Przerzucanie nieruchomości: 8 ujawnień, które musisz zrobić

Sprzedając nieruchomość, musisz ujawnić informacje o jej stanie, które mogą negatywnie wpłynąć na jej wartość. Jeśli umyślnie ukryjesz takie informacje, możesz zostać skazany za oszustwo oprócz tego, że zostaniesz pozwany. Sprzedaż nieruchomości „w stanie, w jakim się znajduje”, nie zwalnia Cię z tych ujawnień.

Zasady te dotyczą każdego, kto sprzedaje dom, ale częściej wpływają na płetwy. Płetwy majątkowe częściej radzą sobie z nieruchomościami w złym stanie. Ponadto istnieją niewielkie różnice między poszczególnymi państwami w prawie dotyczącym informacji o ujawnieniu. Zapoznaj się z przepisami obowiązującymi w danym stanie, dotyczącymi wymaganych ujawnień, od stanu nieruchomości i lokalnego działu planowania. Znajomość rodzajów informacji, które należy ujawnić, może pomóc w zakupie nieruchomości, a także może uchronić Cię przed pozwem.

(Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu domu, zobacz: Przewodnik dla kupujących po raz pierwszy w domu).

1. Śmierć w domu

Niektórzy kupujący mogą mieć obawy lub przesądy dotyczące zakupu domu, w którym ktoś zmarł, dlatego ważne jest, aby wiedzieć, czy twój stan wymaga od sprzedawców ujawnienia poprzedniej śmierci w domu.

„Każdy stan będzie miał nieco inne wymagania dotyczące ujawnienia informacji”, mówi Jim Olenbush, broker nieruchomości w Teksasie. „Na przykład w Teksasie nie trzeba ujawniać zgonów z przyczyn naturalnych, samobójstw lub wypadków niezwiązanych z nieruchomościami”.

„Sprzedawca jest zobowiązany do ujawnienia zgonów związanych ze stanem nieruchomości lub przestępstw z użyciem przemocy” - mówi. Na przykład, jeśli dziecko poprzedniego pasażera utopiło się w basenie, ponieważ nie miało odpowiedniego ogrodzenia ochronnego, sprzedawca musiałby ujawnić śmierć, nawet po usunięciu problemu bezpieczeństwa poprzez zainstalowanie odpowiedniej zadaszenia basenu. Istnieją jednak okoliczności, w których sprzedający nie muszą ujawniać śmierci na nieruchomości.

„Nie ma stanów, w których istnieje obowiązek ujawnienia śmierci osoby zmarłej w naturalnych warunkach”, mówi adwokat Matthew Reischer, CEO LegalAdvice.com. „Jednak niektóre stany nakładają obowiązek na napiętnowany dom lub mieszkanie, w którym doszło do samobójstwa lub morderstwa. Niektóre stany posunęły się nawet tak daleko, że nałożyły na sprzedającego obowiązek afirmatywny, jeśli mają wiedzę, że ich nieruchomości są nawiedzane przez zmarłych. ”

Nawet jeśli ujawnienie nie jest wymagane - na przykład Gruzja nie wymaga ujawnienia informacji o zabójstwie lub samobójstwie - możesz pomylić się, powiadamiając kupującego o śmierci nieruchomości. „Jeśli sprzedawca jest zaniepokojony odpowiedzialnością, najlepszą radą jest ujawnienie wszystkiego z góry, nawet jeśli nie jest to wymagane przez prawo”, mówi Olenbush. „Kupujący zawsze usłyszą o sprawach od sąsiadów, a niespodzianka może spowodować wycofanie się z umowy kupna lub zastanowienie się, co jeszcze sprzedawca im nie mówi”.

2. Uciążliwości sąsiedzkie

Uciążliwością jest hałas lub zapach ze źródła znajdującego się na zewnątrz nieruchomości, który może podrażniać mieszkańców nieruchomości. Karolina Północna wymaga od sprzedawców ujawnienia dźwięków, zapachów, dymu i innych niedogodności pochodzących ze źródeł komercyjnych, przemysłowych lub wojskowych, które mają wpływ na nieruchomość. Michigan wymaga od sprzedawców ujawnienia gospodarstw rolnych, operacji rolnych, wysypisk śmieci, lotnisk, strzelnic i innych niedogodności w pobliżu, ale Pensylwania pozostawia kupującemu ustalenie obecności uciążliwości dla rolnictwa.

3. Zagrożenia

Jeśli dom narażony jest na większe ryzyko uszkodzenia w wyniku klęski żywiołowej lub ma znane lub potencjalne zanieczyszczenie środowiska, może być konieczne ujawnienie tych informacji kupującemu.

Prawo Teksasu wymaga od sprzedawców ujawnienia obecności niebezpiecznych lub toksycznych odpadów, azbestu, izolacji mocznikowo-formaldehydowej, gazu radonowego, farby na bazie ołowiu oraz wcześniejszego wykorzystania pomieszczeń do produkcji metamfetaminy.

Nowojorska ustawa o ujawnianiu stanu nieruchomości zobowiązuje sprzedawców do powiadomienia kupujących o tym, czy nieruchomość znajduje się na równinie zalewowej, mokradłach czy w dzielnicy rolniczej; czy kiedykolwiek był to składowisko odpadów; jeżeli w nieruchomości znajdowały się zbiorniki paliwa nad lub pod ziemią; czy i gdzie struktura zawiera azbest; jeśli występuje instalacja wodociągowa; czy dom został przetestowany pod kątem radonu; oraz czy jakiekolwiek paliwo, olej, niebezpieczne lub toksyczne substancje zostały rozlane lub wyciekły na posesję.

Państwa mogą również wymagać ujawnienia osiadania kopalni, podziemnych wyrobisk, osiadania, przesuwania się, wstrząsów lub innych wad stabilności ziemi. Kalifornijska ustawa o ujawnianiu zagrożeń naturalnych wymaga od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość znajduje się w strefie zagrożenia sejsmicznego, a zatem po trzęsieniu ziemi może ulec upłynnieniu lub osunięciu się ziemi.

Podczas gdy większość wymogów dotyczących ujawnień jest regulowana przez stany, rząd federalny nakazuje jedno: ujawnienie, że farba na bazie ołowiu może być obecna na każdej nieruchomości zbudowanej przed 1978 rokiem.

4. Informacje o stowarzyszeniu właścicieli domów

Jeśli domem zarządza stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), powinieneś ten fakt ujawnić. Musisz także wiedzieć o kondycji finansowej HOA i przekazać te informacje kupującemu, aby mógł on podjąć świadomą decyzję o zakupie.

„Kupujący, którego znam, kupił kondominium, a sprzedawca przez pomyłkę zapomniał przekazać kupującemu ostatnie 12 miesięcy notatek ze spotkania”, mówi Ed Kaminsky, prezes i dyrektor generalny relokacji SportStar na Manhattan Beach w Kalifornii. „Siedem miesięcy później kupujący został oceniony na 30 000 USD za ulepszenia nieruchomości. Sprzedawca został następnie pozwany przez kupującego za nieujawnianie tych ważnych uwag. ”

5. Naprawy

Co naprawiłeś i dlaczego? Kupujący muszą znać historię napraw domu, aby mogli poprosić swojego inspektora o zwrócenie szczególnej uwagi na obszary problemowe i mieć świadomość prawdopodobnych przyszłych problemów. Na przykład prawo w Teksasie wymaga od sprzedawców ujawnienia wcześniejszych napraw konstrukcji lub dachu; składowiska, osady, ruch gleby lub linie uskoków; oraz wady lub awarie ścian, dachu, ogrodzeń, fundamentu, podłóg, chodników i wszelkie inne bieżące lub poprzednie problemy mające wpływ na integralność strukturalną domu. Być może będziesz musiał ujawnić naprawy elektryczne lub hydrauliczne oraz wszelkie inne problemy, o których chciałbyś wiedzieć, jeśli zamierzasz kupić dom i mieszkać w nim.

6. Uszkodzenie przez wodę

Kiedy woda dostaje się tam, gdzie nie powinna, może uszkodzić rzeczy osobiste, podważyć strukturę domu, a nawet stworzyć zagrożenie dla zdrowia, jeśli sprzyja rozwojowi pleśni. Sprzedawcy powinni ujawnić przeszłe lub obecne wycieki lub szkody spowodowane przez wodę. Na przykład Michigan wymaga od sprzedawców ujawnienia dowodów na obecność wody w piwnicy lub przeszukiwanej przestrzeni, wycieków z dachu, poważnych szkód spowodowanych przez powodzie, rodzaju instalacji wodno-kanalizacyjnej (np. Ocynkowanej, miedzianej itp.) Oraz wszelkich znanych problemów z hydrauliką. Trudno jest wiedzieć o problemach z wodą (i wielu innych rodzajach problemów), jeśli przerzucasz dom i posiadasz go tylko przez miesiąc lub dwa.

„Istnieje wiele zagrożeń dla płetw lub innych osób zaangażowanych w zamykanie domu, w których potrzebne są prace na nieruchomościach, które nie były oczywiste podczas przejścia, szczególnie w zimie lub podczas suchego zaklęcia”, mówi Bill Price, prawnik biznesowy z Illinois . „Zimą dach, który przecieka lub ma bardzo stare gonty, może nie być w stanie skontrolować kupujący lub inspektor domu. Podobnie suche zaklęcie może ukryć problemy z nieszczelną piwnicą. ”W takich sytuacjach sprawdź, ile ochrony zapewnia prawo twojego stanu przed ujawnieniem informacji, których nie miałbyś możliwości poznać.

7. Brakujące elementy

Czasami kupujący w domu mają tak dużo na głowie, że mogą nie zauważyć, że w domu brakuje istotnego elementu, dopóki nie przeprowadzą się. Przepisy dotyczące ujawniania niektórych stanów próbują zapobiec temu problemowi. Na przykład Teksas i Michigan wymagają od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość zawiera długą listę przedmiotów, w tym urządzenia kuchenne, centralną klimatyzację i ogrzewanie, rynny deszczowe, wentylatory wyciągowe i podgrzewacze wody.

8. Inne możliwe ujawnienia

Kupujący muszą wiedzieć, czy dom znajduje się w specjalnej historycznej dzielnicy, ponieważ wpłynie to na ich zdolność do dokonywania napraw i zmian, a także może zwiększyć koszt tych działań.

Prawo w Teksasie wymaga od sprzedawców ujawnienia aktywnych termitów lub innych owadów niszczących drewno, uszkodzeń termitów lub zgnilizny drewna wymagających naprawy, wcześniejszych uszkodzeń termitów i wcześniejszego leczenia termitami. Prawo Michigan i Północnej Karoliny wymaga również od sprzedawców ujawnienia historii infestacji. Zapoznaj się z prawem swojego stanu, aby sprawdzić, czy musisz ujawnić informacje o szkodnikach.

Może być również konieczne ujawnienie problemów z odwodnieniem lub klasyfikacją, podziału na strefy, toczącego się sporu sądowego, zmian dokonanych bez pozwoleń, sporów granicznych i służebności.

Jak ujawnić

Niektóre stany, takie jak Michigan i Karolina Północna, wymagają od sprzedawców użycia określonego formularza ujawnienia. Jeśli nie, Twój departament stanu lub komisja nieruchomości lub stowarzyszenie pośrednika w obrocie nieruchomościami zwykle będzie miało zalecaną formę, z której możesz skorzystać. Formularz może być mniej lub bardziej wyczerpujący niż wymaga tego prawo stanowe. Jeśli formularz nie jest wystarczająco wyczerpujący dla twojej sytuacji, uzupełnij go o listę dodatkowych elementów, które chcesz ujawnić. Sprzedawca powinien ujawnić kupującemu wszelkie informacje na piśmie, a zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni podpisać i opatrzyć datą dokument. Upewnij się, że zapoznałeś się z tym, co musisz ujawnić i jak należy je sformułować, z prawnikiem ds. Nieruchomości.

Dolna linia

Nawet jeśli określone ujawnienie nie jest wymagane w Twojej okolicy, jeśli posiadasz informacje o domu, które mogą sprawić, że kupujący będzie niezadowolony, możesz mimo to je ujawnić. Oprócz moralnych powodów bycia uczciwym wobec potencjalnych nabywców - oraz chęci uniknięcia kosztów i kłopotów związanych z procesem - masz reputację do ochrony. Jeśli masz jakiekolwiek obawy dotyczące prawidłowego ujawnienia stanu nieruchomości, skontaktuj się z prawnikiem w swoim stanie.