Real Estate Investment Trust (REIT)
Trust inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT) jest spółką posiadającą i zazwyczaj zarządzającą nieruchomościami, która generuje dochód. Większość REIT specjalizuje się w konkretnym sektorze nieruchomości, skupiając swój czas, energię i finansowanie na tym konkretnym segmencie całego horyzontu nieruchomości. Jednak zróżnicowane i specjalistyczne REIT-y często posiadają różne rodzaje nieruchomości w swoich portfelach. Nieruchomości wchodzące w skład portfela REIT mogą obejmować kompleksy apartamentów, centra danych, obiekty opieki zdrowotnej, hotele, infrastrukturę - w postaci kabli światłowodowych, wież komórkowych i rurociągów energetycznych - budynki biurowe, centra handlowe, magazyny, lasy i magazyny . Jedną z korzyści REIT dla codziennych inwestorów jest to, że dają one możliwość posiadania części nieruchomości, która generuje dochód z dywidend.
Kongres ustanowił fundusze powiernicze na inwestycje w nieruchomości w 1960 r. Jako poprawkę do rozszerzenia podatku akcyzowego na cygara z 1960 r. Przepis ten umożliwia inwestorom indywidualnym kupowanie udziałów w portfelach nieruchomości komercyjnych, które uzyskują dochód z różnych nieruchomości.
1:34Real Estate Investment Trust (REIT)
Zrozumienie REIT
Większość REIT ma prosty model biznesowy: REIT wynajmuje powierzchnię i pobiera czynsze od nieruchomości, a następnie rozdziela ten dochód w formie dywidendy dla akcjonariuszy.
Aby zakwalifikować się jako REIT, firma musi przestrzegać pewnych przepisów Kodeksu Podatkowego. Wymagania te obejmują przede wszystkim posiadanie nieruchomości generujących dochód w perspektywie długoterminowej i dzielenie dochodów między akcjonariuszy. W szczególności firma musi spełniać określone wymagania, w tym:
- Zainwestuj co najmniej 75% łącznych aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie Treasurys
- Uzyskaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów za nieruchomości, odsetek od hipotek finansujących nieruchomość lub ze sprzedaży nieruchomości
- Zwracaj co najmniej 90% procent dochodu do opodatkowania w formie dywidendy dla akcjonariuszy każdego roku
- Mieć minimum 100 akcjonariuszy po pierwszym roku istnienia
- Posiadać nie więcej niż 50% akcji posiadanych przez pięć lub mniej osób w ciągu ostatniej połowy roku podatkowego
Inne wymogi, w tym REIT, to podmiot podlegający opodatkowaniu jako spółka w rozumieniu IRS. Ponadto przedsiębiorstwo musi posiadać zarząd rady dyrektorów lub powierników.
Kluczowe dania na wynos
- Trust inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, zarządza lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód.
- Equity REIT posiada i zarządza nieruchomościami.
- REIT-y hipoteczne przechowują lub handlują hipotekami i papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką.
- REIT generują stały strumień dochodów dla inwestorów, ale oferują niewiele w zakresie wzrostu wartości kapitału.
- Większość REIT jest notowana na giełdzie jak akcje, co czyni je bardzo płynnymi - w przeciwieństwie do większości inwestycji w nieruchomości.
Rodzaje REIT
Istnieje kilka rodzajów REIT. Fundusze mają klasyfikacje wskazujące rodzaj prowadzonej działalności i mogą być dalej klasyfikowane w zależności od tego, jak ich akcje są kupowane i sprzedawane.
Equity REIT to najczęstsza forma przedsiębiorczości. Podmioty te kupują, posiadają i zarządzają nieruchomościami generującymi dochód. Przychody pochodzą głównie z czynszów, a nie ze sprzedaży nieruchomości portfelowych.
Kredyty hipoteczne REIT, znane również jako mREIT, pożyczają pieniądze właścicielom i operatorom nieruchomości. Pożyczki mogą odbywać się albo bezpośrednio poprzez hipoteki i pożyczki, albo pośrednio poprzez nabycie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). MBS są inwestycjami posiadającymi pule hipotek emitowanych przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE). Ich dochody pochodzą głównie z marży odsetkowej netto - różnicy między odsetkami, które zarabiają na kredytach hipotecznych, a kosztem finansowania tych kredytów. Ze względu na skoncentrowanie się na hipotece w tym REIT są one potencjalnie wrażliwe na podwyżki stóp procentowych.
Hybrydowe przedsiębiorstwa REIT mają w swoich portfelach zarówno fizyczne nieruchomości na wynajem, jak i kredyty hipoteczne. W zależności od określonego celu inwestycyjnego podmiotu, mogą one ważyć portfel do większej liczby nieruchomości lub większej liczby hipotek.
Rodzaj REIT | Zasoby |
Sprawiedliwość | Posiadać i prowadzić nieruchomości przynoszące dochód |
Hipoteka | Udzielaj hipotek na nieruchomościach |
Hybrydowy | Własne nieruchomości i udzielaj hipotek |
| Notowane na giełdzie | Notowanie na giełdzie krajowej |
| Publiczny Niehandlowy | Zarejestrowany w SEC bu nie notowany na giełdzie |
| Prywatny | Działa tylko jako inwestycje prywatne |
REIT w obrocie publicznym oferuje akcje REIT w obrocie publicznym, które są notowane na krajowej giełdzie papierów wartościowych, gdzie są kupowane i sprzedawane przez inwestorów indywidualnych. Są one regulowane przez amerykańską Komisję Papierów Wartościowych i Giełd (SEC).
Publiczne REIT-y niebędące przedmiotem obrotu również są zarejestrowane w SEC, ale nie handlują na krajowych giełdach papierów wartościowych. W rezultacie są mniej płynne niż REIT-y notowane na giełdzie, ale są bardziej stabilne, ponieważ nie podlegają wahaniom rynkowym.
Prywatne REIT-y nie są zarejestrowane w SEC i nie handlują na krajowych giełdach papierów wartościowych. Działają one wyłącznie jako oferty prywatne sprzedawane wyłącznie wybranej grupie inwestorów.
Plusy i minusy inwestowania w REIT
REIT mogą odgrywać ważną rolę w portfelu inwestycyjnym. Podobnie jak w przypadku wszystkich inwestycji, mają swoje zalety i wady.
Zaletą jest to, że REIT-y można łatwo kupować i sprzedawać, ponieważ większość handluje na giełdach publicznych. Ta funkcja rynkowa łagodzi niektóre tradycyjne wady nieruchomości. Tradycyjnie nieruchomości są notorycznie niepłynne - nieruchomości sprzedają lub kupują - a ich brak przejrzystości, ponieważ nie wszystkie rynki oferują wiarygodne informacje na temat podatków, własności i podziału na strefy. REIT są regulowane przez SEC i muszą składać zbadane sprawozdania finansowe.
Pod względem wydajności REIT oferują atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko i stabilny przepływ środków pieniężnych. Ponadto obecność nieruchomości może być dobra dla portfela, dywersyfikując go za pomocą innej klasy aktywów, która może działać jako przeciwwaga dla akcji lub obligacji.
Z drugiej strony REIT-y nie oferują wiele pod względem wzrostu wartości kapitału. W ramach swojej struktury muszą zwrócić inwestorom 90% dochodów. Tak więc tylko 10% dochodu podlegającego opodatkowaniu może zostać ponownie zainwestowane w przedsiębiorstwo w celu zakupu nowych udziałów.
Dywidendy otrzymane z pakietów REIT są opodatkowane jako regularny dochód. Jednym z głównych ryzyk dla REIT jest to, że podlegają one wahaniom rynku nieruchomości. Podobnie jak większość inwestycji, nie gwarantuje zysku ani nie zapewnia strat. Ponadto niektóre REIT mają wysokie opłaty za zarządzanie i opłaty transakcyjne.
Plusy
Płynność
Dywersyfikacja / przeciwwaga w stosunku do innych aktywów
Przezroczystość
Stałe dywidendy
Zwroty skorygowane o ryzyko
Cons
Niski wzrost / niewielki wzrost wartości kapitału
Niekorzystne podatkowo
Z zastrzeżeniem ryzyka rynkowego
Wysokie opłaty za zarządzanie i transakcje
Jak inwestować w REIT
Możesz inwestować w publicznie notowane REIT-y, a także fundusze inwestycyjne REIT i fundusze notowane na giełdzie REIT (ETF), kupując akcje za pośrednictwem brokera. Możesz kupować udziały w niehandlowym REIT za pośrednictwem brokera lub doradcy finansowego, który uczestniczy w ofercie REIT niebędącej przedmiotem obrotu. REIT są również uwzględnione w rosnącej liczbie programów emerytalnych i inwestycyjnych sponsorowanych przez pracodawców o zdefiniowanym świadczeniu i określonych składkach. Naret, firma badawczo-rzecznicza z siedzibą w Waszyngtonie dla amerykańskiego rynku REIT, szacuje, że 80 milionów amerykańskich inwestorów posiada REIT dzięki oszczędnościom emerytalnym i innym funduszom inwestycyjnym.
Nareit stwierdza, że w USA jest ponad 225 giełdowych REIT-ów, co oznacza, że będziesz musiał odrobić pracę domową przed podjęciem decyzji, który REIT będzie najlepszy dla twojego portfela.
Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę zespół zarządzający REIT i jego osiągnięcia oraz dowiedzieć się, w jaki sposób są one kompensowane. Jeśli jest to wynagrodzenie oparte na wynikach, istnieje prawdopodobieństwo, że będą ciężko pracować, aby wybrać odpowiednie właściwości i wybrać najlepsze strategie. Oczywiście dobrym pomysłem jest przyjrzenie się liczbom, takim jak przewidywany wzrost zysku na akcję (EPS) i bieżące stopy dywidendy. Szczególnie pomocnym miernikiem są fundusze REIT z operacji (FFO), które mierzą przepływy pieniężne generowane przez aktywa REIT. Inną miarą powszechnie stosowaną w przypadku REIT jest stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR).
Przykład REIT w świecie rzeczywistym
Innym czynnikiem przy wyborze REIT jest przyjrzenie się, które sektory rynku nieruchomości są gorące. Zastanów się, w które ogólnie kwitnące sektory gospodarki można wykorzystać nieruchomości. Przykładowo, opieka zdrowotna jest jedną z najszybciej rozwijających się gałęzi przemysłu w USA - szczególnie w zakresie rozwoju budynków medycznych, ośrodków opieki ambulatoryjnej oraz zakładów opieki nad osobami starszymi i wspólnot emerytalnych.
Kilka REIT skupia się na tym sektorze. HCP Inc. (HCP) jest jednym z nich. Z kapitalizacją rynkową wynoszącą prawie 15 miliardów USD, jest to duża firma - wystarczająco duża, by być częścią S&P 500 - i bardzo płynna. Codziennie notuje się około 2, 56 miliona akcji. Przy 31, 25 USD na akcję, według stanu na 5 kwietnia 2019 r., Jest notowany na poziomie zbliżonym do 52-tygodniowego maksimum i oferuje stopę dywidendy na poziomie 4, 32%. Niedawno zrestrukturyzowane portfolio koncentruje się na placówkach nauk przyrodniczych - centrach diagnostycznych, laboratoriach, genomice i innych obiektach - biurowcach medycznych i mieszkaniach dla seniorów.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.