może sprzedać dom i spłacić hipotekę odwróconą. Jednak w zależności od wartości domu i wysokości salda pożyczki sprzedaż może nie pozostawić żyjącego małżonka z wystarczającą ilością jaja do utrzymania. Jeśli pozostały przy życiu małżonek ma wystarczający dochód, aby zakwalifikować się do zwykłej, terminowej hipoteki, może być możliwe refinansowanie z hipoteki odwróconej.
Jeśli saldo odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższe niż wartość domu, najlepszą opcją jest pozostanie przy życiu małżonka, który żyje w domu - sprzedaż lub wynajęcie pożyczkodawcy pozostawi ocalałemu bez miejsca zamieszkania i gotówki z domu .
(Zobacz także: Odwrócenie hipoteki: czy twoja wdowa (er) może stracić dom?)
Dolna linia
Pomimo tego, w co wierzą niektóre reklamy odwróconej hipoteki, istnieje wiele sposobów na przeżycie dochodów z odwróconej hipoteki. Zanim ty lub ktoś bliski zaciągniesz tego rodzaju pożyczkę, ważne jest, aby zrozumieć okoliczności, w których odwrócona hipoteka może nie zapewniać finansowego zabezpieczenia na całe życie. Skorzystaj z tej wiedzy, czy wziąć tego rodzaju pożyczkę i który plan jest najbardziej sensowny i zapewnia najlepsze bezpieczeństwo.
(Zobacz także: Porównywanie hipotek odwróconych i hipotek terminowych, 5 najlepszych alternatyw dla hipoteki odwróconej oraz zasady uzyskiwania hipoteki odwróconej FHA).