Punkty ujemne
Negatywne punkty to rabaty wypłacane przez pożyczkodawców pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub kredytobiorcom za kredyty hipoteczne. Ten system pozwala wielu, którzy nie mogli sobie pozwolić na koszt rozliczenia kosztów zamknięcia, na zakup domu. Jednak kredyty hipoteczne z punktami ujemnymi są zwykle oprocentowane według wyższej stopy procentowej. Wyrażenie punktów ujemnych jest wyrażone jako procent kwoty głównej. Kwota główna to oryginalna pożyczona suma pieniędzy.
ŁAMANIE W DÓŁ Negatywne punkty
Rabaty wypłacane brokerowi hipotecznemu nazywane są premią za spread rentowności (YSP) i stanowią część wynagrodzenia maklera hipotecznego. Gdy rabat jest kredytem pożyczkobiorcy, można go wykorzystać do pokrycia kosztów rozliczenia kredytu lub zamknięcia. Wykorzystanie ujemnych punktów przez kredytobiorcę jest znane jako hipoteczny bez kosztów. Kwota przyznana pożyczkobiorcy nie może przekraczać kosztów rozliczenia i nie może stanowić części zaliczki. Punkty ujemne można wykorzystać do pokrycia niektórych jednorazowych kosztów zamknięcia, takich jak opłaty bankowe i tytułowe, ale nie można ich użyć do pokrycia powtarzających się kosztów, takich jak odsetki lub podatek od nieruchomości.
Punkty ujemne umożliwiają pożyczkobiorcom z niewielkimi lub żadnymi pieniędzmi pokrycie kosztów rozliczenia kredytu hipotecznego. Jednak ekonomia stosowania punktów ujemnych zależy od horyzontu czasowego kredytobiorcy. Jeśli pożyczkobiorca zamierza utrzymywać hipotekę przez krótki okres, ekonomicznym rozwiązaniem może być uniknięcie kosztów początkowych w zamian za stosunkowo wyższą stopę procentową. Jeśli pożyczkobiorca zamierza utrzymywać hipotekę przez dłuższy okres, najprawdopodobniej bardziej opłacalne jest opłacenie początkowych kosztów rozliczeniowych w zamian za niższe oprocentowanie.
Przykład punktów ujemnych
Zastosowanie punktów ujemnych do hipoteki zwiększa stopę procentową, ale może zmniejszyć koszty zamknięcia. Jeśli pożyczkobiorca zaakceptuje jeden punkt ujemny, pożyczkodawca może podnieść stopę procentową o 0, 25%, ale dać pożyczkobiorcy 1% pożyczki jako kredyt na pokrycie kosztów zamknięcia.
Na przykład pożyczkobiorca szuka kredytu hipotecznego w wysokości 1 000 000 USD na zakup domu. Wycena pożyczki z oprocentowaniem 5% i dwoma ujemnymi punktami przyniosłaby rabat w wysokości 20 000 USD na pokrycie kosztów zamknięcia pożyczki (1 000 000 x 2% = 20 000 USD).
Bardziej tradycyjną strukturą pożyczki dla tej samej kwoty zakupu domu może być pożyczka o oprocentowaniu 4% i zaliczce na jeden punkt. W przypadku tej pożyczki oprocentowanie jest niższe, ale wymaga od pożyczkobiorcy wpłaty zaliczki w wysokości 10 000 USD.
Niektórzy brokerzy kredytów hipotecznych mogą nie informować konsumentów o dostępności kredytów w punkcie ujemnym. Ci brokerzy mogą być bardziej zaniepokojeni swoją prowizją od transakcji. Ponieważ w przypadku pożyczki w wysokości 5% pośrednik oznaczałby hipotekę i zatrzymywał ujemne punkty jako rekompensatę za pośrednictwo w pożyczce.