5 błędów, które mogą sprawić, że dom przerzuci flop

To takie proste! Kup dom, zrób kilka poprawek kosmetycznych, wróć z powrotem na rynek i osiągnij ogromny zysk. W każdej chwili w telewizji jest pół tuzina programów, w których dobrze wyglądający, dobrze ubrani inwestorzy sprawiają, że proces wygląda szybko, przyjemnie i zyskownie. I wiele domów się przewraca. ATTOM Data Solutions informuje, że ponad 200 000 w Stanach Zjednoczonych zostało zakupionych i odsprzedanych w tym samym 12-miesięcznym okresie w 2017 roku. To nieco mniej niż 6% wszystkich domów jednorodzinnych i mieszkań sprzedanych przez cały rok. Jednak droga do bogactwa nieruchomości nie polega wyłącznie na ograniczeniu atrakcyjności i „sprzedanych” znaków. Zdecydowanie zbyt wielu niedoszłych potentatów nieruchomościowych nie dostrzega podstaw i kończy się niepowodzeniem. W tym artykule przyjrzymy się pięciu największym błędom, jakie popełniają potencjalne płetwy - i jak ich uniknąć.

Pierwszą, najlepszą radą jest ograniczenie ryzyka finansowego, a także maksymalizacja potencjału zwrotu. Mówiąc prosto, nie płać za dużo za dom (wiedząc, ile jest wart) i upewnij się, że wiesz, ile kosztują niezbędne naprawy lub ulepszenia przed zakupem. Mając te informacje, możesz następnie ustalić idealną cenę zakupu.

Reguła 70% stanowi, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 70% ARV (wartość po naprawie) minus niezbędne naprawy. ARV to wartość domu po jego pełnej naprawie.

Oto przykład: jeśli ARV domu wynosi 150 000 USD i potrzebuje 25 000 USD na naprawy, wówczas reguła 70% oznacza, że ​​inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 80 000 USD za dom. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD

Top 5 obowiązkowych rzeczy do przewracania domów

Podstawy

Przerzucanie (nazywane również hurtową inwestycją w nieruchomości) to rodzaj strategii inwestowania w nieruchomości, w ramach której inwestor kupuje nieruchomość, z której nie może korzystać, ale z zamiarem jej sprzedaży z zyskiem.

Zysk ten zazwyczaj pochodzi z aprecjacji cen wynikającej z gorącego rynku nieruchomości, na którym ceny szybko rosną, lub z ulepszeń kapitałowych dokonanych w nieruchomości - lub z obu tych powodów. Na przykład inwestor może zakupić stabilizator w „gorącej” okolicy, znacznie go wyremontować, a następnie zaoferować w cenie odzwierciedlającej jego najnowocześniejszy wygląd i udogodnienia.

Inwestorzy, którzy przerzucają nieruchomości, koncentrują się na zakupie i późniejszej odsprzedaży jednej nieruchomości lub grupy nieruchomości. Wielu inwestorów stara się generować stały przepływ dochodów poprzez częste przerzucanie.

Jak więc przerzucić budynek lub dom? Mówiąc prosto, chcesz kupować taniej i sprzedawać wysoko (podobnie jak wiele innych inwestycji). Zamiast jednak przyjmować strategię kupna i wstrzymania, transakcja jest przeprowadzana tak szybko, jak to możliwe, aby ograniczyć czas, w którym Twój kapitał jest zagrożony. Ogólnie rzecz biorąc, powinieneś skupić się na szybkości, a nie na maksymalnym zysku. Dzieje się tak, ponieważ każdy kolejny dzień kosztuje więcej pieniędzy (kredyt hipoteczny, media, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie itp.).

To jest ogólny plan. Oto pułapki.

1. Za mało pieniędzy

Zagłębianie się w nieruchomości to droga propozycja. Pierwszy koszt to koszt nabycia nieruchomości. Podczas gdy liczba roszczeń finansowych związanych z niskim / brakiem pieniędzy jest duża, znalezienie takich ofert od legalnego dostawcy jest łatwiejsze niż powiedzenie. Ponadto, jeśli finansujesz przejęcie, oznacza to, że płacisz odsetki. Chociaż odsetki od pożyczonych pieniędzy są nadal możliwe do odliczenia od podatku, nawet po przejściu ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu, nie jest to odliczenie w 100%. Każdy dolar wydany na odsetki zwiększa kwotę, którą musisz zarobić na sprzedaży, aby osiągnąć próg rentowności. A jeśli wykorzystasz linię kredytową hipoteczną lub hipoteczną (HELOC) do sfinansowania zakupu typu flip-house, jedynie odsetki będą podlegały odliczeniu. Kwoty głównej, podatków i części ubezpieczenia płatności nie można odliczyć.

Dokładnie zbadaj opcje finansowania, aby ustalić, który typ kredytu hipotecznego najlepiej odpowiada Twoim potrzebom, i znajdź pożyczkodawcę, który oferuje niskie stopy procentowe. Prostym sposobem na zbadanie kosztów finansowania jest użycie kalkulatora hipotecznego. To narzędzie pozwoli ci również porównać stopy procentowe oferowane przez różnych kredytodawców. Oczywiście płacenie gotówką za nieruchomość eliminuje koszty odsetek, ale nawet wtedy istnieją koszty posiadania nieruchomości i koszty alternatywne związane z wiązaniem gotówki.

Ponieważ stopy procentowe znacznie wzrosły w stosunku do minimów po kryzysie mieszkaniowym, osiąganie zysków jest trudniejsze niż kiedyś. W rzeczywistości w pierwszej połowie 2018 r. Aktywność spadkowa spadła powoli do prawie czteroletniego minimum, a marże zysku spadły do ​​najniższego średniego zwrotu z inwestycji (ROI) od końca 2014 r., Zgodnie z danymi ATTOM. Nie oznacza to, że nie ma pieniędzy do zarobienia (ROI było na północ od 44%), ale oznacza, że ​​wymagana jest ostrożność. Średni zysk brutto na klapce wynosi 65 520 $, ale to jest brutto.

Koszty remontu również muszą zostać uwzględnione. Jeśli planujesz naprawić dom i sprzedać go z zyskiem, cena sprzedaży musi przekraczać łączny koszt nabycia, koszt utrzymania nieruchomości i koszt remontu. Kuchnia o wartości 25 000 USD, łazienka o wartości 10 000 USD, podatki od nieruchomości, media i inne koszty przenoszenia o wartości 5000 USD zmniejszają tę liczbę o około dwie trzecie. Wrzucenie nieoczekiwanego problemu strukturalnego z nieruchomością, a zysk brutto może stać się stratą netto. Nawet jeśli uda ci się pokonać te przeszkody, nie zapomnij o podatkach od zysków kapitałowych, które zmniejszą twój zysk.

2. Za mało czasu

Renowacja i przerzucanie domów to czasochłonne przedsięwzięcie biznesowe. Znalezienie i zakup odpowiedniej nieruchomości może zająć miesiące. Gdy będziesz właścicielem domu, musisz poświęcić czas na jego naprawę. Jeśli masz dzienną pracę, czas poświęcony na rozbiórkę i budowę może przełożyć się na wiele straconych wieczorów i weekendów. Jeśli zapłacisz komuś innemu za wykonanie pracy, nadal będziesz spędzać więcej czasu, niż oczekujesz, nadzorując działalność, a koszty płacenia innym zmniejszą Twój zysk.

Po zakończeniu pracy należy zaplanować inspekcje, aby upewnić się, że nieruchomość jest zgodna z obowiązującymi przepisami budowlanymi, zanim będzie można ją sprzedać. Jeśli tak nie jest, musisz poświęcić więcej czasu i pieniędzy, aby doprowadzić go do normy. Następnie musisz zainwestować czas w sprzedaż nieruchomości. Jeśli sam pokażesz to potencjalnym nabywcom, spędzisz dużo czasu dojeżdżając do nieruchomości i na spotkania oraz na spotkaniach.

Czy to jest tego warte? Dla wielu osób bardziej sensowne może być trzymanie się codziennej pracy, w której mogą zarabiać ten sam rodzaj pieniędzy w ciągu kilku tygodni lub miesięcy dzięki stałej wypłacie - bez ryzyka i bardzo konsekwentnego poświęcania czasu.

3. Niewystarczające umiejętności

Profesjonalni budowniczowie i wykwalifikowani specjaliści, tacy jak stolarze i hydraulicy, często odwracają domy jako pomoc w wykonywaniu regularnych zadań. Mają wiedzę, umiejętności i doświadczenie, aby znaleźć i naprawić dom. Niektórzy z nich pracują także w związkach zawodowych, którzy zapewniają kontrolę bezrobocia przez całą zimę, gdy pracują nad swoimi pobocznymi projektami.

Prawdziwe pieniądze w domu przerzucane są z kapitału własnego. Jeśli jesteś przydatny z młotem, lubisz kłaść dywan, możesz powiesić płytę gipsowo-kartonową, zadaszyć dom i zainstalować zlew kuchenny, masz umiejętności odwracania domu. Z drugiej strony, jeśli nie znasz śrubokręta krzyżakowego z płaskiego śrubokręta, będziesz musiał zapłacić profesjonalistom za wszystkie remonty i naprawy. W związku z tym szanse na zysk z inwestycji zostaną znacznie zmniejszone.

4. Za mało wiedzy

Aby odnieść sukces, musisz być w stanie wybrać odpowiednią nieruchomość, we właściwej lokalizacji, za odpowiednią cenę. Czy w sąsiedztwie domów o wartości 100 000 USD naprawdę oczekuje się zakupu za 60 000 USD i sprzedaży za 200 000 USD? Rynek jest zdecydowanie zbyt wydajny, aby pojawiał się często.

Nawet jeśli masz do czynienia z życiem, szukając domu w zamknięciu dla piosenki, powiedz - musisz wiedzieć, które remonty zrobić, a które pominąć. Musisz także zrozumieć obowiązujące przepisy podatkowe i strefowe oraz wiedzieć, kiedy ograniczyć straty i wyjść z projektu, zanim projekt stanie się przepaścią.

Należy pamiętać, że Zillow, firma zajmująca się obrotem nieruchomościami, przerzuca domy na wybranych rynkach. Firma spodziewa się kupić i przerzucić nieruchomości w ciągu 90 dni, a także dysponuje danymi i wiedzą, aby zaoferować operatorom „mamę i pop” silną konkurencję. Pożyczkodawcy z wielkiej ligi zaczęli również szukać zysków na rynku pożyczek typu flip-pożyczki, a globalna firma inwestycyjna KKR & Co. Inc. (wcześniej znana jako Kohlberg Kravis Roberts & Co. i KKR & Co. LP) dołączała do innych prywatnych firm inwestycyjnych poszukujących kawałek akcji.

5. Za mało cierpliwości

Specjaliści nie spieszą się i czekają na odpowiednią nieruchomość. Nowicjusze spieszą się, by kupić pierwszy dom, który zobaczą. Następnie zatrudniają pierwszego wykonawcę, który składa ofertę pracy, której sami nie mogą wykonać. Specjaliści albo wykonują pracę samodzielnie, albo polegają na sieci wcześniej ustalonych, wiarygodnych kontrahentów.

Nowicjusze wynajmują pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby pomóc w sprzedaży domu. Specjaliści polegają na wysiłkach „na sprzedaż przez właściciela”, aby zminimalizować koszty i zmaksymalizować zyski. Nowicjusze spieszą się z tym procesem, nakładają warstwę farby i zarabiają fortunę. Specjaliści rozumieją, że kupno i sprzedaż domów wymaga czasu i że marże zysku są czasami niewielkie.

Dolna linia

Zanim zaczniesz kupować dom, przeszukaj najbogatsze osoby w kraju. Szybko zorientujesz się, że żaden z nich nie zarabia na życie. Jeśli nadal chcesz rzucić dom, powinieneś podejść do przedsięwzięcia tak, jak do każdej nowej firmy. I, jak każda inna mała firma, przedsięwzięcie będzie wymagało czasu i pieniędzy, planowania i cierpliwości, umiejętności i wysiłku. Będzie to prawdopodobnie trudniejsze i droższe, niż można sobie wyobrazić. I nawet jeśli każdy szczegół zostanie odpowiednio dobrany, zmieniające się warunki rynkowe mogą oznaczać, że każde założenie przyjęte na początku będzie nieważne do końca. Lekko na własne ryzyko: jeśli po prostu chcesz szybko się wzbogacić, odwracając dom, możesz skończyć w biednym domu.