Poprawa dzierżawy
Ulepszenia dzierżawy to wszelkie zmiany dokonane w wynajmowanej nieruchomości w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy. Mogą one obejmować zmiany, takie jak malowanie, instalowanie partycji, zmiana podłogi lub umieszczanie niestandardowych opraw oświetleniowych. Ulepszenia dzierżawy mogą być podejmowane przez właściciela - który może to zaoferować w celu zwiększenia zbywalności swojej jednostki najmu - lub przez samych najemców.
Chociaż okres ekonomicznej użyteczności większości ulepszeń dzierżawy wynosi od 5 do 10 lat, Kodeks przychodów wewnętrznych wymaga amortyzacji, aby takie ulepszenia miały miejsce w całym okresie użytkowania budynku.
Jak działają ulepszenia dzierżawy
Ulepszenia dzierżawy są również znane jako ulepszenia najemców lub budynki i zwykle są dokonywane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Właściciele mogą zapewnić te ulepszenia dla obecnych lub nowych najemców. Modyfikacje są dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy i jego potrzeb.
Co to są ulepszenia dzierżawy, zależy od zastosowania zmian w strukturze będącej własnością właściciela w celu dostosowania najemcy. Wprowadzanie zmian w powierzchni jednego najemcy nie kwalifikuje się jednak jako ulepszenie dzierżawy któregokolwiek z sąsiadów tego najemcy. Zmiany na zewnątrz budynku lub jego krajobrazu również nie mają zastosowania. Jeśli właściciel zastępuje dach budynku, modernizuje windę lub układa parking - żadna z tych zmian nie jest uważana za ulepszenie dzierżawy, ponieważ nie przynosi korzyści konkretnemu najemcy.
Tylko ulepszenia wprowadzone do wnętrza powierzchni konkretnego najemcy są uważane za ulepszenia dzierżawy.
Po zakończeniu dzierżawy ulepszenia zazwyczaj należą do właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli najemca jest w stanie je zabrać, musi je usunąć bez uszkodzenia mienia.
1:11Poprawa dzierżawy
Przykłady ulepszeń dzierżawy
Właściciele mogą płacić za ulepszenia dzierżawy, aby zachęcić najemców do wynajmowania powierzchni na dłuższy okres, szczególnie w branży detalicznej. Na przykład właściciel firmy wynajmuje budynek dla swojego sklepu z golfem. Właściciel może zdecydować się na dodanie czterech ścian do wynajmowanego obszaru, aby stworzyć wbudowane wyświetlacze i miejsca do przechowywania płyt. Zmiany te są uważane za ulepszenia dzierżawy.
Weźmy inny przykład z sektora detalicznego. Właściciel sklepu A decyduje się wynająć powierzchnię za pośrednictwem firmy B. Sklep ma tylko cztery ściany i żadnych innych udogodnień. Dzięki negocjacjom najmu firma B - właściciel - zgadza się na zainstalowanie regałów, lady serwisowej do kas fiskalnych oraz wyświetlacza ze specjalnym oświetleniem, zanim sklep A otworzy swoje podwoje.
Kluczowe dania na wynos
- Ulepszenie dzierżawy to zmiana dokonana w nieruchomości na wynajem w celu dostosowania jej do szczególnych potrzeb najemcy.
- Właściciele mogą zgodzić się na te ulepszenia dla obecnych lub nowych najemców.
- Ulepszenia dzierżawy mogą być dokonywane przez właściciela lub najemcę.
- Malowanie, instalowanie partycji lub niestandardowych opraw oświetleniowych i zmiana podłogi to ulepszenia dzierżawy.
- Powiększenia budynków, wind i schodów ruchomych, dachów, ochrony przeciwpożarowej, alarmów i systemów bezpieczeństwa oraz systemów HVAC nie kwalifikują się jako ulepszenia dzierżawy.
Rodzaje ulepszeń dzierżawy
Właściciel może zapłacić za ulepszenia dzierżawy nieruchomości komercyjnych poprzez dodatek na ulepszenie najemcy (TIA). W takim przypadku wynajmujący dopuszcza ustalony budżet na ulepszenia, zwykle od 5 do 15 USD za stopę kwadratową, i nadzoruje projekt. Tymczasem najemca kontroluje proces renowacji, co może być czasochłonne. Jeśli budżety projektu zostaną przekroczone, najemca pokrywa saldo.
Zniżki czynszowe mogą być oferowane również za ulepszenia dzierżawy. Wynajmujący oferuje najemcy czynsz bezpłatny lub obniżony przez określoną liczbę miesięcy, na przykład jeden bezpłatny miesięczny czynsz najmu, aby najemca mógł zaoszczędzić na zmianach powierzchni. Najemca zazwyczaj nadzoruje projekt i ma kontrolę nad poprawkami najmu. Najemca jest również odpowiedzialny, jeśli koszty przekroczą kwoty zapisane w budżecie. Ponadto czynsz może zostać podniesiony w późniejszym terminie, co spowoduje, że najemca zapłaci więcej za długoterminową powierzchnię.
Innym rodzajem ulepszenia dzierżawy jest ulga standardowa do budynku. Najemca może wybierać spośród różnych opcji zapewnianych przez właściciela, takich jak jeden z czterech kolorów farby. Przedmioty te mogą nie spełniać potrzeb najemcy i może nie być zadowolony z rezultatów. Dodatkowe ulepszenia są pokrywane przez najemcę. Właściciel nadzoruje projekt.
Zasady ulepszeń dzierżawy
Wprowadzono zmiany w sposobie, w jaki właściciele i najemcy mogą ubiegać się o odliczenia zgodnie z nową ustawą o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2017 r.
W grudniu 2015 r. Kongres Stanów Zjednoczonych uchwalił ustawę o ochronie Amerykanów przed podwyżkami podatków (PATH), która zmodyfikowała i rozszerzyła wiele przepisów podatkowych związanych z amortyzacją, w tym ulepszeń dzierżawy. Ustawa na stałe wprowadziła rezerwę na oszczędności podatkowe, która umożliwia 15-letni zwrot kosztów liniowych z tytułu ulepszeń kwalifikowanych dzierżaw.
Zgodnie z tymi wytycznymi właściciele i najemcy nie mogli być ze sobą powiązani, ulepszenia kwalifikowały się tylko, jeśli wprowadzono je do wnętrza budynku, przy czym tylko ten najemca zajmował powierzchnię, a ulepszenia dzierżawy musiały zostać ukończone po trzech latach od pierwszego budynku zajęty dla służby.
Nowa ustawa podatkowa z 2017 r. Zmieniła niektóre wymogi. Wciąż należy wprowadzić ulepszenia do wnętrza budynku, co oznacza powiększenie budynków, wind i schodów ruchomych, dachów, systemów przeciwpożarowych, alarmowych i systemów bezpieczeństwa, a systemy HVAC nadal się nie kwalifikują. Kwalifikowana nieruchomość ulepszająca nie wymaga już od obu stron - właściciela i najemcy - braku związku. Pozbył się również trzyletniego wymogu, stwierdzając, że wszystkie ulepszenia mogą zostać wprowadzone „po dacie pierwszego oddania nieruchomości do użytku”, zgodnie z Internal Revenue Service (IRS).
Zgłaszanie ulepszeń dzierżawy
Internal Revenue Service (IRS) nie zezwala na odliczenia za ulepszenia. Ale ponieważ ulepszenia są uważane za część budynku, są one podatne na amortyzację. IRS pozwala na odliczenia amortyzacji, o ile spełnione są wyżej wymienione warunki. Ktokolwiek wykonuje pracę, może dokonać odliczenia amortyzacji - niezależnie od tego, czy jest to wynajmujący, czy najemca. Nowa ustawa podatkowa zwiększyła maksymalną dozwoloną kwotę do 1 mln USD z 500 000 USD.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.