7 rozwiązań dla właścicieli domów borykających się z hipoteką

Jeśli spełniasz warunki zakupu domu, ale teraz walczysz o spłatę kredytu hipotecznego, nie jesteś sam. Według RealtyTrak 1 na każde 2 005 domów jest wykluczonych. W New Jersey jest to 1 na 718 domów; w Maryland jest to 1 na 1023 domów. Może się wydawać, że jesteś na dobrej drodze, aby stać się kolejną statystyką wykluczenia. Jednak nie poddawaj się jeszcze. Możesz być w stanie zmniejszyć swoje problemy z hipoteką, zmniejszając miesięczne raty kredytu hipotecznego. Każda sytuacja jest inna, dlatego Investopedia rozmawiało z kilkoma ekspertami ds. Kredytów hipotecznych, aby znaleźć siedem różnych opcji.

Rozwiązanie nr 1: Refinansowanie do pożyczki długoterminowej

Rozłożenie pożyczki na dłuższy okres to jedna z opcji, która może zmniejszyć miesięczną kwotę płatności. Zdaniem Al Hensling, prezes United American Mortgage w Irvine w Kalifornii, refinansowanie pożyczki długoterminowej jest najprostszym sposobem na zmniejszenie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego.

Należy jednak pamiętać, że stopa procentowa wzrośnie. Aby to zrównoważyć, Matt Hackett, dyrektor ds. Ubezpieczeń i operacji w nowojorskim Equity Now mówi, że większość hipotek nie ma kary przedpłaty: „W rezultacie, gdy poprawi się twoja sytuacja finansowa, zalecam dokonywanie wyższych płatności, aby zwiększyć szybkość na którą spłacasz kapitał ”, mówi Hackett.

Doradza także właścicielom domów, aby upewnili się, że zaliczki są dozwolone bez kary, i sugeruje, aby określili różnicę między ich bieżącą stopą a nową stopą dla pożyczki długoterminowej, aby sprawdzić, czy ma to sens.

Rozwiązanie nr 2: Refinansowanie do ARM

Refinansowanie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) jest realną opcją, jeśli prawie skończyłeś spłacać kredyt hipoteczny. „Coraz więcej konsumentów docenia korzyści finansowe, jakie może zaoferować hipoteka o zmiennym oprocentowaniu w odpowiednich okolicznościach”, mówi Hensling. Doskonałym przykładem jest właściciel domu, który spodziewa się sprzedać swój dom w ciągu najbliższych trzech lat i obecnie ma pożyczkę o stałej stopie 400 000 USD na 4, 25%, płacąc 1 976, 76 USD miesięcznie.

Hensling twierdzi, że jeśli właściciel domu dokona refinansowania na hybrydową hipotekę o zmiennym oprocentowaniu, ustaloną na pięć lat na 2, 875%, zmniejszy to miesięczną spłatę do 1695, 57 USD miesięcznie i zaoszczędzi 281, 19 USD miesięcznie.

Jeremy Brandt, dyrektor generalny WeBuyHouses.com, zgadza się, dodając: „Jeśli dom jest prawie spłacony, zdecydowana większość miesięcznych płatności idzie na kapitał własny, a nie odsetki. Refinansowanie do ARM może rozwiązać krótkoterminowe problemy z przepływami pieniężnymi poprzez zmniejszenie miesięcznej płatności kosztem kolejnych płatności. ”Biorąc to pod uwagę, jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, miesięczne płatności mogą wzrosnąć w pewnym okresie.

Rozwiązanie nr 3: Refinansowanie z ARM do kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej

Jeśli masz ARM, przejście na stałą stawkę nie może teraz obniżyć twoich miesięcznych płatności, ale może powstrzymać wzrost płatności. „Ma to sens, jeśli obecne stałe stopy procentowe są niższe niż stopa procentowa ARM lub jeśli przewiduje się, że nastąpi to później niż w ciągu najbliższych trzech lat”, mówi Brandt. Ostrzega jednak, że jeśli jesteś w ARM przez pewien czas, stała stopa refinansowania może być wyższa niż istniejąca stawka, co może spowodować wzrost miesięcznej płatności.

„Jeśli obawiasz się wzrostu stóp procentowych, refinansowanie z ARM na pożyczkę o stałym oprocentowaniu zapewnia spokój ducha, wiedząc, że twoja płatność się nie zmieni”, mówi Brian Koss, wiceprezes Mortgage Network w Danvers w stanie Massachusetts. Zgadza się jednak, że zazwyczaj oznacza to wyższą miesięczną płatność na początku niż bieżąca kwota.

Rozwiązanie nr 4: Rzuć wyzwanie podatkom od nieruchomości

Jeśli wartość twojego domu spadła, zakwestionowanie podatku od nieruchomości może zapewnić pewną ulgę finansową. Cara Pierce, certyfikowana doradczyni mieszkaniowa w Clearpoint Credit Counselling Solutions, krajowej organizacji non-profit, wyjaśnia: „Musisz skontaktować się z biurem rzecznika podatkowego w hrabstwie, w którym znajduje się dom, aby zobaczyć, jakiego rodzaju informacji będą potrzebować jako dowód, że spadły wartości mieszkań ”- mówi Pierce.

Jednak Pierce mówi, że jest to strategia krótkoterminowa. Ostrzega, że ​​wartości nieruchomości rosną, a wraz z nimi rosną podatki od nieruchomości. Pamiętaj też, że wycena twojego domu może kosztować od kilkuset do pięciuset dolarów.

Rozwiązanie nr 5: Zmodyfikuj pożyczkę

Modyfikacja pożyczki jest alternatywą dla tych, którzy nie mogą sfinansować pożyczki, ale muszą obniżyć miesięczną spłatę domu. Ale w przeciwieństwie do refinansowania, wymaga trudu. Pierce mówi, że pożyczkobiorcy muszą pokazać pożyczkodawcy, że z powodu trudności finansowych nie są w stanie kontynuować regularnych comiesięcznych płatności za dom. .

Zaleca, aby właściciele domów uzyskali porady od organizacji certyfikowanej przez HUD, aby w pełni zrozumieć ich opcje i uzyskać pomoc w skontaktowaniu się z pożyczkodawcą. „Jednak nie wszyscy pożyczkodawcy oferują modyfikacje pożyczek lub mogą po prostu oferować modyfikacje pożyczek krótkoterminowych”, mówi Pierce.

Rozwiązanie nr 6: Uzyskaj pożyczkę na akcje

Uzyskanie pożyczki pod zastaw domu może zapewnić natychmiastową pomoc dla borykających się z problemami właścicieli domów, ale tylko wtedy, gdy masz dużo kapitału własnego w domu, co oznacza, że ​​twój dom jest wyceniany o wiele więcej niż jesteś mu winien. Anthony Pili, dyrektor ds. Planowania strategicznego w Greater Hudson Bank w Bardonia w stanie Nowy Jork, radzi zmagającym się właścicielom domów, aby zastanowili się nad spłatą kredytu hipotecznego za pomocą linii kapitału własnego. „Banki zwykle pokrywają wszystkie koszty zamknięcia linii kapitału własnego w domu. Oszczędności w kosztach zamknięcia można wykorzystać do szybszej spłaty salda głównego ”- mówi Pili.

Dodaje, że ta strategia jest wysoce skuteczna dla pożyczkobiorców, którzy mają samodyscyplinę, aby płacić więcej niż to, co jest winne każdego miesiąca, ponieważ minimalna spłata to zwykle tylko odsetki naliczone w ciągu miesiąca.

Rozwiązanie nr 7: Spraw, aby pożyczkodawca wyeliminował prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego

W zależności od wysokości kapitału własnego w domu, wyeliminowanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) może obniżyć spłatę kredytu hipotecznego. „Jeśli masz co najmniej 20% kapitału w nieruchomości, zalecamy skontaktowanie się z pożyczkodawcą w sprawie rezygnacji z ubezpieczenia hipotecznego” - mówi Pierce. Wyjaśnia, że ​​kredytobiorcy, którzy zwykle nie płacą 20% zniżki, muszą mieć PMI przez co najmniej dwa lata, ale twierdzi, że mogą istnieć wyjątki od zasady dwóch lat. Na przykład, jeśli właściciel domu dokonał ulepszeń domu, które zwiększyły wartość, Pierce mówi, że można odstąpić od tego wymogu.

Jednak nie wszystkie pożyczki kwalifikują się do rezygnacji z ubezpieczenia hipotecznego. W przypadku pożyczek FHA zaciągniętych przed czerwcem 2013 r. Pierce twierdzi, że reguła jest obniżona o 22%, a właściciel domu musi mieć pięć lat PMI. W przypadku pożyczek FHA po czerwcu 2013 r. Ubezpieczenie może wymagać wypłaty na cały okres pożyczki.

Dolna linia

Jeśli walczysz o kredyt hipoteczny, nie wrzucaj ręcznika. Istnieją różne rozwiązania, które mogą pomóc ci zostać w domu i zarządzać miesięcznymi płatnościami hipotecznymi.