Kontrola czynszu
Kontrola czynszu to program rządowy, który nakłada limit na kwotę, jakiej wynajmujący może żądać za najem domu lub odnowienie umowy najmu.
Gminy zazwyczaj regulują przepisy dotyczące kontroli czynszu, a szczegółowe informacje są bardzo zróżnicowane. Wszystkie mają na celu utrzymanie przystępnych kosztów utrzymania dla mieszkańców o niższych dochodach.
Kontrola czynszów nie jest szeroko rozpowszechniona w USA Według najnowszych badań przeprowadzonych przez Urban Institute, 182 gminy w USA na około 89 000 mają przepisy dotyczące kontroli czynszów, a wszystkie były w Nowym Jorku, New Jersey, Kalifornii, Maryland lub Waszyngtonie DC W rzeczywistości w 37 stanach obowiązują przepisy zabraniające samorządom wprowadzania środków kontroli czynszu.
Jednak kwestia regulacji czynszów została ożywiona w ostatnich latach, szczególnie w miastach i stanach, w których rosnące koszty utrzymania w połączeniu ze stagnacją płac stworzyły kryzys przystępności mieszkaniowej dla mieszkańców o średnich dochodach i osób starszych o stałych dochodach.
Oregon jest pierwszym stanem w USA, który uchwalił stanowe prawo kontroli czynszów. Ustawa podpisana w marcu 2019 r. Ogranicza roczny wzrost czynszów do 7% plus wzrost wskaźnika cen konsumpcyjnych.
[Ważne: Zwolennicy kontroli czynszów, tacy jak Urban Institute, twierdzą, że kontrola cen może być skuteczna w przypadku populacji, której dotyczą przepisy.]
Jak działa kontrola czynszu
Najwcześniejsze przepisy dotyczące kontroli czynszów w Stanach Zjednoczonych pochodzą z lat dwudziestych XX wieku i często były całkowicie zawieszone. Te na ogół okazały się niewykonalne. W latach 70. ponownie pojawił się pomysł kontroli czynszu, tym razem w bardziej umiarkowanej formie, często nazywanej stabilizacją czynszu.
Na przykład w Nowym Jorku są dwa programy kontroli czynszu:
- Starszy program kontroli czynszu był stopniowo wycofywany przez dziesięciolecia. Nakładało surowe ograniczenia cen wynajmu, ale jedyni najemcy nadal objęci prawem mieszkają od 1971 r. Lub wcześniej w budynkach zbudowanych przed 1947 r.
- Program stabilizacji czynszu z lat 70. reguluje ceny w około połowie czynszów w mieście. Czynsze mogą być podwyższane tylko raz w roku, a dopuszczalne podwyżki procentowe są ograniczone przez agencję mieszkaniową. Zasady i wyjątki są labiryntowe i są zarządzane przez połączenie agencji miejskich i państwowych.
Wysokie koszty życia w Nowym Jorku są często cytowane jako wystarczający dowód, że kontrola czynszu nie działa. Mediana ceny jednej sypialni w Nowym Jorku wyniosła 3070 USD w 2018 r.
Zwolennicy kontroli czynszów, tacy jak Urban Institute, twierdzą, że kontrola cen może być skuteczna dla populacji, której dotyczą przepisy. Oznacza to, że osoby o średnich dochodach i osoby starsze o stałych dochodach mogą pozostać w swoich domach, podczas gdy gentryfikacja wymusza wzrost cen wokół nich.
Zalety i wady kontroli czynszu
Kontrola czynszu była zawsze kontrowersyjna. Przepisy kontroli czynszów w dzisiejszych miastach najczęściej regulują podwyżki cen za przedłużenia umów najmu, a nie nowych najemców. Zapewne ma to pewne zalety dla właścicieli, którzy mogą pobierać opłaty od rynku za wolne mieszkania lub, w najgorszym przypadku, utrzymywać najemców, którzy mają wszelkie bodźce, aby pozostać na miejscu i płacić czynsz na czas.
Główne argumenty przeciwko kontroli czynszu obejmują:
- Kontrola czynszów zmniejsza podaż przyzwoitych mieszkań, ponieważ właściciele wolą przebudować budynek na mieszkanie lub przystosować go do użytku komercyjnego, niż przestrzegać prawa ograniczającego ich zyski.
- Inwestycja w nowe mieszkania na wynajem przestaje.
- Utrzymanie budynków pod kontrolą czynszu jest luźne lub nie istnieje ze względu na niski zwrot z inwestycji.
Główne argumenty za regulacjami obejmują:
- Ceny wynajmu w wielu amerykańskich miastach rosną znacznie szybciej niż płace za prace o średnim dochodzie.
- Kontrola czynszów umożliwia rodzinom o średnich dochodach i osobom starszym o stałych dochodach godziwe życie bez obawy o osobistą katastrofalną podwyżkę czynszu.
- Okolice są bezpieczniejsze i bardziej stabilne dzięki bazie długoterminowych mieszkańców w mieszkaniach kontrolowanych pod wynajem.
Kluczowe dania na wynos
- Większość przepisów dotyczących kontroli czynszów ogranicza kwotę, którą wynajmujący może podnieść czynsze dla istniejących najemców.
- Kontrola czynszu jest kontrowersyjna. W rzeczywistości w 37 stanach obowiązują przepisy zabraniające samorządom wprowadzania takich środków.
- Oregon stał się pierwszym stanem w USA, który uchwalił stanowe prawo kontroli czynszów w 2019 r.