1031 wymiany: 10 rzeczy, które musisz wiedzieć

Kod IRS Sekcja 1031 powoli wkracza w codzienną rozmowę. Termin ten jest oblegany przez pośredników w handlu nieruchomościami, firmy tytułowe, inwestorów i mamuśki piłkarskie. Niektórzy nawet nalegają na przekształcenie go w czasownik, na przykład w: „Niech ten budynek zbuduje dla innego”.

Sekcja IRS 1031 zawiera wiele ruchomych części, które użytkownik musi zrozumieć przed próbą jego użycia. Istnieją również implikacje podatkowe i ramy czasowe, które mogą być problematyczne. Ponadto reguła określa właściwości podobne do zamiany 1031 i ogranicza użycie reguły z właściwościami wakacyjnymi.

Co to jest sekcja 1031?

Ogólnie rzecz biorąc, giełda 1031 (zwana również giełdą podobną lub Starker) to zamiana jednej nieruchomości inwestycyjnej na drugą. Chociaż większość swapów podlega opodatkowaniu jako sprzedaż, jeśli Twoja spełnia wymogi 1031, w momencie wymiany nie będziesz musiał płacić żadnego podatku ani ograniczonego podatku.

(Aby zapoznać się z tłem, zobacz temat Unikanie podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu).

W efekcie możesz zmienić formę swojej inwestycji bez (jak widzi to IRS) wypłaty lub uznania zysku kapitałowego. Dzięki temu Twoja inwestycja będzie mogła rosnąć z odroczonym podatkiem. Nie ma limitu, ile razy lub jak często możesz zrobić 1031. Możesz przenieść zysk z jednej nieruchomości inwestycyjnej na drugą na drugą. Chociaż możesz zyskać na każdej zamianie, unikniesz podatku, dopóki nie sprzedasz za gotówkę wiele lat później. Mamy nadzieję, że zapłacisz tylko jeden podatek, a to według długoterminowej stopy przyrostu kapitału (obecnie 15% lub 20%, w zależności od dochodu - i 0% dla niektórych podatników o niższych dochodach).

Rezerwa dotyczy wyłącznie nieruchomości inwestycyjnych i biznesowych, więc nie możesz zamienić swojego podstawowego miejsca zamieszkania na inny dom. Istnieją sposoby na wykorzystanie 1031 do zamiany domów wakacyjnych - więcej o tym później - ale ta luka jest znacznie węższa niż kiedyś.

Zasady specjalne dotyczące majątku podlegającego amortyzacji

Ostrzeżenie: W przypadku wymiany podlegającej amortyzacji nieruchomości w 1031 r. Obowiązują specjalne zasady. Może to spowodować zysk zwany zwrotem amortyzacji opodatkowanym jako zwykły dochód. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli zamienisz jeden budynek na inny, możesz uniknąć tego przechwycenia. Ale jeśli wymienisz ulepszony grunt na budynek na niezlepszony grunt bez budynku, amortyzacja, o którą wcześniej ubiegałeś się o budynek, zostanie odzyskana jako zwykły dochód.

Takie komplikacje powodują, że potrzebujesz profesjonalnej pomocy, gdy robisz 1031. Jeśli jednak zastanawiasz się nad 1031 - lub jesteś po prostu ciekawy - oto 10 rzeczy, które powinieneś wiedzieć.

Zmiany w regule 1031

Przed przyjęciem nowych przepisów podatkowych 22 grudnia 2017 r. Niektóre wymiany dóbr osobistych - takie jak licencje franczyzowe, samoloty i sprzęt - kwalifikowały się do wymiany 1031. Zgodnie z nowym prawem tylko nieruchomości kwalifikują się. Wymiana akcji korporacyjnych lub udziałów spółki nigdy się nie kwalifikowała - a jednak nie.

Z drugiej strony nadal obowiązują wspólne nieruchomości (TIC) w nieruchomości. Warto zauważyć, że ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) pełna ulga podatkowa na niektóre materialne dobra osobiste może pomóc zrekompensować tę zmianę prawa podatkowego.

TCJA zawiera zasadę przejścia, która zezwala na wymianę 1031 kwalifikowanej własności osobistej w 2018 r., Jeśli pierwotna nieruchomość została sprzedana lub nieruchomość wymieniona nabyta do 31 grudnia 2017 r. Zasada przejściowa jest specyficzna dla podatnika i nie pozwala na odwrócenie 1031 wymienić, gdzie nowa nieruchomość jest kupowana przed sprzedażą starej nieruchomości.

„Like-Kind” ma szerokie zastosowanie

Większość wymian musi być jedynie „podobna” - enigmatyczna fraza, która nie oznacza, co myślisz. Możesz wymienić budynek mieszkalny na surową ziemię lub ranczo na centrum handlowe. Zasady są zaskakująco liberalne. Możesz nawet wymienić jedną firmę na drugą. Ale znowu są pułapki dla nieostrożnych.

Możesz zrobić wymianę „opóźnioną”

Klasycznie wymiana polega na prostej zamianie jednej nieruchomości na drugą między dwojgiem ludzi. Ale szanse na znalezienie osoby o dokładnie takiej nieruchomości, jakiej chcesz, która chce dokładnie tej nieruchomości, są niewielkie. Z tego powodu większość wymian jest opóźniona, trójstronna lub „Starker” (nazwana od pierwszego przypadku podatkowego, który im na to pozwala).

W przypadku opóźnionej wymiany potrzebujesz Kwalifikowanego pośrednika (pośrednika), który trzyma gotówkę po „sprzedaży” nieruchomości i wykorzystuje ją do „zakupu” nieruchomości zastępczej. Ta trójstronna wymiana jest traktowana jako zamiana.

1031 Przepisy dotyczące ram czasowych

Istnieją dwie kluczowe zasady dotyczące czasu, których należy przestrzegać w przypadku opóźnionej wymiany.

1. Pierwszy dotyczy wyznaczenia nieruchomości zastępczej. Po sprzedaży nieruchomości pośrednik otrzyma gotówkę. Nie możesz otrzymać gotówki, bo zepsuje to leczenie 1031. Ponadto w ciągu 45 dni od sprzedaży nieruchomości musisz wyznaczyć pośrednikowi nieruchomość zastępczą na piśmie, określając nieruchomość, którą chcesz nabyć. IRS mówi, że możesz wyznaczyć trzy właściwości, o ile ostatecznie zamkniesz jedną z nich. Możesz nawet wyznaczyć więcej niż trzy, jeśli są one objęte pewnymi testami wyceny.
2. Druga reguła czasowa w opóźnionej wymianie dotyczy zamknięcia. Musisz zamknąć nową nieruchomość w ciągu 180 dni od sprzedaży starej nieruchomości. Zauważ, że dwa okresy biegną jednocześnie. Oznacza to, że zaczniesz liczyć, kiedy zakończy się sprzedaż nieruchomości. Jeśli wyznaczysz nieruchomość zastępczą dokładnie 45 dni później, pozostanie Ci tylko 135 dni na zamknięcie nieruchomości zastępczej.

Implikacje podatkowe i hipoteki

Być może masz gotówkę po przejęciu nieruchomości przez pośrednika. Jeśli tak, pośrednik zapłaci Ci je pod koniec 180 dni. Te środki pieniężne - znane jako „zyski” - będą opodatkowane jako częściowe przychody ze sprzedaży nieruchomości, ogólnie jako zysk kapitałowy.

Jednym z głównych sposobów, w jaki ludzie mają kłopoty z tymi transakcjami, jest nieuwzględnianie pożyczek. Musisz wziąć pod uwagę kredyty hipoteczne lub inne długi na nieruchomości, którą zrzekasz się, oraz wszelkie długi na nieruchomości zastępczej. Jeśli nie otrzymasz zwrotu gotówki, ale twoje zobowiązanie maleje - to również będzie traktowane jako dochód, podobnie jak gotówka.

Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny w wysokości 1 miliona USD na starej nieruchomości, ale Twój kredyt hipoteczny na nowej nieruchomości, który otrzymujesz w zamian, wynosi jedynie 900 000 USD. Masz 100 000 USD zysku, który jest również klasyfikowany jako „rozruch” i zostanie opodatkowany.

1031 dla domów wakacyjnych

Możesz sprzedać swoją podstawową rezydencję i, w połączeniu z małżonkiem, ochronić zyski kapitałowe w wysokości 500 000 USD, o ile mieszkasz tam przez dwa lata w ciągu ostatnich pięciu lat. Ale ta przerwa nie jest 1031 i nie jest dostępna dla twojego drugiego lub wakacyjnego domu.

2004 Zaostrzenie luki w domu wakacyjnym

Być może słyszałeś opowieści o podatnikach, którzy wykorzystali przepis 1031 do zamiany jednego domu wakacyjnego na inny, być może nawet na dom, w którym chcą przejść na emeryturę, a sekcja 1031 opóźniła jakiekolwiek uznanie korzyści. Później przeprowadzili się do nowej nieruchomości, ustawili ją jako główną rezydencję i ostatecznie planowali wykorzystać wykluczenie zysków kapitałowych w wysokości 500 000 USD.

W 2004 r. Kongres zaostrzył tę lukę. Tak, podatnicy mogą nadal zamieniać domy wakacyjne w nieruchomości na wynajem i dokonywać 1031 wymian. Przykład: Przestajesz korzystać z domu na plaży, wynajmujesz go na sześć miesięcy lub rok, a następnie wymieniasz na inną nieruchomość. Jeśli zdobędziesz najemcę i będziesz się zachowywał w sposób biznesowy, prawdopodobnie zmieniłeś dom na nieruchomość inwestycyjną, co powinno sprawić, że wymiana 1031 będzie w porządku.

Jeśli jednak po prostu wystawisz go na czynsz, ale nigdy nie masz najemców, prawdopodobnie nie jest to dozwolone. Fakty będą kluczowe, podobnie jak czas. Im więcej czasu upłynie po przekształceniu użytkowania nieruchomości na wynajem, tym lepiej. Chociaż nie ma absolutnego standardu, prawdopodobnie mniej niż sześć miesięcy wypożyczenia w dobrej wierze nie wystarczy. Rok byłby lepszy.

Przeprowadzka do 1031 Zamiennej rezydencji

Jeśli chcesz korzystać z nieruchomości, na którą zamieniłeś dom, jako nowego drugiego, a nawet podstawowego domu, nie możesz od razu się wprowadzić. W 2008 r. IRS ustanowiła zasadę bezpiecznego portu, zgodnie z którą nie kwestionuje, czy mieszkanie zastępcze kwalifikuje się jako nieruchomość inwestycyjna do celów sekcji 1031. Aby spełnić wymogi tego bezpiecznego portu, w każdym z dwóch 12-miesięcznych okresów niezwłocznie po wymianie:

• Musisz wynająć lokal innej osobie na uczciwy czynsz na 14 dni lub dłużej
• Własne użytkowanie jednostki mieszkaniowej nie może przekraczać dłuższego niż 14 dni lub 10% liczby dni w okresie 12 miesięcy, w którym jednostka mieszkaniowa jest wynajmowana za uczciwy czynsz.

Co więcej, po pomyślnej zamianie jednej nieruchomości wakacyjnej lub inwestycyjnej na inną, nie można natychmiast przekonwertować nowej nieruchomości na swój główny dom i skorzystać z wykluczenia w wysokości 500 000 USD.

Przed zmianą prawa w 2004 r. Inwestor może przenieść jedną nieruchomość na wynajem w zamian za 1031 na inną nieruchomość na wynajem, wynająć nową nieruchomość na okres, przenieść się na nieruchomość na kilka lat, a następnie sprzedać ją, korzystając z wykluczenie korzyści ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Teraz, jeśli kupisz nieruchomość na giełdzie 1031, a następnie spróbujesz sprzedać tę nieruchomość jako główną rezydencję, wyłączenie nie będzie obowiązywać przez okres pięciu lat, począwszy od daty nabycia nieruchomości na giełdzie podobnej do 1031. Innymi słowy, będziesz musiał czekać znacznie dłużej, aby skorzystać z ulgi podatkowej od zysków kapitałowych z głównego miejsca zamieszkania.