Finansowanie przez właściciela
Finansowanie przez właściciela to transakcja, w której sprzedawca nieruchomości finansuje zakup bezpośrednio z osobą lub podmiotem, który go kupuje, w całości lub w części. Tego rodzaju ustalenia mogą być korzystne zarówno dla sprzedawcy, jak i kupującego, ponieważ eliminują koszty pośrednika bankowego. Finansowanie przez właściciela może jednak generować znacznie większe ryzyko i obowiązki dla właściciela.
Jak działa finansowanie właściciela
Kupujący może być bardzo zainteresowany zakupem nieruchomości, ale sprzedawca nie ruszy się z ceny wywoławczej wynoszącej 350 000 USD. Kupujący jest skłonny zapłacić tę kwotę i może obniżyć o 20% - 70 000 USD, które uzyskał ze sprzedaży swojego wcześniejszego domu. Będzie musiał sfinansować 280 000 USD, ale może uzyskać zgodę na tradycyjny kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD.
Sprzedawca może zgodzić się na pożyczenie mu 30 000 USD na wyrównanie różnicy lub może sfinansować całe 280 000 USD. W obu przypadkach kupujący spłaci sprzedającemu miesięcznie kwotę główną powiększoną o odsetki od pożyczki.
Finansowanie przez właściciela trwa w wielu przypadkach tylko przez krótki czas, dopóki nabywca nie będzie w stanie refinansować się, aby zapłacić właścicielowi w całości.
Zalety i wady finansowania przez właściciela
Finansowanie przez właściciela jest najbardziej powszechne na rynku kupującego. Zazwyczaj właściciel może szybciej znaleźć nabywcę i przyspieszyć transakcję, oferując finansowanie, ale wymaga to od sprzedawcy podjęcia ryzyka niewykonania zobowiązania przez kupującego.
Sprzedawca może wymagać większej zaliczki niż kredytodawca hipoteczny, aby zrekompensować to ryzyko. Zaliczki mogą wynosić od 3% do 20% w przypadku tradycyjnych pożyczkodawców hipotecznych, w zależności od rodzaju pożyczki. Zaliczki mogą wynosić 20% lub więcej w transakcjach finansowanych przez właściciela.
Z drugiej strony transakcje te mogą zaoferować sprzedawcy miesięczne przepływy pieniężne, które zapewniają lepszy zwrot niż inwestycje o stałym dochodzie.
Kupujący zazwyczaj mają największą przewagę w transakcji finansowanej przez właściciela. Ogólne warunki finansowania są zwykle znacznie bardziej negocjowalne, a kupujący oszczędza na punktach ocenianych przez bank i kosztach zamknięcia, gdy dokonuje płatności bezpośrednio na rzecz sprzedawcy.
Kluczowe dania na wynos
- Finansowanie przez właściciela jest czasami określane jako „finansowanie kreatywne” lub „finansowanie przez sprzedającego”. Zazwyczaj ujawnia się to w reklamie nieruchomości, gdy finansowanie przez właściciela jest opcją.
- Finansowanie przez właściciela wymaga od sprzedawcy podjęcia domyślnego ryzyka kupującego, ale właściciele są często bardziej skłonni do negocjacji niż tradycyjni kredytodawcy.
- Finansowanie przez właściciela może zapewnić dodatkowe dochody dla sprzedającego w formie odsetek i może szybciej przenieść nieruchomość na rynek kupującego.
Wymagania dotyczące finansowania przez właściciela
Transakcję dotyczącą finansowania przez właściciela należy ułatwić za pomocą weksla własnego. Weksel będzie określał warunki umowy, w tym między innymi stopę procentową, harmonogram spłat i skutki niewykonania zobowiązania. Właściciel zazwyczaj również zachowuje tytuł własności, dopóki nie zostaną dokonane wszystkie płatności, aby uchronić się przed niewykonaniem zobowiązania.
Niektóre transakcje typu „zrób to sam” mogą być w pełni zarządzane przez właściciela, ale generalnie zaleca się pomoc prawnika, aby zapewnić pokrycie wszystkich baz. Płacenie za wyszukiwanie tytułu może być również korzystne dla ustalenia, że właściciel / sprzedawca jest w rzeczywistości w stanie sprzedać nieruchomość i że może ostatecznie zwolnić tytuł w zamian za sfinansowanie części lub całości umowy. (Odpowiednie czytanie, patrz „Plusy i minusy finansowania właściciela”)