Najważniejsze czynniki inwestowania w nieruchomości

W porównaniu z innymi rodzajami inwestycji, inwestowanie w nieruchomości wiąże się ze stosunkowo korzystnym profilem ryzyko / zysk, przy stosunkowo niskiej płynności (łatwość wejścia i wyjścia). Zobaczmy niektóre z najważniejszych czynników, które należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości.

1. Lokalizacja nieruchomości

Dlaczego to jest ważne? Odwieczna linia „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” nadal rządzi i pozostaje najważniejszym czynnikiem wpływającym na rentowność inwestycji w nieruchomości. Bliskość do udogodnień, spokojne obszary zgodne, status sąsiedztwa, malownicze widoki itp. Są głównymi czynnikami przy wycenie nieruchomości mieszkaniowych. Bliskość rynków, magazynów, węzłów transportowych, autostrad, obszarów zwolnionych z podatku itp. Odgrywa ważną rolę w wycenie nieruchomości komercyjnych.

Czego szukać? Perspektywa średnio- i długookresowa na temat tego, w jaki sposób ewoluuje miejscowość w okresie inwestycyjnym. Dzisiejsze spokojne otwarte tereny na tyłach budynku mieszkalnego mogą w przyszłości stać się hałaśliwym zakładem produkcyjnym, dzięki czemu wyceny mieszkaniowe będą mniej opłacalne. Wskazane jest przeprowadzenie dokładnej kontroli własności, rodzaju i zamierzonego wykorzystania terenów sąsiednich, zakładów i wolnych gruntów w okolicy.

2. Wycena nieruchomości

Dlaczego to jest ważne? Finansowanie nieruchomości podczas zakupu, notowanie ceny podczas sprzedaży, analiza inwestycji, składka ubezpieczeniowa i opodatkowanie - wszystko zależy od wyceny nieruchomości.

Czego szukać? Powszechnie stosowane metody wyceny obejmują:

• Podejście do porównania sprzedaży: ostatnia porównywalna sprzedaż nieruchomości o podobnych cechach - najbardziej powszechna i odpowiednia zarówno dla nowych, jak i starych nieruchomości
• Podejście kosztowe: wszystkie sumy kosztów minus amortyzacja - odpowiednie dla nowych konstrukcji
• Podejście dochodowe: oparte na oczekiwanych wpływach pieniężnych - odpowiednie dla czynszów

3. Cel inwestycyjny i horyzont inwestycyjny

Dlaczego to jest ważne? Biorąc pod uwagę niską płynność i wysoką wartość inwestycji w nieruchomości, brak jasności co do celu może prowadzić do nieoczekiwanych wyników, w tym trudności finansowych, szczególnie jeśli inwestycja jest obciążona hipoteką.

Czego szukać? Określ, które z poniższych szerokich kategorii odpowiadają Twojemu celowi i odpowiednio się przygotuj:

• Kupuj i wykorzystuj samodzielnie: Oszczędności na czynszach, korzyści z samodzielnego wykorzystania i wzrost wartości
• Kup i dzierżawa: regularny dochód i długoterminowy wzrost wartości. Wymaga budowania temperamentu bycia właścicielem - w celu rozwiązywania ewentualnych sporów i problemów prawnych, zarządzania najemcami, prac remontowych itp.
• Kupuj i sprzedawaj (krótkoterminowo): szybki, niewielki lub mierny zysk - zwykle kupuje nieruchomości w budowie i sprzedaje się lekko po przygotowaniu
• Kupuj i sprzedawaj (długoterminowo): duża wewnętrzna wzrost wartości w długim okresie; rozwiązanie dla celów długoterminowych, takich jak planowanie emerytalne, edukacja dziecka itp.

4. Oczekiwane przepływy pieniężne i możliwości zysku

Dlaczego to jest ważne? Cel inwestycyjny i sposób wykorzystania wpływają na przepływy pieniężne, a tym samym na możliwości zysku.

Czego szukać? Opracuj wstępne prognozy dla następujących rodzajów zysków i wydatków:

• Oczekiwane przepływy pieniężne z dochodów z najmu - Inflacja sprzyja właścicielom dochodów z czynszów
• Oczekiwany wzrost wartości wewnętrznej w wyniku długoterminowej aprecjacji cen
• Korzyści z amortyzacji (i dostępne ulgi podatkowe)
• Analiza kosztów i korzyści remontu przed sprzedażą w celu uzyskania lepszej ceny
• Analiza kosztów i korzyści pożyczek hipotecznych a wzrost wartości

5. Uważaj na dźwignię - poznaj pułapki

Dlaczego to jest ważne? Pożyczki są wygodne, ale mogą wiązać się z dużymi kosztami - przeznaczasz swój przyszły dochód, aby uzyskać dziś użyteczność dla kosztu odsetek rozłożonego na wiele lat. Zrozumienie, w jaki sposób obsługiwać pożyczki tego rodzaju, pozwala na maksymalne korzystanie z nich. Ignorowanie ryzyka może prowadzić do poważnych pułapek.

Czego szukać? W zależności od bieżących i oczekiwanych przyszłych zarobków i możliwości płatniczych, rozważ następujące kwestie:

• Zdecyduj, jaki rodzaj kredytu hipotecznego najlepiej pasuje do Twojej sytuacji (stała stopa procentowa, regulowana zmienna stopa procentowa, tylko odsetki lub zerowa przedpłata)
• Należy pamiętać o warunkach i innych opłatach nakładanych przez finansistów
• Poluj i targuj się, aby uzyskać lepszą ofertę za pomocą narzędzia takiego jak kalkulator hipoteczny, aby znaleźć niższe stopy procentowe. Szukaj także niższych składek ubezpieczeniowych.

6. Inwestycje w nowe budownictwo a istniejące placówki

Dlaczego to jest ważne? Nowe właściwości konstrukcyjne zazwyczaj oferują atrakcyjne ceny, możliwość personalizacji, jasno udokumentowane udogodnienia i jasne tytuły. Inwestor ma do czynienia tylko z firmą budowlaną jako odpowiednikiem. Ryzyko obejmuje opóźnienie posiadania, wzrost kosztów, brak świadomości o okolicy itp.

Osoby odsprzedane mają na odwrót czynniki i mogą wymagać dokładniejszej kontroli własności, dokumentów i kwestii prawnych.

Czego szukać?

• Sprawdź poprzednie projekty i reputację firmy budowlanej w zakresie nowych inwestycji budowlanych
• Przejrzyj akty własności, ostatnią ankietę i raport oceniający dla starych konstrukcji
• Pamiętaj o miesięcznych kosztach utrzymania, zaległych opłatach i podatkach od poprzednich właścicieli. Koszty te mogą poważnie wpłynąć na twoje regularne przepływy pieniężne
• Inwestowanie w nieruchomości na wynajem (będące w posiadaniu innych osób) - Czy jest to czynsz kontrolowany, czynsz ustabilizowany czy wolny rynek? Czy dzierżawa wkrótce wygaśnie? Czy ma opcje odnowienia na korzyść najemcy? Czy przedmioty wewnętrzne są własnością najemcy lub właściciela? itp. to niektóre szczegóły, o których należy pamiętać.
• Elementy kontroli jakości (meble, wyposażenie i wyposażenie), jeśli są zawarte w sprzedaży

7. Pośrednie inwestycje w nieruchomości

Zarządzanie właściwościami fizycznymi w perspektywie długoterminowej nie jest dla wszystkich. Istnieje również kilka alternatywnych sposobów pośredniego inwestowania w sektor nieruchomości i dążenia do czerpania korzyści.

Jakie są opcje?

• Akcje spółek z branży nieruchomości - akcje spółek z branży nieruchomości można kupować i sprzedawać na giełdach
• Fundusze wspólnego inwestowania / fundusze inwestycyjne skoncentrowane na sektorze nieruchomości - fundusze sektorowe, takie jak „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)”, oferują korzyści wynikające z dywersyfikacji i profesjonalnego zarządzania pieniędzmi, kosztem opłat związanych z wydatkami funduszy
• Obligacje hipoteczne - zabezpieczone nieruchomościami, oferują niższe stopy zwrotu w porównaniu do obligacji korporacyjnych
• Real Estate Investment Trust (REIT) - oferują wysokie dochody, podatki i wysoką płynność podczas handlu na giełdach.

Dolna linia

Inwestycje w nieruchomości oferują dobry profil zwrotu z ryzyka o wysokiej wartości. Przemyślane rozważenie powyższych czynników pozwoli inwestorom czerpać korzyści przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka.