Refinansowanie kredytu hipotecznego
- Jakie są powody do refinansowania?
- Jak uzyskać najlepszą ofertę na refinansowanie
- Jakie będą koszty refinansowania?
- Znaczenie wyników kredytowych
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego miałoby dla Ciebie sens? Pewnie kiedyś rozmawiałeś. To ten, w którym członek rodziny lub sąsiad opowiada o wspaniałej ofercie, jaką otrzymali, refinansując kredyt hipoteczny. Teraz możesz się zastanawiać: przegrywasz, jeśli nie pójdziesz za tym przykładem?
Są chwile, gdy tłumy właścicieli domów spieszą się do refinansowania, zwykle z powodu spadku stóp procentowych. Ale stawki nie są jedynym powodem do zastąpienia obecnej pożyczki, ani też nie jest tak, że idealny czas na refinansowanie dla jednego kredytobiorcy jest koniecznie dobrą okazją dla osoby mieszkającej w sąsiedztwie lub w sąsiednim mieście.
Przed podjęciem decyzji ważne jest, aby zrozumieć, dlaczego chcesz wziąć nową pożyczkę mieszkaniową, a następnie dowiedzieć się, czy ma ona sens w danych okolicznościach.
Jakie są powody do refinansowania?
Istnieją oczywiste i mniej oczywiste powody refinansowania.
1. Spadające stopy procentowe
To najbardziej oczywisty powód do refinansowania. Kiedy stopy procentowe spadają, nowa pożyczka oznacza niższe koszty finansowania. Być może zaciągnąłeś 30-letni kredyt hipoteczny, gdy stawki wynosiły 6%, a teraz spadają do 4, 5%. W przypadku pożyczki w wysokości 300 000 USD sam ten spadek stopy procentowej doprowadziłby do zmniejszenia miesięcznej płatności o 279 USD.
W takim przypadku robienie refi może wydawać się oczywiste. Należy jednak pamiętać, że zaciągnięcie nowej pożyczki oznacza ponoszenie nowych kosztów zamknięcia. A te mogą, ale nie muszą być warte oszczędności z niższej stawki, w zależności od tego, jak długo będziesz mieszkał w domu.
Zasadniczo im dłużej planujesz pozostać na miejscu, tym bardziej sensowne jest refinansowanie i zjedzenie tych jednorazowych opłat. Ale musisz sprawdzić liczby, aby się upewnić.
2. Wymiana ARM
Jednym z dobrych powodów do refinansowania jest posiadanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej (ARM), który chcesz przekształcić w kredyt o stałym oprocentowaniu.
ARM to pożyczka, która oferuje niską wstępną stopę procentową, która „resetuje się” po określonym czasie, niezależnie od tego, czy jest to rok od daty zamknięcia, czy pięć lat - lub więcej. Jeśli stopy procentowe wzrosną, gdy pożyczka się resetuje, kredytobiorcy mogą być w szoku, gdy zobaczą swoją nową miesięczną płatność.
Dlatego pożyczkobiorcy często podejmą próbę refinansowania pożyczki o stałym oprocentowaniu przed datą resetu, zwłaszcza gdy stopy są stosunkowo niskie według historycznych standardów. Faktem jest, że nikt nie wie, co stanie się z oprocentowaniem w dół drogi. Dlatego wybór bezpieczniejszego zakładu jest zwykle dobrym pomysłem, szczególnie jeśli planujesz zostać w domu przez jakiś czas.
Kosztowne resety ARM były jednym z czynników, które doprowadziły do krachu hipotecznego dziesięć lat temu. Kredyty mieszkaniowe o oprocentowaniu zmiennym nie są tak powszechne jak wtedy, chociaż w ciągu ostatnich kilku lat powracają. Jeśli masz, wyprzedzanie potencjalnych problemów może być dobrym pomysłem.
Kluczowe dania na wynos
- Przyczyny refinansowania kredytu hipotecznego obejmują obniżenie oprocentowania, przejście na stałą stopę procentową z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu lub zabranie gotówki z domu.
- Kupując nową hipotekę, pamiętaj, aby nie tylko stopy procentowe, ale również koszty zamknięcia, szacunki w dobrej wierze i próg rentowności.
- Rozważ skorzystanie z usług brokera hipotecznego, ale zrób własne prace, aby upewnić się, że uzyskasz najlepszą ofertę.
- Zdecyduj, czy chcesz użyć punktów, aby obniżyć stopę procentową i pamiętaj, aby zablokować stopę, gdy będziesz mieć dobrą ofertę.
- Pobierz raporty kredytowe, aby zobaczyć swoją ocenę kredytową i sprawdzić, czy nie ma błędów, ponieważ świetny kredyt może pomóc zabezpieczyć lepszy pakiet refinansowy.
3. Twoja poprawiona zdolność kredytowa
Być może zaciągnąłeś kredyt mieszkaniowy, gdy twój wynik był znacznie niższy niż teraz, co doprowadziło do stopy procentowej wyższej niż średnia. Od tego czasu wypracowałeś lepsze nawyki finansowe, zmniejszając saldo i regularnie wysyłając płatność przed terminem płatności. Zdolność do spłaty pożyczki na czas jest jednym z największych czynników określających oprocentowanie kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy odgadują, gromadząc ocenę zdolności kredytowej, która odzwierciedla historię pożyczek i spłat.
Jeśli Twoja zdolność kredytowa uległa wystarczającej poprawie, możesz kwalifikować się do znacznie lepszej stawki.
4. Wydłużenie okresu kredytowania
Nawet gdy stawki są takie same, niektórzy właściciele domów są w stanie obniżyć swoje miesięczne płatności poprzez refinansowanie. W jaki sposób? Po prostu zaciągają nową pożyczkę na dłuższy okres.
Powiedzmy na przykład, że zaciągnąłeś 30-letni kredyt hipoteczny za 250 000 $. Dziesięć lat później saldo pożyczki spadło do 200 000 USD. Biorąc nową 30-letnią pożyczkę na pozostałe saldo, obniżasz miesięczną płatność. Ale zaciągasz także 10 dodatkowych lat na pożyczkę.
Wydłużenie okresu kredytowania może mieć sens, jeśli masz problemy z dotrzymywaniem terminów płatności. Ale nie popełnijcie błędu - wyciągając kredyt hipoteczny, w dłuższej perspektywie będziesz płacić więcej odsetek.
5. Wyjęcie gotówki z domu
Jedną z zalet posiadania nieruchomości jest możliwość budowania kapitału w miarę upływu czasu. A kiedy już to zrobisz, twój dom może zacząć wyglądać jak bankomat, z którego możesz wypłacać pieniądze według własnego uznania.
Jednym ze sposobów jest refinansowanie większej pożyczki, pozostawiając ci dodatkową gotówkę, którą możesz wykorzystać na różne potrzeby. Aby jednak dokonać wypłaty, musisz pozostać w ramach progu wartości kredytu lub LTV dla swojego programu pożyczek. Wskaźnik kredytu do wartości to kwota hipoteki podzielona przez oszacowaną wartość nieruchomości .
Załóżmy, że posiadasz dom o wartości 200 000 USD i nadal jesteś winien 120 000 USD z tytułu kredytu hipotecznego. Jeśli twój pożyczkodawca ma 80% LTV, możesz refinansować pożyczkę w wysokości 160 000 USD i wyjąć różnicę w gotówce w wysokości 40 000 USD.
Wiele osób, które refinansują się na spłatę długu o wysokim oprocentowaniu, ponownie zaczyna zaciągać swój dług, gdy ma dostęp do większej ilości kredytu.
Ale tutaj znowu będziesz musiał płacić koszty zamknięcia, aby uzyskać tę nową pożyczkę - i będziesz miał mniej kapitału na drodze, kiedy w końcu sprzedasz nieruchomość. Bardzo dobrze może być tego warte, jeśli dobrze wykorzystujesz pieniądze, na przykład spłacając wysokoprocentową kartę kredytową lub przeprowadzasz remont, który zwiększy wartość Twojego domu. Jeśli wykorzystujesz pieniądze na zakup łodzi lub wyjazd na egzotyczne wakacje, możesz pomyśleć dwa razy.
Należy pamiętać, że istnieją również inne sposoby wykorzystania pieniędzy w domu, takie jak pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa pod zastaw domu, z których można czerpać według potrzeb. Odrobienie lekcji i porównanie zalet i wad każdego z nich pomoże ci dokonać najlepszego wyboru.
Jak uzyskać najlepszą ofertę na refinansowanie
Gdyby tylko kupowanie kredytu hipotecznego było jak kupowanie telewizora - wystarczy sprawdzić sklepy i Internet, aby zobaczyć dokładnie, ile trzeba zapłacić. Niestety poszukiwanie kredytów mieszkaniowych jest nieco bardziej skomplikowane.
Różni pożyczkodawcy będą oferować różne stawki - nie wspominając o różnych opłatach - w zależności od takich czynników, jak ocena zdolności kredytowej, status zatrudnienia i stosunek kredytu do wartości. Jedynym prawdziwym sposobem na uzyskanie najlepszej oferty jest rozejrzenie się z garstką dostawców. Możesz dołączyć mieszankę większych banków, a także banków lokalnych i unii kredytowych, aby zobaczyć, kto może zaoferować Ci najbardziej atrakcyjne warunki.
Może być kuszące, aby odwiedzić rynek online, który obiecuje natychmiastowe notowania z różnych firm hipotecznych. Należy jednak pamiętać, że podane przez nich liczby są często szacunkowe, a nie faktyczne oferty. Ponadto nie zawsze masz kontrolę nad tym, jak szeroko podane przez Ciebie dane osobowe będą udostępniane innym podmiotom. Dlatego skontaktowanie się z renomowanymi kredytodawcami pojedynczo, nawet jeśli jest to bardziej czasochłonne, jest zwykle dobrym pomysłem.
Robiąc zakupy, nie patrz tylko na stopę procentową. Nawet zanim formalnie złożysz wniosek o refinansowanie, możesz zapytać pożyczkodawcę, czy przedstawi on „szacunek w dobrej wierze”, który szczegółowo określa, ile będziesz musiał zapłacić w ramach kosztów zamknięcia. W niektórych przypadkach płacenie nieco wyższej stawki, jeśli wiąże się z niższymi opłatami początkowymi, może faktycznie działać na twoją korzyść.
Aby ustalić stawki, każdy pożyczkodawca będzie musiał pobrać raport kredytowy, co może obniżyć ocenę kredytową. Możesz zminimalizować lub nawet wyeliminować wpływ na swój wynik, przeprowadzając badania w krótkim okresie czasu. Na przykład firma, która opracowuje wyniki FICO, nie dzwoni do ciebie (lub nie ma dużo) za zapytania o kredyt hipoteczny złożone w ciągu 30–45 dni punktacja, w zależności od wersji formuły FICO, której pożyczkodawca używa. (Zobacz więcej na temat swojej zdolności kredytowej poniżej.)
Czy możesz uzyskać lepsze refinansowanie u brokera kredytów hipotecznych?
Zbliżanie się do wielu dostawców kredytów hipotecznych może wydawać się dużo pracy, szczególnie jeśli masz ograniczoną ilość wolnego czasu. To jedna z zalet współpracy z brokerem hipotecznym, który zbiera informacje i kontaktuje się z wieloma kredytodawcami w Twoim imieniu. To jak punkt kompleksowej obsługi dla twoich potrzeb hipotecznych.
Ponieważ brokerzy są opłacani przez banki i firmy hipoteczne, z którymi współpracują, nie musisz płacić im bezpośrednio za ich usługi. Ponadto pożyczkodawcy czasami nagradzają ich za pozyskiwanie klientów, oferując im specjalne stawki.
Są jednak wady outsourcingu wyszukiwania. Brokerzy mogą otrzymać rekompensatę za udzielenie ci większej pożyczki, na przykład, nawet jeśli nie leży to w twoim najlepszym interesie. A niektórzy pożyczkodawcy nie współpracują z brokerami, więc czasami może to ograniczyć twoje opcje.
Jednak nie ma problemu z użyciem obu metod. Możesz użyć maklera do ciężkiego podnoszenia, ale poszukaj jednego lub dwóch cytatów na własną rękę, aby zobaczyć, jak się porównują i znaleźć najlepszego kredytodawcę dla ciebie.
Blokowanie stawki: poznaj strategię
Przewidywanie, gdzie stopy procentowe zmienią się o tygodnie przed czasem, jest głupcem - nawet banki nie wiedzą, dokąd zmierzają. Więc kiedy znajdziesz dobrą ofertę, zawsze dobrym pomysłem jest zablokowanie stawki, abyś wiedział, że będzie ona taka sama przed datą zamknięcia.
Załóżmy na przykład, że bank szacuje, że możesz zamknąć pożyczkę w ciągu 30 dni. Możesz poprosić o zablokowanie stopy procentowej na 45 dni, aby upewnić się, że nie wzrośnie ona do czasu finalizacji noty.
Jednak uzyskanie blokady stawki, która jest dłuższa niż potrzeba, nie zawsze działa na twoją korzyść. Za każdym razem, gdy banki zamrażają stopy procentowe, zakładają, że ryzyko powinno wzrosnąć. Dlatego zazwyczaj kompensują dłuższy okres blokady wyższą stawką lub dodatkowymi opłatami.
Punkty czy brak punktów?
Innym sposobem na uzyskanie niższego oprocentowania pożyczki jest wypłata „punktów”, które są oprocentowaniem z góry zapłaconym na twoim rachunku. Każdy punkt odpowiada jednemu procentowi wartości kredytu. Tak więc płacenie dwóch punktów za kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD oznacza, że rozwidlasz ponad 4000 USD.
W zamian pożyczkodawca oferuje niższą stawkę, co może być korzystne, jeśli zostaniesz w domu wystarczająco długo. I podobnie jak w przypadku odsetek, które płacisz w trakcie pożyczki, kwota, którą płacisz w punktach, jest zasadniczo możliwa do odliczenia od podatku (zakłada to, że nadal uzasadnione jest finansowe, aby wyszczególnić swoje odliczenia zamiast przyjąć odliczenie o wyższym standardzie).
Oczywiście, musisz mieć trochę dodatkowej gotówki w momencie zamknięcia, aby skorzystać z punktów. Z drugiej strony, jeśli szukasz najniższego możliwego kosztu początkowego zwrotu, lepiej jest unikać przedpłaconych odsetek i żyć z nieco wyższą stopą procentową.
Jakie będą koszty refinansowania?
Perspektywa znacznie niższego oprocentowania kredytu może być kusząca dla każdego właściciela domu. Ale zanim przejdziesz do refi, naprawdę musisz wiedzieć, ile to będzie kosztowało. Często to, co wydaje się bardzo dużo, traci swój blask, gdy widzisz opłaty.
Dlatego ważne jest, aby porównać szacunki dobrej wiary od różnych pożyczkodawców. Dokumenty te obejmują stopę procentową oraz rozkład przewidywanych wydatków na zamknięcie pożyczki.
Jedną z największych nakładów jest „opłata początkowa” pożyczkodawcy. Będziesz jednak musiał stawić czoła szeregowi innych opłat, takich jak koszty zaktualizowanej wyceny, opłaty za poszukiwanie tytułu i składka na ubezpieczenie tytułu. W sumie wszystkie te koszty mogą stanowić łącznie nawet 5% wartości pożyczki.
Określ próg rentowności
O ile nie zamierzasz pozostać w domu przez długi czas, te koszty początkowe mogą sprawić, że refi stanie się nie do przyjęcia. Aby to ustalić, podziel koszty zamknięcia przez kwotę, którą oszczędzasz co miesiąc na nowej stopie procentowej. Wynikiem jest liczba miesięcy, które upłyną, zanim zaczniesz korzystać z nowej pożyczki.
Jeśli wyszczególnisz swoje ulgi podatkowe, po prostu dostosuj kwotę, którą oszczędzasz na odsetkach, według krańcowej stawki podatkowej, ponieważ rząd zasadniczo udziela ci rabatu na koszty finansowania.
Prawdopodobnie słyszałeś o pożyczkodawcach oferujących pożyczki bez kosztów zamknięcia, co może wydawać się idealnym sposobem na zaoszczędzenie trochę gotówki. Ale jest pewien haczyk: pożyczkodawca musi obciążyć cię wyższą stopą procentową, aby uwzględnić te wydatki. Jeśli pozostaniesz w domu wystarczająco długo, możesz lepiej rozłożyć opłaty już teraz w zamian za niższą miesięczną opłatę.
Znaczenie wyników kredytowych
Trendy gospodarcze mają duży wpływ na otrzymywaną stopę procentową. Na przykład kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu mają tendencję do przesuwania się krok po kroku z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych.
Ale poszczególne czynniki mają również wiele wspólnego z Twoją stawką. Ważną rolę odgrywają twoje dochody i historia pracy, podobnie jak ocena kredytowa oparta na informacjach zawartych w raporcie kredytowym. Im wyższy wynik, tym niższa stopa oprocentowania nowej pożyczki.
Według strony myFICO, pożyczkobiorca, który uzyskał wynik 760 lub wyższy, zazwyczaj spłaca miesięcznie ponad 200 $ mniej za 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie oprocentowania 216 000 $ niż ktoś z wynikiem 620.
Poprawianie wyniku
Dlatego opłaca się uzyskać jak najwyższą zdolność kredytową przed rozpoczęciem procesu refi. Wielu dostawców kart kredytowych oferuje je za darmo, chociaż niektórzy korzystają z systemów punktacji innych niż FICO, który jest najczęściej stosowanym modelem. Możesz także kupić swój wynik na myFICO.com.
Będziesz także chciał sprawdzić rzeczywisty raport kredytowy ze wszystkich trzech agencji sprawozdawczych: Experian, Equifax i TransUnion. Na szczęście możesz otrzymać bezpłatną kopię każdego z nich na rocznecreditreport.com. Upewnij się, że informacje o istniejących rachunkach kredytowych są dokładne. Jeśli zauważysz błąd w raporcie, skontaktuj się z odpowiednim biurem kredytowym, aby zbadać sprawę.
Z wyjątkiem poważnych błędów w raporcie zwiększenie liczby może zająć trochę czasu. Najważniejsze czynniki wpływające na twój wynik to wykorzystanie kredytu i historia płatności, które razem stanowią aż 65% twojego numeru FICO. Zatem najlepszą rzeczą, jaką możesz zrobić, aby obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego, jest zmniejszenie innych sald pożyczek i zawsze spłacanie terminowo.
Dolna linia
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy refinansowanie kredytu hipotecznego ma sens. W większości przypadków sprowadza się to do matematyki. Jeśli kwota, którą oszczędzasz miesięcznie, ostatecznie przyćmie koszty zamknięcia, zaciągnięcie nowej pożyczki może być mądrym posunięciem.
Jeśli wykonasz refi, porównanie ofert od wielu pożyczkodawców jest najpewniejszym sposobem na uzyskanie najlepszej oferty. Gdy go znajdziesz, będziesz chciał zablokować stawkę, aby nie dopuścić do wyższych opłat odsetkowych po upływie terminu zamknięcia.