Nieruchomości do wynajęcia: Cash Cow czy Money Pit?

Inwestorzy w nieruchomości, podobnie jak w przypadku innych aktywów, stale podejmują decyzje dotyczące zakupu, sprzedaży lub posiadania. Decyzje te zależą od oceny przedmiotowej nieruchomości. Wycena nieruchomości przy użyciu zdyskontowanych przepływów pieniężnych lub metod kapitalizacji jest podobna do wyceny akcji lub obligacji. Jedyną różnicą jest to, że przepływy pieniężne pochodzą z wynajmu powierzchni, a nie ze sprzedaży produktów i usług.

Firmy inwestycyjne w sektorze nieruchomości opracowały zaawansowane modele wyceny, aby pomóc im w podejmowaniu decyzji. Jednak przy użyciu narzędzi do arkuszy kalkulacyjnych jednostka może uzyskać odpowiednią wycenę większości nieruchomości generujących dochód - w tym nieruchomości mieszkalnych zakupionych w celu pełnienia funkcji nieruchomości na wynajem.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, w jaki sposób każdy inwestor może stworzyć wycenę na tyle zadowalającą, aby zrównoważyć potencjalne możliwości inwestycyjne.

Indywidualne wyceny

Niektóre osoby uważają, że sporządzenie wyceny nie jest konieczne, jeśli zakończona została certyfikowana ocena. Jednak wycena inwestora może różnić się od wyceny rzeczoznawcy z kilku powodów.

Inwestor może mieć różne opinie na temat zdolności nieruchomości do pozyskiwania najemców lub stawek najmu, które najemcy są skłonni zapłacić. Jako potencjalny nabywca lub sprzedawca inwestor może czuć, że nieruchomość obarczona jest większym lub mniejszym ryzykiem niż rzeczoznawca.

Rzeczoznawcy przeprowadzają osobne oceny wartości. Obejmują koszt wymiany nieruchomości, porównanie ostatnich i porównywalnych transakcji oraz podejście dochodowe. Niektóre z tych metod zwykle pozostają w tyle za rynkiem, nie doceniając wartości podczas trendów wzrostowych i zawyżając wartość aktywów w trendzie spadkowym.

Znalezienie możliwości na rynku nieruchomości obejmuje znalezienie nieruchomości, które zostały nieprawidłowo wycenione przez rynek. Często oznacza to zarządzanie nieruchomością do poziomu przekraczającego oczekiwania rynku. Wycena powinna zapewnić oszacowanie rzeczywistego potencjału nieruchomości do generowania dochodu.

Wycena nieruchomości

Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do procesu wyceny akcji, obligacji lub innych inwestycji generujących dochód. Większość analityków stosuje metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w celu ustalenia wartości bieżącej netto składnika aktywów (NPV) .

NPV to wartość nieruchomości w dzisiejszych dolarach, która pozwoli uzyskać zwrot skorygowany o ryzyko inwestora. NPV jest określany poprzez zdyskontowanie okresowych przepływów pieniężnych dostępnych dla właścicieli na podstawie wymaganej stopy zwrotu inwestora (RROR). Ponieważ RROR jest wymaganą przez inwestora stopą zwrotu dla zaangażowanego ryzyka, uzyskana wartość jest wartością skorygowaną o ryzyko dla tego indywidualnego inwestora. Porównując tę ​​wartość z cenami rynkowymi, inwestor jest w stanie podjąć decyzję o kupnie, wstrzymaniu lub sprzedaży.

Wartości zapasów oblicza się poprzez dyskontowanie dywidend, wartości obligacji poprzez dyskontowanie płatności kuponów odsetkowych. Nieruchomości wyceniane są poprzez zdyskontowanie przepływów pieniężnych netto lub środków pieniężnych dostępnych dla właścicieli po odjęciu wszystkich wydatków od przychodów z leasingu. Wycena nieruchomości obejmuje oszacowanie wszystkich przychodów z wynajmu, a następnie odjęcie wszystkich wydatków niezbędnych do wykonania i utrzymania tych umów najmu.

Rozkładanie dzierżawy

Wszystkie szacunki dochodów pochodzą bezpośrednio z leasingu. Leasing to umowy zawarte między najemcami a wynajmującym. Wszystkie czynsze i umowne podwyżki czynszu (eskalacje) zostaną określone w umowach najmu, a także opcje dotyczące powierzchni i koncesji czynszowych. Właściciele odzyskują również część lub całość wydatków związanych z nieruchomościami od najemców. Sposób, w jaki dochód ten jest pobierany, jest również określony w umowie najmu. Istnieją trzy główne rodzaje leasingu:

• Leasing z pełną obsługą
• Leasing netto
• Dzierżawa sieci potrójnej (NNN)

W umowach najmu z pełną obsługą lokatorzy nie płacą nic oprócz czynszu. W dzierżawach netto najemcy zwykle pokrywają część wzrostu wydatków za okres po przeprowadzce do nieruchomości. W przypadku dzierżawy potrójnej netto najemca płaci proporcjonalnie część wszystkich kosztów nieruchomości.

Poniżej przedstawiono rodzaje wydatków, które należy wziąć pod uwagę przy sporządzaniu wyceny dochodu:

• Koszty leasingu
• Koszt zarządzania
• Koszty kapitałowe

Koszty leasingu odnoszą się do wydatków niezbędnych do pozyskania najemców i zawarcia umów najmu. Koszty zarządzania odnoszą się do wydatków na poziomie nieruchomości, takich jak media, sprzątanie, podatki itp., A także wszelkie koszty zarządzania nieruchomością. Dochód pomniejszony o koszty operacyjne równy jest przychodowi operacyjnemu netto (NOI). NOI to przepływ pieniężny pochodzący z normalnej działalności nieruchomości. Przepływy pieniężne są następnie uzyskiwane przez odjęcie kosztów kapitałowych od NOI. Koszty kapitałowe to wszelkie okresowe nakłady inwestycyjne na utrzymanie nieruchomości. Należą do nich wszelkie środki na prowizje z wynajmu, ulepszenia najemców lub rezerwy kapitałowe na przyszłe modernizacje nieruchomości.

Przykład wyceny

Po ustaleniu okresowych przepływów pieniężnych można je zdyskontować w celu ustalenia wartości nieruchomości. Rysunek 1 pokazuje prosty projekt wyceny, który można dostosować do wyceny większości nieruchomości.

Rycina 1

Wycena zakłada nieruchomość, która generuje roczny dochód z najmu w wysokości 100 000 USD w pierwszym roku, który rośnie o 4% rocznie i 3% po 10. roku. Wydatki szacuje się na 40% dochodu. Rezerwy kapitałowe są modelowane na 10 000 USD rocznie. Stopę dyskontową lub RROR ustala się na 13%. Stopa kapitalizacji w celu ustalenia wartości nieruchomości w 10 roku szacowana jest na 10%. W terminologii finansowej ta stopa kapitalizacji wynosi Kg, gdzie K jest RROR inwestora (wymagana stopa zwrotu) i jest oczekiwanym wzrostem dochodów. Kg jest również znany jako wymagany zwrot z inwestycji przez inwestora lub kwota całkowitego zwrotu z przychodu.

Wartość nieruchomości w roku 10 oblicza się, przyjmując szacunkowy NOI dla roku 11 i dzieląc go przez stopę kapitalizacji. Zakładając, że wymagana stopa zwrotu inwestora pozostanie na poziomie 13%, wówczas kapitalizacja wyniesie 10% lub Kg (13% - 3%). Na wykresie 2 NOI w roku 11 wynosi 88 812 USD. Po obliczeniu okresowych przepływów pieniężnych są one następnie dyskontowane z powrotem o stopę dyskontową (13%), aby uzyskać NPV w wysokości 58 333 USD.

Rycina 2 (w tysiącach dolarów)

Rysunek 2 przedstawia podstawowy format, który można wykorzystać do wyceny nieruchomości generujących dochód lub wynajmujących. Inwestorzy kupujący nieruchomości mieszkalne jako nieruchomości na wynajem powinni przygotować wyceny w celu ustalenia, czy naliczane stawki czynszu są wystarczające na pokrycie ceny zakupu nieruchomości. Chociaż rzeczoznawcy często domyślnie korzystają z 10-letnich przepływów pieniężnych, inwestorzy powinni wytwarzać przepływy pieniężne, które odzwierciedlają założenia, na podstawie których zakłada się, że nieruchomość została zakupiona. Ten format, choć uproszczony, można dostosować do wartości dowolnej właściwości, niezależnie od złożoności. Nawet hotele można w ten sposób wycenić. Pomyśl o nocnych wynajmach pokoi jako o dzierżawach jednodniowych.

Kup, sprzedaj lub wstrzymaj

Przy zakupie nieruchomości, jeżeli szacowana wartość inwestora jest większa niż oferta sprzedającego lub oszacowana wartość, wówczas nieruchomość można kupić z dużym prawdopodobieństwem otrzymania RROR. I odwrotnie, przy sprzedaży nieruchomości, jeżeli oszacowana wartość jest mniejsza niż oferta kupującego, nieruchomość powinna zostać sprzedana. Ponadto, jeżeli oszacowana wartość jest zgodna z rynkiem, a RROR zapewnia odpowiedni zwrot z tytułu związanego z tym ryzyka, właściciel może zdecydować o utrzymaniu inwestycji do momentu wystąpienia nierównowagi między wyceną a wartością rynkową.

Wartość można zdefiniować jako największą kwotę, którą ktoś byłby skłonny zapłacić za nieruchomość. Przy zakupie składnika aktywów finansowanie nie powinno wpływać na ostateczną wartość nieruchomości, ponieważ każdy kupujący ma różne opcje finansowania.

Nie dotyczy to jednak inwestorów, którzy już posiadają nieruchomości, które zostały sfinansowane. Podejmując decyzję o odpowiednim czasie sprzedaży, należy wziąć pod uwagę finansowanie, ponieważ struktury finansowania, takie jak kary przedpłaty, mogą pozbawić inwestora wpływów ze sprzedaży. Jest to ważne w przypadkach, gdy inwestorzy otrzymali korzystne warunki finansowania, które nie są już dostępne na rynku. Istniejąca inwestycja z zadłużeniem może zapewnić zwroty lepiej skorygowane o ryzyko, niż można to osiągnąć przy reinwestowaniu potencjalnych przychodów ze sprzedaży. Dostosuj RROR ryzyka, aby uwzględnić dodatkowe ryzyko finansowe zadłużenia hipotecznego.

Dolna linia

Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz, możliwe jest stworzenie modelu wyceny wystarczająco dokładnego, aby pomóc w procesie decyzyjnym. Matematyka związana z tworzeniem modelu jest stosunkowo prosta i jest w zasięgu większości inwestorów. Po uzyskaniu podstawowej wiedzy o lokalnych standardach rynkowych, strukturach najmu oraz o sposobie działania przychodów i kosztów w różnych rodzajach nieruchomości, należy być w stanie przewidzieć przyszłe przepływy pieniężne.