Zaufaj czynowi
Umowa powiernicza, znana również jako umowa powiernicza, jest dokumentem stosowanym czasami w transakcjach dotyczących nieruchomości w USA. Jest to dokument, który wchodzi w grę, gdy jedna strona zaciągnęła pożyczkę od drugiej strony na zakup nieruchomości. Umowa powiernicza stanowi umowę między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą o utrzymaniu nieruchomości w zaufaniu przez neutralną i niezależną stronę trzecią do momentu spłaty pożyczki.
Chociaż umowy powiernicze są mniej powszechne niż kiedyś, około 20 stanów nadal nakazuje korzystanie z jednego, a nie kredytu hipotecznego, gdy finansowanie dotyczy zakupu nieruchomości.
Umowy powiernicze są powszechnie stosowane w Alasce, Arizonie, Kalifornii, Kolorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montanie, Karolinie Północnej, Tennessee, Teksasie, Wirginii i Zachodniej Wirginii. Kilka stanów, takich jak Kentucky, Maryland i Południowa Dakota, zezwala na stosowanie zarówno umów powierniczych, jak i hipotek.
Jak działa akt zaufania
W transakcji nieruchomości - powiedzmy, kupnie domu - pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy pieniądze w zamian za jeden lub więcej weksli związanych z umową powierniczą. Akt ten przenosi tytuł prawny na nieruchomość na bezstronnego powiernika, zazwyczaj spółkę tytułową, spółkę powierniczą lub bank, który utrzymuje ją jako zabezpieczenie weksli - zabezpieczenie pożyczki. Sprawiedliwy tytuł - prawo do uzyskania pełnej własności - pozostaje po stronie pożyczkobiorcy, podobnie jak pełne wykorzystanie i odpowiedzialność za nieruchomość.
Ten stan rzeczy utrzymuje się przez cały okres spłaty pożyczki. Powiernik posiada tytuł prawny, dopóki pożyczkobiorca nie spłaci w całości długu, w którym to momencie tytuł własności nieruchomości staje się pożyczkobiorcą. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze spłaty pożyczki, powiernik przejmuje pełną kontrolę nad nieruchomością.
Zabrany klucz
- W finansowanych transakcjach dotyczących nieruchomości umowy powiernicze przenoszą tytuł prawny nieruchomości na stronę trzecią, taką jak bank, escrow lub spółka prawna, która jest w posiadaniu, dopóki pożyczkobiorca nie spłaci zadłużenia wobec pożyczkodawcy.
- W kilku stanach stosuje się akty powiernicze zamiast hipotek.
- Inwestowanie w umowy zaufania może zapewnić wysokodochodowy strumień dochodów.
Trust Deed vs. Mortgage
Zarówno umowy powiernicze, jak i hipoteki są wykorzystywane w pożyczkach bankowych i prywatnych na tworzenie zastawów na nieruchomościach i oba są zazwyczaj rejestrowane jako długi w hrabstwie, w którym nieruchomość się znajduje.
Jednak w hipotekę biorą udział dwie strony: pożyczkobiorca (lub hipoteka) i pożyczkodawca (lub hipoteka). Natomiast umowa powiernicza obejmuje trzy strony: pożyczkobiorcę (lub wierzyciela), pożyczkodawcę (lub beneficjenta) i powiernika. Powiernik posiada tytuł zastawu na rzecz pożyczkodawcy; w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy, zainicjuje on i zakończy proces wykluczenia na żądanie pożyczkodawcy.
W przeciwieństwie do powszechnego użytku, hipoteka nie jest technicznie pożyczką na zakup nieruchomości; jest to umowa zobowiązująca nieruchomość jako zabezpieczenie pożyczki.
Wykluczenia i umowy powiernicze
Kredyty hipoteczne i umowy powiernicze mają różne procedury wykluczenia. Sądowe zamknięcie dostępu do nieruchomości jest nadzorowanym przez sąd procesem egzekwowanym, gdy pożyczkodawca wnosi pozew przeciwko kredytobiorcy z powodu niespłacenia kredytu hipotecznego. Proces ten jest czasochłonny i kosztowny. Ponadto, jeśli aukcja nieruchomości, która została przejęta, nie przyniesie wystarczającej ilości pieniędzy na spłatę weksla, pożyczkodawca może wnieść pozew przeciwko kredytobiorcy, domagając się salda. Jednak nawet po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca ma prawo do umorzenia: może spłacić pożyczkodawcę w określonym czasie i nabyć tytuł własności.
Natomiast umowa powiernicza pozwala pożyczkodawcy rozpocząć szybsze i tańsze pozasądowe zamknięcie dostępu, omijając system sądowy i postępując zgodnie z procedurami określonymi w umowie powierniczej i prawie stanowym. Jeśli pożyczkobiorca nie sprawi, że pożyczka stanie się aktualna, nieruchomość wystawiona jest na aukcję poprzez sprzedaż powiernika. Tytuł zostaje przeniesiony z powiernika na nowego właściciela w drodze aktu powiernika po sprzedaży. Gdy na sprzedaży powiernika nie ma żadnych oferentów, nieruchomość powraca do pożyczkodawcy na podstawie umowy powiernika. Po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca nie ma prawa do umorzenia.
Ponadto powiernik ma obowiązek wypłacić pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy wpływy ze sprzedaży po sfinalizowaniu sprzedaży. Powiernik zapłaci pożyczkodawcy pozostałą część długu i zapłaci pożyczkobiorcy wszystko, co przekracza tę kwotę, umożliwiając w ten sposób pożyczkodawcy zakup nieruchomości.
Plusy i minusy inwestowania w czyny zaufania
Inwestorzy, którzy szukają soczystych zysków, czasami zwracają się do sektora nieruchomości - w szczególności do umów powierniczych.
Inwestując w umowę powierniczą, inwestor pożycza pieniądze deweloperowi pracującemu nad projektem nieruchomości. Nazwa inwestora jest aktem zaufania, podobnie jak pożyczkodawca. Inwestor pobiera odsetki od swojej pożyczki; po zakończeniu projektu jego zleceniodawca jest mu w całości zwracany. Broker umowy powierniczej zwykle ułatwia transakcję.
Plusy
Strumień dochodów o wysokiej wydajności
Dywersyfikacja portfela
Cons
Płynność
Bez wzrostu wartości kapitału
Jaki programista wchodzi w to porozumienie? Banki często niechętnie udzielają pożyczek na niektóre rodzaje inwestycji, takich jak projekty komercyjne średniej wielkości - zbyt małe dla dużych kredytodawców, zbyt duże dla małych - lub deweloperów o słabych doświadczeniach lub zbyt dużej liczbie pożyczek. Ostrożni pożyczkodawcy mogą również działać zbyt wolno dla deweloperów przed napiętym terminem rozpoczęcia lub ukończenia projektu.
Więc ci programiści często są w kryzysie. Z tych powodów inwestorzy aktu zaufania mogą często oczekiwać wysokich stóp procentowych od swoich pieniędzy. Mogą czerpać korzyści z dywersyfikacji w inną klasę aktywów, bez konieczności bycia ekspertami w budowaniu lub zarządzaniu nieruchomościami: jest to inwestycja pasywna.
Inwestowanie w umowy powiernicze wiąże się z pewnym ryzykiem i wadami. W przeciwieństwie do akcji, inwestycje w nieruchomości nie są płynne, co oznacza, że inwestorzy nie mogą odzyskać pieniędzy na żądanie. Ponadto inwestorzy mogą oczekiwać jedynie odsetek generowanych przez pożyczkę, przy czym dodatkowa aprecjacja kapitału jest mało prawdopodobna. Zainwestowane strony mogą wykorzystać wszelkie rozbieżności prawne w umowie powierniczej, powodując kosztowne uwikłania prawne, które mogą zagrozić inwestycji. Typowy inwestor z niewielkim doświadczeniem może mieć trudności, ponieważ do znalezienia wiarygodnych i godnych zaufania programistów, projektów i brokerów wymagany jest pewien zestaw wiedzy specjalistycznej.
Przykład aktu powierniczego w świecie rzeczywistym
Na przykład krótki dokument Deed of Trust stosowany w hrabstwie Austin w Teksasie obejmuje wymagania większości pożyczkodawców. Formularz zaczyna się od definicji terminów i miejsc, w których pożyczkobiorca, pożyczkodawca i powiernik mogą wpisać swoje nazwiska. Należy również podać pożyczoną kwotę i adres nieruchomości.
Po tej sekcji dokument przechodzi dalej do określenia przeniesienia praw do nieruchomości i jednolitych kowenantów, w tym:
- Szczegóły dotyczące spłaty kwoty głównej i odsetek
- Fundusze powiernicze
- Liens
- Ubezpieczenia majątkowe i utrzymanie konstrukcji
- Obłożenie struktury - z zastrzeżeniem, że pożyczkobiorca musi zamieszkać w ciągu 60 dni
Formularz zawiera również niejednorodne kowenanty, które określają niewywiązanie się lub naruszenie któregokolwiek z warunków umowy. Istnieje również specyfikacja, że pożyczka, której dotyczy dokument, nie jest pożyczką pod zastaw domu - to jest czymś, z czego pożyczkobiorca otrzyma gotówkę - pożyczka przeznaczona jest na zakup nieruchomości.
Umowa powiernicza kończy się miejscem na podpis kredytobiorcy, co muszą zrobić w obecności notariusza i dwóch świadków, którzy również podpisują.